대전지방법원 2024타경964. 충청남도 공주시 계룡면 경천리 135의 건물 및 토지가 경매 대상입니다. 토지 면적은 5,600.5㎡이고, 지목은 목장용지, 토지이용상황은 전축사로 표시되어 있습니다. 아파트나 일반 상가가 아니라 축산 관련 이용 이력을 가진 특수용도 부동산으로 접근해야 합니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사황금알이며, 2022년 7월 소유권을 취득하면서 농협은행의 근저당권이 설정됐습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.01. 설정된 농협은행의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후 농협은행의 추가 근저당권, 김동훈·주식회사카나리아바이오의 근저당권, 다수의 가압류와 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 유효한 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리상 인수가 없다는 사실과 부동산을 정상적으로 사용할 수 있다는 사실은 다릅니다. 특히 지적도상 맹지이면서 인접 부지를 통하여 진입하고 있다는 점, 감정평가 대상 기계·기구 일부의 소재가 확인되지 않는 점은 낙찰 후 실제 사용·재매각 가능성을 좌우하는 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 경천리 135 |
| 도로명주소 | 충청남도 공주시 계룡면 신원사로 163 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 목장용지 · 전축사 |
| 등기 대상 건물 | 경천리 135 주건축물제3동 |
| 토지면적 / 지목 | 5,600.5㎡ / 목장용지 |
| 토지 형상 | 평지 · 사다리형 |
| 용도지역 | 계획관리지역 표시 · 생산관리지역 등 저촉 사항 존재 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사황금알 (2022.07.01. 소유권이전) |
| 감정가 | 1,619,376,800원 |
| 최저매각가 | 1,619,376,800원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 1,462,391,140원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.01. 농협은행 근저당권 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 임차인 | 농업회사법인 주식회사 형제상회 · 보증금 110,000,000원 |
| 매수인 인수 | 0원 (등기권리 및 확인된 임대차 기준) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 포함 · 컨테이너 2동 제외 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
후순위 권리 중에는 농협은행의 추가 근저당권 60,000,000원·360,000,000원, 김동훈 근저당권 120,000,000원, 주식회사카나리아바이오 근저당권 180,000,000원 등이 있습니다. 농협은행의 360,000,000원 근저당권 중 306,000,000원은 농림수산업자신용보증기금관리기관 측에 확정채권 일부가 양도된 것으로 기재되어 있습니다. 이는 기존 근저당권의 일부 이전이므로 360,000,000원과 306,000,000원을 별도의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
또한 2024.02.21. 개시된 별도의 강제경매는 이후 취소되어 2025.05.19. 등기가 말소됐습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2024.07.26. 등기된 2024타경964입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.10억, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
농업회사법인 주식회사 형제상회
김기수 · 전체 점유
|
110,000,000원 | 2024.03.08. | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 인수 0원 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 농업회사법인 주식회사 형제상회가 전체를 점유하는 것으로 조사됐으며, 보증금은 110,000,000원, 전입일은 2024.03.08.입니다.
말소기준권리 설정일인 2022.07.01.보다 전입일이 늦으므로 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 따라서 경매로 소멸하지 않는 선순위 임대차보증금으로 보아 낙찰자가 추가 부담할 금액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요하며, 임차인이 배당을 받지 못한다고 해서 그 부족액이 자동으로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,619,376,800원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 18,593,768원을 제외하고, 농협은행의 선순위 근저당권에 1,560,000,000원, 추가 근저당권에 40,783,032원이 배당되는 계산입니다. 이후 채권자들은 전부 또는 일부를 배당받지 못하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 18,593,768원 |
| 1. 농협은행 · 을구 17번 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 2. 농협은행 · 을구 18번 | 60,000,000원 | 40,783,032원 |
| 3. 농협은행 · 을구 21번 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 김동훈 · 을구 23번 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 카나리아바이오 · 을구 24번 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 동명 · 갑구 4번 | 66,083,250원 | 0원 |
| 7. 농업협동조합중앙회 · 갑구 7번 | 256,263,180원 | 0원 |
| 8. 경기신용보증재단 · 갑구 8번 | 281,003,566원 | 0원 |
| 9. 농협은행 · 갑구 5-1번 | 금액 확인 필요 | 0원 |
| 10. 서울보증보험 · 갑구 10번 | 218,000,000원 | 0원 |
| 11. 이다래 · 갑구 11번 | 17,562,000원 | 0원 |
| 12. 서울보증보험 · 갑구 14번 | 42,742,400원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액·청구금액에 기초한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이고, 실제 채권원리금·공동담보 배당관계· 근저당권 일부 이전에 따른 채권자별 배분·당해세·최우선변제 등은 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 이미 말소된 권리와 동일 근저당권의 일부 양도액은 별도로 중복 합산하지 않습니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 유찰 시 매각가가 낮아진다는 가정에 따라 채권자 미배당액은 증가하지만, 확인된 등기 및 임대차 구조상 매수인 인수액은 모든 계산 시나리오에서 0원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,619,376,800원 | 1,600,783,032원 | 1,560,871,364원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,295,501,440원 | 1,280,146,426원 | 1,881,507,970원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 1,036,401,152원 | 1,023,637,140원 | 2,138,017,256원 | 0원 |
유찰 회차는 가격 변화를 가정한 계산이며 실제 유찰이나 다음 최저매각가가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 실제 일정과 최저가는 법원 매각공고를 확인해야 합니다.
⑤ 토지·입지·환금성 — 진입로가 가장 먼저다
- 토지 면적과 이용. 5,600.5㎡의 목장용지이며 토지이용상황은 전축사입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 기존 축산시설의 활용 가능성과 용도 전환 조건이 매수가치에 큰 영향을 미칩니다.
- 진입 문제. 매각물건명세서에는 지적도상 맹지이나 인접 부지를 통하여 진입하고 있다고 기재되어 있습니다. 물리적으로 차량이 출입할 수 있다는 사실만으로 통행권이나 적법한 진입로가 확보됐다고 볼 수는 없습니다. 인접 토지의 소유관계와 통행에 관한 법적 권원을 확인해야 합니다.
- 도로접면 표기. 토지 관련 표시는 세로한면(가)입니다. 이 표기와 지적도상 맹지 및 인접 부지 진입이라는 현황을 현장 측량·지적도·도로 관련 자료와 대조할 필요가 있습니다.
- 용도지역 및 규제. 계획관리지역으로 표시되면서 생산관리지역·접도구역·상대보호구역· 가축사육제한구역·성장관리계획구역 등의 저촉 또는 포함 사항이 있습니다. 축산시설 재가동이나 다른 용도로 전환할 때 제한이 발생할 수 있으므로 필지별 적용 범위와 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 표시는 114,300원/㎡입니다. 공시지가는 경매물건 전체의 거래시세나 건물·기계·기구의 가치를 직접 나타내는 가격은 아닙니다.
- 환금성. 목장용지와 축산 관련 시설은 활용 가능한 매수자가 제한될 수 있습니다. 진입로와 시설 상태, 규제 적합성에 따라 재매각 가능성이 크게 달라지므로 일반적인 토지·건물보다 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 매각 범위 — 포함 건물과 제외 물건의 구분
이 물건은 단순히 토지 면적과 건물 등기만 비교해서 매수할 대상이 아닙니다. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물, 제외되는 컨테이너, 기계·기구의 소재 및 현존 여부가 각각 다릅니다. 특히 감정가에는 토지뿐 아니라 건물 및 관련 시설의 가치가 반영될 수 있으므로 매각대상에 포함된 자산을 실제 인도받을 수 있는지가 중요합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 최신 토지·건물 등기 대조. 건물 등기에서 확인되는 말소기준과 후순위 권리 외에 토지 등기 및 일괄매각 범위에 다른 권리관계가 있는지 확인하세요. 공동담보목록도 함께 대조해야 합니다.
- 진입로의 법적 권원. 지적도상 맹지에서 인접 부지를 통한 진입이 소유권·지역권·통행승낙 등에 따라 안정적으로 확보되는지 확인하세요. 진입 가능 여부는 향후 사용과 재매각에 직접 연결됩니다.
- 축산 관련 규제. 가축사육제한구역, 보호구역, 관리지역 및 성장관리계획의 구체적 적용 범위를 확인하고 기존 시설의 적법한 사용 가능성을 검토하세요.
- 매각 포함 시설 현황. 제시외 건물 ㉠ 내지 ㉪의 실제 위치와 구조를 확인하고, 매각 제외 컨테이너 2동의 소유·반출 문제를 조사하세요.
- 기계·기구 소재불명 문제. 관정 1점을 포함한 12점의 소재불명 기록을 감정평가서와 대조하세요. 현존 여부 및 사용 가능성을 확인하지 않은 설비에는 확인되지 않은 가치를 부여하지 않는 편이 안전합니다.
- 임차인 점유·명도. 농업회사법인 주식회사 형제상회가 전체를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력에 따른 보증금 인수는 없지만 실제 사업장 인도, 집기 반출, 시설 정리 등에 필요한 절차를 확인하세요.
- 채권 및 배당관계. 농협은행의 복수 근저당권과 360,000,000원 근저당권의 306,000,000원 일부 이전을 검토하세요. 동일 채권의 일부 이전을 별도 채권으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 실제 취득부대비용. 매수인 인수채무 0원과 별개로 취득 관련 세금, 명도·시설정리·복구비 및 운영 재개 비용을 검토하세요.
- 가격 검증. 주변 유사 목장용지·축산시설의 실제 거래와 현장 매수 수요, 건물 노후도, 시설가치 등을 별도로 검토하세요. 감정가 또는 유찰률만으로 적정 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·토지 및 건물 등기, 공동담보목록을 최신 상태로 대조하고, 매각기일 및 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “채무는 소멸해도, 사용가치는 검증해야 한다”
대전지방법원 2024타경964의 핵심은 등기상 권리보다 현장 자산의 가치와 활용 가능성입니다. 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인의 보증금 110,000,000원도 대항력 없는 임대차로 분석되어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 매각가 1,619,376,800원을 지급해 취득하는 자산이 그만한 경제적 가치가 있는지는 별개입니다. 지적도상 맹지와 인접 부지 진입 문제, 관정을 포함한 기계·기구 12점 소재불명, 제시외 시설의 포함·제외, 축산시설 관련 토지이용 제한을 먼저 검증해야 합니다. 재매각 가능성과 관련 비용까지 고려하지 않으면 등기상 권리가 정리되는 경매라도 위험한 투자가 될 수 있습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 대항력 있는 보증금 인수나 선순위 등기상 금전채무 부담이 확인되지 않는 점은 긍정적입니다. 반면 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 진입권·설비 현존 여부·특수용도에 따른 환금성 문제가 중첩되어 현 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 조건부 양호, 가격과 현장가치는 보류. 입찰 여부는 진입권과 매각대상 시설의 실체를 확인한 후 판단하는 것이 합리적입니다.
