대전지방법원 2025타경502158. 세종특별자치시 장군면 대교리 293의 주건축물제1동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 경량철골조지붕 단층 제2종근린생활시설이고 이용상태는 사무실, 사용승인일자는 2022.7.18입니다. 소유자는 주식회사번영입니다. 감정가 5,938,962,600원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 4,157,274,000원, 감정가의 70%입니다.
등기상 기준점은 2022.08.11 설정된 조치원농업협동조합의 채권최고액 1,820,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 1,560,000,000원의 두 번째 근저당도 설정됐고, 2024.03.12 김석민의 280,000,000원 근저당, 2024.06.24 김성희의 208,306,010원 가압류, 2024.12.17 공주시 압류, 2025.04.07 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502158 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 대교리 293 주건축물제1동 · 도로명주소 세종특별자치시 장군면 밤실길 216-20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 · 사무실 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 경량철골조지붕 단층 · 사용승인일자 2022.7.18 |
| 소유자 | 주식회사번영 |
| 감정가 / 최저가 | 5,938,962,600원 / 4,157,274,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 2,777,678,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 참고 | 439.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준은 2022.08.11의 을구 1번 조치원농업협동조합 근저당권 1,820,000,000원입니다. 을구 2번 1,560,000,000원 근저당과 이후 김석민 근저당, 김성희 가압류, 공주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 을구 1번과 2번 근저당권은 2026.01.21 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 매각조건 — 농취증과 분묘가 승부처
| 대상 | 현황 / 조건 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 전체 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 | 건물·토지를 함께 검토 |
| 목록4·5 | 현황 마을도로 이용 · 농지취득자격증명 제출 필요 | 미제출 시 보증금 미반환 |
| 목록6 | 이동이 용이한 컨테이너 2동은 평가 제외 · 자생 자연림은 평가 포함 | 현황과 평가범위 대조 필요 |
| 목록6 | 분묘 5기 소재 | 실제분묘 여부·분묘기지권 성립 여부 불분명 |
토지 이용계획에도 제약이 겹칩니다. 순번2·3·4·5는 농림지역·농업보호구역· 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 해당하고, 순번6은 보전관리지역·성장관리계획구역· 준보전산지·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다. 순번4의 공부상 지목은 답이나 현황 비포장 도로, 순번5 역시 공부상 답이나 현황 포장된 도로입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,157,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,972,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 조치원농업협동조합 | 1,820,000,000원 | 1,820,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 조치원농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김석민 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 김성희 | 208,306,010원 | 208,306,010원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 244,995,250원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 3,868,306,010원이 전액 배당되는 계산이며, 부족액은 0원, 소유자 교부액은 244,995,250원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 4,157,274,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 3,325,819,200원 | 578,145,002원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 2,660,655,360원 | 1,236,657,204원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 장군면 대교리 소재 김종서장군역사테마공원 남측 인근으로, 농경지·농가주택·역사테마공원·임야 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설까지의 거리와 이용 편의성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 단층 제2종근린생활시설이며 이용상태는 사무실입니다. 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 적용되고, 순번6에는 보전관리지역·성장관리계획구역·준보전산지·중점경관관리구역도 적용됩니다.
- 현황 차이. 순번4·5는 공부상 답이지만 각각 비포장 도로와 포장된 도로로 이용 중입니다.
- 환금성. 건물과 토지를 함께 취득해야 하고 농취증·도로 이용·분묘·토지이용제한을 함께 검토해야 하는 구조여서 단순 가격 할인율보다 이용 가능성 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4·5는 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 분묘 5기. 목록6 지상의 분묘 5기가 실제분묘인지, 분묘기지권이 성립하는지 불분명합니다. 현황·연고자·성립요건 확인이 핵심입니다.
- 컨테이너 2동. 이동이 용이한 컨테이너 2동은 평가에서 제외됐으므로 매각대상과 현장 잔존 여부를 대조해야 합니다.
- 도로 이용 토지. 목록4·5는 공부상 답이지만 현황 마을도로로 이용 중입니다. 실제 이용상태가 취득 후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 등재된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 70%라는 숫자 자체를 시세 할인으로 보지 말고, 건물·농지·도로·임야·분묘 및 이용제한을 반영한 적정가를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도 현장은 남는다”
이 사건은 배당표만 보면 단순합니다. 현재 최저가 4,157,274,000원에서 채권자 청구액이 전액 배당되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 등기부가 아닙니다. 목록4·5의 농지취득자격증명과 미제출 시 보증금 미반환, 목록6의 분묘 5기 및 분묘기지권 불분명, 공부상 답과 실제 도로 이용의 차이, 농업보호구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용제한을 함께 풀어야 합니다.
감정가에서 두 차례 유찰돼 70%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다. 등기상 인수는 0원, 현장 리스크는 큼. 따라서 농취증 발급 가능성, 분묘와 도로의 실제 상태, 점유관계와 토지 활용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
