청주지방법원 2026타경10024. 충청북도 영동군 영동읍 설계리 금강아파트 104동 504호입니다. 감정가 63,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 40,320,000원입니다. 매각기일은 2026년 10월 13일로 지정되어 있습니다.

권리관계의 중심은 2016년 7월 15일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 한국주택은행 근저당권도 이미 말소되었습니다.

가격 측면에서는 현재 최저가와 최근 거래가격 사이에 차이가 있습니다. 금강아파트의 최근 12개월 유사 면적 실거래 평균은 52,083,333원, 최신 거래가격은 52,000,000원입니다. 다만 실거래 표본은 전용 51㎡이고 경매 대상은 전용 48.54㎡이므로 단순 가격 비교를 실제 매각 가능가격이나 확정 수익으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

가장 중요한 권리는 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 2016년 7월 15일 접수된 채권최고액 36,000,000원의 근저당권으로, 매각 시 말소기준권리 자체도 소멸합니다.

갑구 4번 의정부시 압류는 2024년 11월 13일 해제되어 이미 말소되었습니다. 이후 2025년 설정된 케이비국민카드 가압류 8,892,440원과 2026년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 77.4%

금강아파트는 460세대 규모로, 1994년 12월 준공된 단지입니다. 비교 가능한 최근 실거래 12건은 전용 51㎡ 거래이며, 경매 대상의 전용면적은 48.54㎡입니다. 비교 면적에 차이가 있음을 감안해 가격 수준을 살펴봐야 합니다.

최근 거래가격은 52,000,000~53,000,000원 구간에 형성되어 있습니다. 최신 거래도 2026년 5월의 52,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 역시 52,083,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 우선합니다.

현재 최저매각가 40,320,000원은 최근 12개월 평균의 77.4%입니다. 감정가 63,000,000원과 달리 2회 유찰된 현재 가격에서는 실거래 표본과의 가격 차이가 확인됩니다. 다만 면적 차이와 대상 호수의 층·내부 상태·수리비 등을 반영한 개별 적정가격 검토가 필요합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 40,320,000원 낙찰 가정)

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외하고 국민은행 근저당에 36,000,000원, 케이비국민카드에 3,194,240원이 배당되는 추정입니다. 케이비국민카드의 미배당액은 5,698,200원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

국민은행 배당액은 채권최고액 36,000,000원을 기준으로 계산한 추정치입니다. 경매 신청 청구액은 25,586,882원으로 별도 기재되어 있으므로, 실제 배당은 확정채권액과 배당요구·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 회차별 배당과 미배당

추가 유찰 시나리오에서도 등기상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 매각대금 감소에 따라 채권자의 배당 부족액은 커집니다. 이는 매수인의 별도 인수금과 구분해야 합니다.

현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 국민은행의 신청 청구액 25,586,882원이 추정 배당액으로 충족되는 구조입니다. 반면 4회 유찰 시나리오에서는 국민은행 예상 배당액이 24,940,314원으로 내려가 신청 청구액에 미달합니다. 실제 배당액은 채권 확정 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영동읍 설계리마을회관 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕의 지상 6층 건물입니다. 도시가스 난방 및 기본적인 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 토지는 동서남북측으로 폭 약 7m 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 일부 필지는 한빛유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대지이며 토지면적은 3,989㎡, 공시지가는 229,300원/㎡입니다. 감정평가상 일단의 부정형 평지로 주거용으로 이용 중입니다.
• 환금성. 460세대 규모의 기존 아파트이며, 준공일은 1994.12.21입니다. 최근 거래가격은 비교적 일정하지만 대상보다 넓은 면적의 거래이므로, 해당 호수의 개별 상태와 실제 매수 수요 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 소유자 거주 여부, 별도 임차인의 존재, 전입 및 점유 현황을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 대항력 있는 임차인이나 매수인이 인수할 권리의 추가 기재 여부를 최종 명세서와 대조하세요.
• 시세 비교 보정. 최근 실거래는 전용 51㎡이고 경매 대상은 전용 48.54㎡입니다. 층·향·수리 상태에 따른 차이를 검토하세요.
• 노후 설비 확인. 도시가스 난방, 급배수, 누수, 창호 및 내부 마감 상태를 확인해 실제 수리비를 반영하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 비용을 관리사무소에서 확인하세요.
• 배당 추정 유의. 국민은행의 신청 청구액과 채권최고액은 서로 다릅니다. 실제 확정채권액과 세금 등 배당 변동 요인을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격 차이는 확인, 점유 확인은 필수”

영동 금강아파트 504호는 현재까지 확인된 등기상 권리관계에서 매수인에게 승계될 권리가 없고, 최저매각가도 2회 유찰을 거치며 감정가의 64%인 40,320,000원까지 내려왔습니다.

최근 12개월 유사 면적 실거래 평균 52,083,333원과 비교하면 현재 최저가는 77.4%로 가격 차이가 있습니다. 다만 비교 거래와 대상의 전용면적이 다르고, 단지의 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 낮은 최저가만으로 낙찰 후 수익성이나 환금성이 보장되는 것은 아닙니다.

특히 감정평가서상 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태와 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 등기상 인수 0원과 최근 시세 대비 가격 차이는 긍정적이지만, 입찰의 최종 판단은 점유관계·개별 시세·수리비 검증에 달려 있습니다.