대전지방법원 2025타경3942. 대전 유성구 계산동 805-11 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 1층이 계단실 및 제1종근린생활시설, 2층과 3층은 각 층 3가구, 4층은 2가구의 단독(다가구)주택으로 조사됐습니다. 감정가 1,998,420,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,398,894,000원입니다.

등기만 보면 기준은 분명합니다. 2023.02.02 설정된 한밭새마을금고의 채권최고액 741,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 203호 홍준의 전입일이 2021.11.01로 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 인수 위험을 열어둬야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 203호 전입이 핵심

말소기준 이후 등기된 임차권은 한국토지주택공사 명의 201호 104,350,000원, 202호 150,000,000원, 402호 150,000,000원과 박선미 명의 302호 150,000,000원입니다. 모두 2023.02.02 말소기준 이후 등기권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 홍준의 203호 전입은 2021.11.01이므로 등기된 임차권들과 별개로 확인해야 합니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 9명, 보증기관 대위는 중복 합산 금지

점유·임차 기재 가운데 한국토지주택공사 1건은 남승환 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있어 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 목록상 실제 임차·점유자는 9명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%보다 실질취득액 확정이 먼저

현재 최저매각가는 1,398,894,000원으로 감정가 1,998,420,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 979,225,799원, 3회 유찰 시에는 685,458,059원입니다.

하지만 이 사건에서 유찰률만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 203호 홍준의 보증금이 미상이고 대항력 여부도 최종 확인이 필요한 상태여서 낙찰가 + 실제 인수액으로 계산되는 실질취득부담을 아직 확정할 수 없기 때문입니다. 따라서 현 회차의 70% 할인 자체에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,398,894,000원 가정)

현재 회차 배당모형에서는 채권 총액 1,044,716,922원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 337,788,138원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 203호 홍준을 비롯한 미확정 임차보증금의 실제 인수 여부도 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 계산동 대전계산초등학교 남동측 인근이며, 단독·다가구주택, 주상용 건물과 근린생활시설이 소재하는 미성숙 주택지대로 조사됐습니다.
• 교통. 대상토지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상4층으로, 1층은 계단실 및 제1종근린생활시설, 2층·3층은 각 층 3가구, 4층은 2가구의 다가구주택 형태로 이용 중입니다.
• 토지. 342.0㎡ 대지, 평지·정방형·소로한면이며 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업), 소로2류에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 경계 확인. 토지는 지적공부 등을 이용한 목측 조사로, 정확한 지적 관련 사항이 필요한 경우 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 203호 홍준 계약서 확인. 전입 2021.11.01의 실제 점유, 임대차계약, 보증금과 반환 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 한국토 기재 확인. 호실·전입·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 정확한 명의와 점유관계를 확인해야 합니다.
• LH 대위 중복 주의. 남승환 관련 한국토지주택공사 신고는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 보증금을 별도로 더하면 안 됩니다.
• 박선미 관계 확인. 302호 임차권자와 강제경매 채권자가 동일 이름으로 기재된 관계를 임차권등기명령·경매신청 문건으로 대조해야 합니다.
• 배당모형과 실질 인수 분리. 현재 모형상 매수인 인수는 0원이지만, 선순위 점유자 보증금 미상 문제는 별도로 남아 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 4층 누다락 및 엘리베이터 기계실의 포함 범위를 매각목록과 감정평가서에서 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 임차 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 1,998,420,000원에서 한 번 유찰돼 1,398,894,000원까지 내려왔습니다. 등기권리만 보면 2023.02.02 한밭새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다.

그러나 경매의 실제 취득부담은 등기만으로 끝나지 않습니다. 203호 홍준은 2021.11.01 전입으로 기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 인수액 미상 상태입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 권리등기 구조는 정리 가능, 임차인 인수액은 미확정. 이 사건의 승부처는 203호의 실제 보증금과 점유관계를 확정해 실질취득가를 계산하는 데 있습니다.