대전지방법원 2025타경4001. 대전광역시 유성구 덕명동 512-3 일원의 건물·토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 3층이며 현황은 제조업소와 관련 사무실·식당 등으로 이용 중입니다. 소유자는 이주영이고, 2023.11.21. 소유권이전과 같은 날 신한은행이 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 조경애 가압류, 대전광역시 서구 압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 농림수산업자신용보증기금 관리기관 가압류, 농협은행 가압류, 허남수 근저당권, 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상으로는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류는 당해세에 해당하면 배당에서 선순위 차감될 수 있으므로 단순히 후순위 등기라는 이유만으로 배당 영향까지 없다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4001 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 덕명동 512-3, 512-4 · 대전광역시 유성구 덕명서로12번길 12 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 제조업소(관련 사무실, 식당 등 포함)로 이용중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 3층 |
| 소유자 | 이주영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,404,240,500원 / 1,682,968,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,724,918,785원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 대 · 265.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,265,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2023.11.21. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 덕명동 512-3·512-4 토지와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-179호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정·등기된 가압류·압류·근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 3건 모두 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 피그램주식회사 김수만 | 101호,201호, 301호 | 2024.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 하몬코리아 지은정 | — | 2025.10.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 대성팜스 | 101,201,301호 | 2024.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.11.21. 이후여서 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 대항력을 근거로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 세 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확인되지 않아 매각물건명세서와 임대차 원본을 통해 점유관계와 명도 절차를 보완 확인해야 합니다.
③ 현재 회차 배당 — 신한은행도 전액 배당되지 않는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,229,680원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,040,000,000원 | 1,663,738,320원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 조경애 | 12,542,955원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 허남수 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 240,409,643원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 60,423,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 1,682,968,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 19,229,680원을 제외한 1,663,738,320원이 신한은행에 배당되고, 신한은행의 채권최고액 기준 채권도 전액 충족되지 않습니다. 전체 채권액 2,533,376,541원 대비 미배당은 869,638,221원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,682,968,000원 | 1,663,738,320원 | 869,638,221원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,178,077,600원 | 1,163,896,824원 | 1,369,479,717원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 824,654,320원 | 814,007,777원 | 1,719,368,764원 | 0원 |
유찰이 진행되어 매각가격이 내려가더라도 이 사건의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 등기상·배당상 승계금액의 문제이고, 현재 확인되는 세 임차인의 점유, 세금 압류의 실제 배당순위, 기계기구·설비의 동일성과 현존 여부 같은 현장 리스크까지 없어지는 것은 아닙니다.
⑤ 매각대상·현황 — 일반 주거용 물건처럼 보면 안 된다
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계 및 기구와 제시외 건물이 포함됩니다.
- 현황 이용. 감정평가상 제조업소와 관련 사무실·식당 등으로 이용 중입니다.
- 냉동·냉장 설비. 건물 내부 냉동·냉장창고와 유니트쿨러 등 관련 설비는 건물 단가에 포함하여 평가됐습니다.
- 기계기구 확인. 기계기구 목록 중 일련번호 1, 2, 5는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 동일성 확인. 현장에 유사한 용도·규격의 기계기구가 있으나 목록상 물건과 동일한지 확인이 필요합니다.
- 공부상 용도와 현황. 건축물대장상 1층 일부, 2층, 3층은 단독주택으로 등재돼 있으나 현황은 제조업소로 이용 중입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕송초등학교 남측 인근으로 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 265.9㎡, 평지·정방형·소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(덕명지구)·지구단위계획구역·도시개발구역에 해당합니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 덕송초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,265,000원/㎡입니다.
⑦ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘70%니까 싸다’고 보면 안 된다
현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 특히 현황이 제조업소이고 냉동·냉장 설비와 기계기구, 토지, 제시외 건물이 함께 평가된 물건이므로 단순 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 3건 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 원본을 확인하세요.
- 점유·명도. 101호·201호·301호를 포함한 실제 사용·점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류. 대전광역시 서구·국·국민건강보험공단 압류 중 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 기계기구 실사. 목록상 일련번호 1, 2, 5 소재불명 및 현장 유사 기계의 동일성 여부를 확인하세요.
- 냉동·냉장창고. 유니트쿨러 등 관련 설비가 건물 단가에 포함된 만큼 실제 상태와 사용 가능성을 확인하세요.
- 공부상 용도. 건축물대장상 일부 단독주택 등재와 제조업소 현황 사이의 차이를 입찰 전 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 별도의 현장가치 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각대상 목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — 등기 인수는 0원, 그러나 현장 리스크는 남는다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2023.11.21. 신한은행 근저당권 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하고, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 세 임차인도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
하지만 이 물건은 권리만 깨끗하다고 끝나는 유형이 아닙니다. 현황조사상 임차인 3건의 보증금이 미상이고, 세금 압류 3건의 배당 영향, 제조업소 점유, 냉동·냉장창고 설비, 소재불명 기계기구와 현장 유사 기계의 동일성 확인이 남아 있습니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 결론은 등기상 인수는 안전, 입찰 판단은 현장검증이 선행되어야 하는 물건입니다.
