청주지방법원 2026타경10014. 옥천읍 문정리 한울2차아파트 7층 701호입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이고, 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 제7층으로, 사용승인일은 2014.12.24입니다. 현재 소유자는 박진종이며 2018.02.08 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 190,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2016.05.10 이원새마을금고 근저당권 149,500,000원입니다. 이후 설정된 주식회사대한투자대부 근저당, 신한카드·우리금융캐피탈·서울보증보험 가압류, 옥천군 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경10014 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 문정리 94-9 한울2차아파트 7층 701호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 73.59㎡ · 지상8층 중 7층 |
| 소유자 | 박진종 (2018.02.08 소유권이전, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 127,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원새마을금고 / 81,360,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2016.05.10 이원새마을금고 근저당입니다. 2022.01.20 주식회사대한투자대부 근저당 120,000,000원, 2024.04.04 신한카드 가압류 11,115,257원, 2024.09.10 우리금융캐피탈 가압류 53,133,758원, 2024.10.17 옥천군 압류, 2025.05.14 서울보증보험 가압류 11,846,660원과 2026.01.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 우선
한울2차는 총 19세대의 소규모 단지입니다. 제공된 실거래 8건 전체 평균은 154,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08 한 건으로 171,000,000원이며, 최신 거래가 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.5㎡ | 5 | 171,000,000원 |
| 2024.06 | 76.75㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 76.75㎡ | 6 | 163,000,000원 |
| 2022.07 | 76.5㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 73.59㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2022.02 | 73.59㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 73.59㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2021.11 | 73.59㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 171,000,000원 |
현재 최저가 127,200,000원은 최근 12개월 평균 171,000,000원의 74.4%입니다. 또한 최근 거래 수준은 그 이전 거래군보다 12.8% 높은 흐름으로 집계돼, 제공된 지표상 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래 기준으로는 가격 여유가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,580,800원 |
| 1. 근저당 · 이원새마을금고 | 149,500,000원 | 124,619,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대한투자대부 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,115,257원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 53,133,758원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,846,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 345,595,675원 중 예상 배당액은 124,619,200원이며, 미배당은 220,976,475원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권 회수는 더 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (80%) | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 220,976,475원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 246,060,315원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 81,408,000원 | 79,542,656원 | 266,053,019원 | 0원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당이 220,976,475원에서 246,060,315원, 266,053,019원으로 증가합니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 81,360,660원보다 이원새마을금고 예상 배당액 124,619,200원이 커 신청채권은 충족되는 시나리오이며, 3회 유찰 시 예상 배당액 79,542,656원은 청구액에 미치지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽향초등학교 남측 인근. 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층, 사용승인일 2014.12.24. 도시가스 난방, 위생·급배수 및 승강기설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측 약 6미터 아스콘 포장도로, 남측 및 남서측 약 3미터 콘크리트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 학교 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 침수위험지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 한울2차는 총 19세대이며 실거래는 제공 표본 8건, 최근 12개월은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.7회도 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 127,200,000원은 최신 거래 171,000,000원의 74.4%입니다. 전체 평균 154,000,000원보다도 낮지만, 판단 기준은 최근 거래를 우선하세요.
- 소규모 단지 유동성. 총 19세대라 대단지보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 12개월 실거래가 1건이라는 점을 감안하세요.
- 유찰 이력. 현재 1회 유찰 상태이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 할인율만큼 매각 가능성도 함께 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으나 임차인 신고 내역은 없습니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태를 원본으로 대조하세요.
- 규제 확인. 침수위험지구와 학교보호구역 등 토지이용 제한이 포함돼 있으므로 이용·담보가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 여유 있지만 ‘환금성’이 관건
이 물건은 권리 측면에서는 구조가 깔끔합니다. 임차인이 없고 매수인이 떠안을 금액도 0원이며, 2016.05.10 이원새마을금고 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 가격도 현재 최저가 127,200,000원이 2026.08 최신 거래 171,000,000원의 74.4%여서 최근 시세 대비 할인 폭이 있습니다.
다만 이 장점만 보고 높은 점수를 주기에는 총 19세대라는 단지 규모와 평균 2.7회 유찰이라는 경매 통계가 걸립니다. 최근 가격 추세는 이전 거래군보다 12.8% 높은 방향이지만 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 따라서 결론은 “권리 안전성과 가격 여유는 분명하지만, 환금성 검증이 필요한 물건”입니다.
