대전지방법원 2025타경500964. 세종시 어진동 푸르지오시티 12층 1219호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김종민이며 2021년 매매 거래가액은 100,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 함승임은 2021.10.08. 전입·점유·확정일자를 갖추었고 보증금은 100,000,000원입니다. 2023.12.04. 주택임차권등기까지 마쳤으며, 2025.01.20. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
따라서 이 물건은 “한 번 유찰돼 6,790만원까지 떨어졌다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 66,277,800원이고, 보증금과의 차액 33,722,200원은 매수인이 떠안습니다. 낙찰가 67,900,000원과 합치면 101,622,200원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 커지기 때문에 총 부담은 계속 약 1억원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경500964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 갈매로 364, 12층 1219호 (어진동, 푸르지오시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상20층 중 제12층 제1219호 |
| 소유자 | 김종민 · 2021.09.30. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 함승임 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 함승임 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.08 / 2021.10.08 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 함승임은 전입신고·점유개시·확정일자가 모두 2021.10.08.이고 배당요구도 했습니다. 주택임차권등기는 2023.12.04. 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질부담은 거의 고정
이 사건은 실거래 평균이 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 현재 회차는 감정가 97,000,000원의 70%인 67,900,000원이지만, 임차보증금 미배당액을 합치면 실질취득은 101,622,200원으로 감정가의 104.8%입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 67,900,000원 | 33,722,200원 | 101,622,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 47,530,000원 | 53,725,540원 | 101,255,540원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 33,270,999원 | 67,727,879원 | 100,998,878원 |
표처럼 낙찰가는 67,900,000원 → 47,530,000원 → 33,270,999원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 33,722,200원 → 53,725,540원 → 67,727,879원으로 커집니다. 결국 실질취득은 101,622,200원 → 101,255,540원 → 100,998,878원으로 큰 차이가 없습니다. 이 물건은 유찰 자체가 곧 가격 메리트로 연결되지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 임차인 함승임 보증금 | 100,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 함승임 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 100,000,000원 중 66,277,800원이 배당되고 33,722,200원이 남습니다. 이 잔액은 매각물건명세서상 매수인 인수 대상입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립세종도서관 남서측 인근에 위치하며 주변은 업무시설 및 공공시설 등으로 구성된 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상20층 건물의 12층 1219호이며 급배수·위생·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측·북측 광대로, 남측·동측 중로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 토지면적 6,879㎡, 공시지가 3,785,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 금액은 67,900,000원이 아니라 현재 예상 인수액까지 합친 101,622,200원입니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·확정일자, 임차권등기명령, 배당요구 내용을 서로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 함승임이므로 경매신청 채권의 발생원인과 임대차 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 계산. 2회 유찰 시에도 실질취득 101,255,540원, 3회 유찰 시 100,998,878원으로 낙찰가 하락 폭만큼 총 부담이 내려가지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 실제 이용은 오피스텔이므로 현황과 공부, 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,790만원 낙찰”이 아니라 “1억원대 취득”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 101,622,200원입니다. 현재 최저가는 67,900,000원이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 미배당액 33,722,200원을 더하면 실질 부담은 감정가 97,000,000원을 넘어섭니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘기 때문에 총액은 약 1억원 수준에 고정됩니다.
따라서 이 물건은 “한 번 유찰돼 30% 싸졌다”고 보는 사건이 아닙니다. 대항력 있는 100,000,000원 임차보증금이 가격의 중심인 사건입니다. 권리 구조를 무시하고 최저가만 보면 싸 보이지만, 권리를 포함해 보면 현재 회차의 실질취득은 101,622,200원입니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득가는 낮아지지 않았습니다.
