대전지방법원 2025타경4086. 세종 소담동 새샘마을1단지 109동 5층 502호 아파트입니다. 전용면적은 98.931㎡이고, 건축물현황도상 방3실·서재·거실·주방겸식당·화장실겸욕실2 구조로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2020.09.29 구미신용협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.12.30 라임엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 라임엔피엘대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
특히 눈여겨볼 부분은 신탁 시점입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자 이주희이고 신탁등기는 2025.03.14 접수됐습니다. 말소기준 근저당은 그보다 훨씬 앞선 2020.09.29에 설정됐습니다. 따라서 이 사건은 말소기준이 신탁보다 선순위인 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 등기부 자체가 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4086 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 597 새샘마을1단지 109동 5층 502호 · 남세종로 357 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 98.931㎡ · 지상12층 중 5층 · 방3실·서재·거실·주방겸식당·화장실겸욕실2 |
| 현재 소유자 | 이주희 (수탁자 · 2025.03.14 신탁) |
| 감정가 / 최저가 | 746,000,000원 / 522,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 라임엔피엘대부주식회사 / 549,359,950원 |
| 말소기준 | 2020.09.29 구미신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 신탁보다 앞선다
핵심 기준권리는 2020.09.29 설정된 구미신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2025.03.14 소유권이 수탁자 이주희에게 신탁 이전됐고, 2025.12.30 기준 근저당권은 라임엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 웰컴저축은행주식회사의 근질권도 설정됐습니다. 2026.01.29에는 라임엔피엘대부주식회사 명의의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
확인된 임차인은 0명이며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인이 부재해 내부는 건축물현황도·외부관찰·탐문조사를 참고하여 평균적인 상태로 평가됐고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 직전 점유관계와 전입세대 여부를 원본 자료로 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 시세의 71.8%
같은 단지 새샘마을1단지 전용 98.93㎡의 실거래입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 727,500,000원, 최신 거래 700,000,000원, 그리고 최근 구간 추세 +0.6%를 우선해 봐야 합니다. 현재 최저가 522,200,000원은 최근 12개월 평균의 71.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 98.93㎡ | 11 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 98.93㎡ | 8 | 735,000,000원 |
| 2026.03 | 98.93㎡ | 11 | 740,000,000원 |
| 2026.03 | 98.93㎡ | 2 | 710,000,000원 |
| 2026.02 | 98.93㎡ | 2 | 695,000,000원 |
| 2026.01 | 98.93㎡ | 3 | 700,000,000원 |
| 2026.01 | 98.93㎡ | 12 | 775,000,000원 |
| 2025.12 | 98.93㎡ | 7 | 735,000,000원 |
| 2025.08 | 98.93㎡ | 9 | 750,000,000원 |
| 2025.07 | 98.93㎡ | 11 | 735,000,000원 |
| 2025.05 | 98.93㎡ | 5 | 750,000,000원 |
| 2025.04 | 98.93㎡ | 3 | 697,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 98.93㎡ | 10건 | 727,500,000원 |
최근 12개월 평균은 727,500,000원, 최신 거래는 700,000,000원입니다. 현재 최저가 522,200,000원은 최근 12개월 평균보다 205,300,000원 낮고, 최신 거래보다도 177,800,000원 낮습니다. 실거래 전체 범위도 695,000,000원~775,000,000원으로, 현재 최저가는 제공된 동일 면적 실거래 최저가보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 522,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,622,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 구미신용협동조합 | 780,000,000원 | 514,578,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 522,200,000원 가정 시 채권최고액 기준 미배당액은 265,422,000원입니다. 이 미배당은 채권자 측 미회수분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 522,200,000원 | 514,578,000원 | 265,422,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 365,540,000원 | 359,622,440원 | 420,377,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 255,877,999원 | 251,495,707원 | 528,504,293원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소담중학교 남측 인근에 위치한 새샘마을1단지로 총 19동 890세대입니다. 주변은 대단위 아파트단지, 각급 학교, 근린공원, 생활편익시설 등이 혼재하며 주거지 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 북측 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 교통이용편의도는 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상12층 중 5층이며 사용승인일은 2018.08.28입니다. 지역난방, 승강기, 화재탐지, 출입문개폐시설 등을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측 및 동측 중로변에 접하고 단지내도로를 통해 주변 도로와 연계됩니다. 토지는 평지·사다리형이며 공시지가는 1,619,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 예정지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 거래가는 695,000,000원~775,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 727,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유권이 이주희 수탁자 명의입니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 입찰 전 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 현장조사 당시 관계인이 부재했고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 전입·점유 현황을 원본 자료와 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 시세. 현재 최저가 522,200,000원은 최근 12개월 평균 727,500,000원의 71.8%입니다. 전체 평균 726,833,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 700,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 내부상태 확인. 내부는 직접 조사되지 않고 건축물현황도·외부관찰·탐문을 토대로 평균적 상태로 평가됐습니다. 수리비 변수를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차 기준 미배당 265,422,000원이 발생하지만 이는 채권자 측 부족분입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 최근 시세보다 낮다”
이 사건의 장점은 권리와 가격이 같은 방향을 가리킨다는 점입니다. 말소기준 근저당은 2020.09.29이고 신탁은 2025.03.14로 뒤에 있으며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 522,200,000원이 최근 12개월 평균 727,500,000원의 71.8%, 최신 거래 700,000,000원보다 낮습니다.
다만 신탁등기와 내부 미확인이라는 두 가지 실무 확인사항은 남습니다. 특히 등기부가 직접 신탁원부 확인 필요성을 기재하고 있으므로 이를 생략해서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험은 낮고, 실거래 대비 가격 할인은 확인되지만, 신탁원부와 실제 점유·내부상태 확인을 마쳐야 완성되는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
