청주지방법원 2026타경10014. 옥천읍 문정리 한울2차아파트 7층 701호입니다. 말소기준권리는 2016.05.10 설정된 이원새마을금고 근저당권 149,500,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사대한투자대부 근저당, 신한카드·우리금융캐피탈·서울보증보험 가압류, 옥천군 압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 두 차례 유찰을 거치며 감정가 159,000,000원에서 현재 최저가 101,760,000원으로 내려왔습니다. 단지 내 최근 거래는 2026.08 171,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 59.5%입니다. 최근 거래가 이전 거래군보다 12.8% 높은 흐름으로 집계된 점도 가격 비교에서 함께 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경10014 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 문정리 94-9 한울2차아파트 7층 701호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 73.59㎡ · 지상8층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 박진종 · 2018.02.08 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 101,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원새마을금고 / 81,360,660원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2014.12.24 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 6번 이원새마을금고 근저당권입니다. 2022.01.20 주식회사대한투자대부 근저당과 이후 신한카드·우리금융캐피탈·서울보증보험의 가압류, 옥천군 압류 및 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 크게 낮아진 최저가
한울2차는 19세대 규모이며 비교 자료에는 유사 면적 거래 8건이 잡혀 있습니다. 전체 평균은 154,000,000원이고, 가장 최근 거래는 2026.08 171,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이 1건으로, 최근 12개월 평균 역시 171,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.5㎡ | 5 | 171,000,000원 |
| 2024.06 | 76.75㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 76.75㎡ | 6 | 163,000,000원 |
| 2022.07 | 76.5㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 73.59㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2022.02 | 73.59㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 73.59㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2021.11 | 73.59㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 154,000,000원 |
현재 최저가 101,760,000원은 전체 거래 평균 154,000,000원의 66.1%, 최근 12개월 평균 171,000,000원의 59.5%입니다. 특히 최근 거래가 171,000,000원으로 집계돼 감정가 159,000,000원도 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이라 한 건의 거래가격을 곧바로 개별 호수의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,224,640원 |
| 1. 근저당 · 이원새마을금고 | 149,500,000원 | 99,535,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대한투자대부 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,115,257원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 53,133,758원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,846,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 345,595,675원에 대해 현재 회차 예상 배당액은 99,535,360원, 미배당은 246,060,315원입니다. 이원새마을금고의 사건 청구액은 81,360,660원으로, 현재 회차 시나리오에서는 청구액 충족으로 계산되어 있습니다. 배당표는 채권최고액 기준 모형이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽향초등학교 남측 인근이며 단독주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물의 7층 701호이며 사용승인일은 2014.12.24입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외 아스콘 포장도로, 남측 및 남서측으로 폭 약 3미터 내외 콘크리트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가 283,400원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 학교 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 침수위험지구, 수질보전특별대책지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지 규모. 한울2차는 19세대이며 제공된 거래 표본은 8건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 시세 판단 시 표본 수를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 원본 자료에서 확인하세요.
- 최근 거래 표본. 최근 12개월 평균 171,000,000원은 1건의 거래로 구성됩니다. 가격 차이는 크지만 한 건만으로 개별 호수 시세를 확정하지 않는 것이 좋습니다.
- 후순위 권리. 주식회사대한투자대부 근저당과 신한카드·우리금융캐피탈·서울보증보험 가압류, 옥천군 압류는 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서는 이원새마을금고 뒤의 채권자에게 미배당이 발생하고 총 미배당액은 246,060,315원입니다. 배당 부족과 매수인 인수 여부를 혼동하지 마세요.
- 규제 확인. 침수위험지구·학교보호구역·역사문화환경보존지역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한을 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인 포인트는 점유와 시세 표본
이 물건은 감정가 159,000,000원에서 두 차례 유찰돼 101,760,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 171,000,000원과 비교하면 최저가는 59.5%로 가격 차이가 큽니다. 등기상으로는 2016년 이원새마을금고 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 한울2차는 19세대이고 최근 12개월 실거래 표본도 1건뿐입니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 현재 숫자만으로 권리와 시세를 확정하기보다 실제 점유관계와 최근 거래의 대표성을 확인하는 것이 핵심입니다.
