청주지방법원 2026타경10024. 영동읍 설계리 금강아파트 104동 5층 504호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상 6층 건물의 5층입니다. 현재 소유자는 윤용식이며, 2016.07.15. 거래가액 57,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 의정부시 압류, 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정이 등장합니다. 의정부시 압류는 2024.11.13. 해제로 이미 말소됐고, 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 입찰 전 현황 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경10024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 영동읍 설계리 693 금강아파트 104동 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 48.54㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 윤용식 (2016.07.15. 거래가액 57,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 25,586,882원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2016.07.15. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이고 채무자는 윤용식입니다. 2021년 의정부시 압류는 2024.11.13. 해제로 이미 말소됐습니다. 2025.03.18. 케이비국민카드의 8,892,440원 가압류와 2026.02.23. 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰됐지만 ‘큰 폭 할인’은 아니다
금강아파트는 460세대, 1994.12.21. 준공 단지입니다. 비교 표본은 최근 12개월 12건이고 평균 거래금액은 52,083,333원, 최신 거래는 2026.05 · 52,000,000원입니다. 현재 최저매각가 50,400,000원은 최근 12개월 평균의 96.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 51.0㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 51.0㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 51.0㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 51.0㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 51.0㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 51.0㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 51.0㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 51.0㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 51.0㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2026.03 | 51.0㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2026.03 | 51.0㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2026.03 | 51.0㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 52,083,333원 |
최근 거래는 52,000,000원~53,000,000원 범위에 집중돼 있습니다. 현재 최저가 50,400,000원은 이 최근 시세보다 아래이긴 하지만, 최근 12개월 평균 대비 96.8% 수준입니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 큰 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다. 감정가 63,000,000원과 비교하면 할인돼 보이지만, 실제 가격 판단의 기준은 최근 실거래가여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,307,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,892,440원 | 8,892,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,200,360원 |
현재 회차 50,400,000원 가정에서는 배당 시뮬레이션상 채권자 배당 부족액이 0원이고 소유자 잔여액은 4,200,360원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 36,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 50,400,000원 | 44,892,440원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 40,320,000원 | 39,194,240원 | 5,698,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 32,256,000원 | 31,275,392원 | 13,617,048원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 채권자가 덜 받는다고 해서 그 부족액이 곧바로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 가격만 놓고 보면 2회 유찰 시 40,320,000원, 3회 유찰 시 32,256,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 영동군 영동읍 설계리 소재 설계리마을회관 남서측 인근으로, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상 6층 건물의 5층이며, 도시가스 난방과 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동서남북측으로 폭 약 7미터 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 229,300원/㎡입니다.
- 환금성. 460세대, 1994.12.21. 준공 단지이며 최근 12개월 비교 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가는 52,000,000원~53,000,000원에 집중돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 우선. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 96.8%입니다. 감정가 63,000,000원 대비 할인됐다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하지 마세요.
- 다음 회차 비교. 단지 평균 유찰 횟수는 2.3회이고, 2회 유찰 시 시나리오 가격은 40,320,000원입니다. 현재 회차와 다음 회차의 가격 차이를 함께 검토할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인은 없으나 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비 체납. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부는 별도로 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘3.2% 안쪽의 가격 차이’를 볼 물건
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 가격입니다. 현재 최저가 50,400,000원은 최근 12개월 평균 52,083,333원의 96.8%로, 최근 거래가 52,000,000원~53,000,000원과 매우 가깝습니다. 따라서 “1회 유찰이라 싸다”기보다는 권리는 합격, 가격 메리트는 제한적이라고 보는 편이 맞습니다. 단지 평균 유찰 횟수가 2.3회라는 점까지 감안하면, 현재 회차에서 서둘러 가격 가점을 주기보다 실제 내부 상태·점유·관리비와 다음 회차 가격을 함께 확인하는 접근이 적절합니다.
