인천지방법원 2025타경507420. 간석동 도영에이베네치움 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 오동현이며 2020.12.24 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 후순위 압류나 가압류가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 유희선의 주택임차권입니다. 임차보증금은 100,000,000원이고 전입 2020.12.04, 확정일자 2020.11.13로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
현재 최저매각가 35,770,000원을 가정하면 집행비용 1,043,860원 공제 후 임차인에게 34,726,140원이 배당되고, 계산상 보증금 부족분은 65,273,860원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어와 실질취득이 보증금 100,000,000원에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 5층 504호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 예술로362번길 65 |
| 용도 / 면적 | 기타 · 도시형생활주택 · 13.11㎡ · 10층 중 5층 |
| 소유자 | 오동현 · 2020.12.24 거래가액 100,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 114,681,820원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.02.21 인천세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2023.01.10 유희선의 주택임차권등기는 매각만으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 595,000,000원, 남동세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 선순위 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차인에 한해 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유희선 | 제5층 제504호의 13.11㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.04 | 2020.11.13 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 |
③ 시세 비교 — 수치보다 표본 적합성을 먼저 봐야 한다
도영A베네치움의 비교 실거래는 2건입니다. 다만 본건 전용 13.11㎡와 비교 표본 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2022.08과 2021.11입니다. 따라서 단순 평균 110,000,000원이나 최저가 대비 32.5% 수치는 참고값으로만 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 15.84㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 18.73㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 110,000,000원 |
현재 최저가 35,770,000원은 비교 평균 110,000,000원의 32.5%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 35,770,000원 수준이므로 숫자만 보면 큰 폭의 차이가 납니다. 하지만 본건 13.11㎡와 거래 표본 면적이 맞지 않고, 최신 거래가 2022.08이므로 이 차이를 그대로 현재 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 이미 6회 유찰된 사실 자체가 시장의 가격·환금성 판단을 함께 보여주는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 1. 임차인 유희선 보증금 | 100,000,000원 | 34,726,140원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 595,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 114,681,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분 65,273,860원이 남습니다. 그러나 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 배당표의 부족분은 확약이 없다고 가정했을 때의 법률상 계산값입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 없으면 총액은 보증금에 가까워진다
| 회차 | 최저가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 49% | 35,770,000원 | 65,273,860원 | 35,770,000원 |
| 7회 유찰 시 · 39% | 28,616,000원 | 72,299,088원 | 28,616,000원 |
| 8회 유찰 시 · 31% | 22,892,800원 | 77,919,270원 | 22,892,800원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합친 총부담은 대체로 보증금 100,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약이 제출돼 있으므로 실제 판단에서는 실질 인수 0원을 적용합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근에 위치하고, 주변은 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 등 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 5층 504호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성 참고. 도영A베네치움은 42세대이며 2012.01.06 준공입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출된 확약서의 적용 대상이 유희선 임차권과 정확히 일치하는지 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 임차권 구조 재확인. 확약이 없다면 현재 회차 기준 계산상 인수액은 65,273,860원입니다. 확약의 효력이 확인되지 않으면 단순 최저가 35,770,000원만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
- 실거래 비교 주의. 비교 거래는 15.84㎡·18.73㎡로 본건 13.11㎡와 면적이 일치하지 않고, 거래월도 2022.08·2021.11입니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가의 49%까지 내려온 상태이므로 내부 상태·관리비·점유·수요층·매각조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 35,770,000원과 별개로 큰 인수 부담이 생기는 전형적인 구조입니다. 실제 배당계산에서도 미배당액은 65,273,860원입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 최저가가 곧바로 가격 메리트를 뜻하는 것은 아닙니다. 비교 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않고 최신 거래도 2022.08이며, 이미 6회 유찰됐습니다. 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격 판단에는 거래 표본의 한계와 도시형생활주택의 환금성, 반복 유찰 원인을 함께 확인해야 하는 사건입니다.
