대전지방법원 2024타경964. 충남 공주시 계룡면 경천리 135 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 5,600.5㎡의 목장용지이고, 토지이용상황은 전축사입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사황금알이며, 2022년 7월 1일 소유권을 취득한 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 놓고 보면 말소 구조는 명확합니다. 말소기준 이후 설정된 농협은행 근저당, 김동훈 근저당, 주식회사카나리아바이오 근저당과 다수 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 진짜 체크포인트는 등기 순위가 아니라 매각에서 제외되는 건물과 토지 이용관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 경천리 135 · 충청남도 공주시 계룡면 신원사로 163 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 목장용지 · 토지면적 5,600.5㎡ · 토지이용상황 전축사 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사황금알 |
| 감정가 / 최저가 | 1,531,060,400원 / 1,531,060,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,462,391,140원 |
| 말소기준 | 2022.07.01. 을구 17번 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원
2007년부터 존재했던 기존 근저당과 2017~2022년 사이의 여러 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022.07.01. 농협은행 근저당입니다. 이후 남아 있는 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 형제상회, 134211-0251697, 김기수 | 전체 | 2024.03.08 | 110,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2024.03.08.은 말소기준일 2022.07.01.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 110,000,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 대항력이 없으므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 핵심 특수조건 — 법정지상권·매각 제외 건물
이 문제는 단순한 후순위 등기보다 훨씬 중요합니다. 낙찰 후 토지를 취득하더라도 매각에서 빠진 건물이 별도로 존재하고 그 건물에 법정지상권이 성립한다면, 토지 사용·철거·인도 관계가 복잡해질 수 있습니다. 반대로 법정지상권이 성립하지 않는다면 처리 방향이 달라집니다. 현재 자료만으로는 성립 여부를 확정할 수 없으므로 입찰 전 사실조회서와 건물 권원 확인이 필수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,531,060,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,710,604원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,560,000,000원 | 1,513,349,796원 |
| 3. 을구 18번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 21번 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 23번 근저당 · 김동훈 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 24번 근저당 · 주식회사카나리아바이오 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 주식회사동명 | 66,083,250원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 256,263,180원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 281,003,566원 | 0원 |
| 10. 갑구 5-1번 가압류 · 농협은행주식회사 | - | 0원 |
| 11. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 218,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 11번 가압류 · 이다래 | 17,562,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 42,742,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 3,161,654,396원이고 예상 배당액은 1,513,349,796원, 미배당은 1,648,304,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,531,060,400원 | 1,513,349,796원 | 1,648,304,600원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,224,848,320원 | 1,210,199,837원 | 1,951,454,559원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 979,878,656원 | 967,679,869원 | 2,193,974,527원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 1,462,391,140원이 배당 계산상 충족되는 반면, 1회 또는 2회 유찰 시에는 충족되지 않습니다. 그러나 이는 채권자의 배당 문제이며, 매수인의 등기상 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑥ 토지·시설 리스크
- 토지. 목장용지 5,600.5㎡, 평지·사다리형이며 토지이용상황은 전축사입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 접도구역·가축사육제한구역·상대보호구역·계획관리지역·생산관리지역·성장관리계획구역 관련 저촉 또는 포함 사항이 있습니다.
- 접근. 지적도상 맹지이나 현재는 인접 부지를 통해 진입하고 있습니다. 실제 통행권원과 지속적인 출입 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 제외 건물. 제시외 건물 ㉧은 매각에서 제외되며 그 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 제시외 시설. 컨테이너 2동은 이동 및 철거가 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 비상발전기, 관정 외 12점 가운데 관정 1점을 포함한 12점이 소재불명 상태입니다.
- 공시지가. 114,300원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- ㉧ 건물 권원 확인. 매각에서 제외되는 제시외 건물의 소유관계와 법정지상권 성립요건을 사실조회서·등기·건축 관련 자료로 대조해야 합니다.
- 현장 구조물 매칭. 매각 포함 ㉠~㉦·㉨~㉪, 매각 제외 ㉧ 및 컨테이너 2동을 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 진입로 권원. 지적도상 맹지이고 인접 부지를 통해 진입하고 있으므로 도로 사용권원과 장래 통행 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 농업회사법인 주식회사 형제상회가 전체를 점유하고 있으므로 대항력은 없더라도 실제 인도·점유 이전 절차를 점검해야 합니다.
- 기계·기구 소재. 소재불명으로 기재된 12점의 현존 여부와 매각 대상 포함관계를 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 토지·건물·시설의 실제 이용 가능성을 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·사실조회서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 단순하지만, 사용관계는 단순하지 않다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2022.07.01. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 그 다음입니다. 매각 제외 제시외 건물 ㉧과 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 지적도상 맹지에서 인접 부지를 통해 진입하며, 일부 기계·기구는 소재불명입니다. 즉 권리 말소는 정리되지만 낙찰 후 토지를 얼마나 자유롭게 사용·관리할 수 있는지는 별도의 검증이 필요한 사건입니다. 신건 최저가 1,531,060,400원이 적정한지 판단할 실거래 자료도 없으므로, 이 물건은 가격보다 먼저 법정지상권·진입로·매각범위 확인이 선행돼야 합니다.
