확약 이행 시 인수 0원*, 미이행 시 룰상 50,219,800원 — 도영에이베네치움 504호

인천지방법원 2025타경507420. 간석오거리역 남서측 인근에 위치한 도영에이베네치움 5층 504호입니다. 사건 분류상 용도는 기타로 기재돼 있지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택으로 확인됩니다. 전유면적은 13.11㎡, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 대상 호실은 5층입니다.

이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차권과 확약서의 관계입니다. 임차인 유희선의 계약일과 확정일자는 2020.11.13, 전입과 점유개시는 2020.12.04입니다. 말소기준인 국세 압류는 2023.02.21이므로 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 보증금 100,000,000원이 현재 최저가 51,100,000원보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총투입액은 보증금 부근에 머뭅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 말소동의 확약서

과거 우리은행 근저당권 2건은 각각 2015.09.11과 2020.11.10에 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.21 국세 압류입니다. 그보다 앞선 2023.01.10 임차권등기와 그 기초가 되는 2020년 전입·점유·확정일자는 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다.

확약을 반영하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총투입액은 약 100,000,000원 부근에 머뭅니다. 확약이 이행될 때만 유찰에 따른 가격 하락이 실질취득액 감소로 그대로 연결됩니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본부터 보수적으로

도영A베네치움의 비교 실거래는 2건이며, 평균·최저·최고가 모두 110,000,000원입니다. 현재 최저가 51,100,000원은 이 비교 평균의 46.5%입니다. 확약 이행을 전제로 한 실질취득도 51,100,000원이므로 표면적인 가격 차이는 큽니다.

다만 이 비교를 곧바로 “반값 매수”로 해석하면 안 됩니다. 대상은 13.11㎡인데 비교 거래는 15.84㎡와 18.73㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최신 거래도 2022.08이며, 표본 수는 2건뿐입니다. 따라서 46.5%는 가격 검토의 출발점일 뿐, 현재 동일면적 시세를 확정하는 수치가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 국세 압류가 존재하며 당해세가 반영되지 않은 계산이므로 실제 임차인 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 확약이 이행되지 않는 경우 실제 인수 위험은 50,219,800원보다 커질 가능성도 원본 배당관계에서 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 남서측 인근이며, 주변은 주택 및 상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호이며 상·하수도와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 세장형 토지를 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중이며 남서측 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 42세대, 사용승인일 2012.01.06의 소형 도시형생활주택입니다. 평균 유찰 4.3회, 낙찰률 0.0%, 현재 사건 5회 유찰이라는 수치를 보수적으로 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 5번 임차권 전부인지, 별도 조건과 기한이 있는지 확인해야 합니다.
• 대항력 처리 범위 확인. 임차권등기 말소뿐 아니라 임차인의 대항력과 잔존 보증금 청구가 매수인에게 남지 않는 구조인지 매각조건과 원본 문서로 대조해야 합니다.
• 당해세 확인. 말소기준 자체가 국세 압류이고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액 감소로 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 비교 시세 재조사. 확인된 거래는 15.84㎡와 18.73㎡로 대상 13.11㎡와 면적이 다릅니다. 동일면적 또는 유사면적의 현재 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 사용료 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 환금성 상한 설정. 5회 유찰과 경매 낙찰률 0.0%를 고려해 재매각 기간과 매수층이 제한될 가능성을 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사서·배당요구 내역과 매각기일 결과를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”

이 사건은 숫자만 보면 감정가 73,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 51,100,000원까지 내려왔고, 비교 실거래 평균 110,000,000원의 46.5%에 불과합니다. 하지만 그 가격 차이가 실제 투자자의 이익으로 이어지는지는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 온전히 이행되는지에 달려 있습니다.

확약이 이행되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 51,100,000원입니다. 반대로 확약이 무효이거나 이행되지 않으면 현재 배당 시뮬레이션상 50,219,800원을 추가 인수해 총투입이 101,319,800원으로 올라갑니다. 이후 유찰돼 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가해 총투입은 보증금 100,000,000원 부근에 머뭅니다.

여기에 42세대 소형 도시형생활주택, 면적이 일치하지 않는 실거래 2건, 평균 유찰 4.3회와 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 확약서 원문과 이행조건이 확인되기 전에는 입찰가를 논할 수 없고, 확인된 뒤에도 현재 동일면적 시세와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 하는 조건부 물건입니다.

* 확약 이행을 전제로 한 실질 인수 0원입니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차의 제공 배당 시뮬레이션상 룰상 인수액은 50,219,800원이며, 낙찰가와 합산한 총투입은 101,319,800원입니다.