대전지방법원 2025타경1221. 충청남도 서천군 장항읍 원수리 930-11 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 조적조 슬라브지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2002.10.27.입니다. 토지는 257.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다.
등기부만 보면 말소기준권리는 2022.07.14. 설정된 주식회사제이엠캐피탈대부의 근저당권 37,500,000원이고, 그 뒤 오케이에프앤아이대부 주식회사와 웰컴저축은행 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 훨씬 앞서 전입한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 장항읍 원수리 930-11 · 충청남도 서천군 장항읍 장항로232번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 구조 | 조적조 슬라브지붕 단층 · 방3, 주방, 거실, 화장실 등 · 사용승인일 2002.10.27. |
| 토지 | 257.0㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유재혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 145,434,440원 / 101,804,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 37,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(㉠, ㉡, ㉢) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인이 더 중요하다
과거 서천군새마을금고 근저당권 58,500,000원은 2022.07.14. 이미 말소됐고, 2017년 신용보증재단중앙회 가압류 5,082,038원도 2022.07.18. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.07.14. 제이엠캐피탈대부 근저당권입니다. 이후의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영일 | 2001.05.14. | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력은 인정되는 구조지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 특히 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다.
③ 현재 회차와 배당 시나리오
현재 최저매각가는 101,804,000원으로 감정가의 70%입니다. 제공된 배당 계산에서는 등기상 채권 52,978,957원이 모두 변제되고 소유자에게 46,599,787원이 남는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 이 계산은 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인의 실제 배당·인수 결과를 반영한 확정치가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,225,256원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제이엠캐피탈대부 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 9,051,093원 | 9,051,093원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 6,427,864원 | 6,427,864원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,599,787원 |
매각가 101,804,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상 임차인의 실제 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 등기채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 101,804,000원 | 0원 | 46,599,787원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 71,262,800원 | 0원 | 16,601,113원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 49,883,960원 | 4,392,908원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 145,434,440원이고 현재 최저가는 101,804,000원으로 숫자상 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다.
더 중요한 점은 임차보증금입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우 실질취득은 낙찰가 + 인수액으로 봐야 합니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율보다 임차보증금 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장항중학교 북서측 인근이며 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 조적조 슬라브지붕 단층으로 외벽은 치장벽돌쌓기 및 일부 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 257.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 143,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역과 장항중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 유영일의 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 70% 할인 착시 경계. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단할 수 없습니다.
- 명도 조건 확인. 대항력 임차인이 실제 점유 중이라면 단순 소유자 점유 물건보다 인도·명도 조건이 복잡해질 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 ㉠·㉡·㉢의 위치와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·건물 이용 확인. 사건 용도 표기와 감정평가상 실제 이용상태가 다르므로 건축물대장·현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 등기상 말소관계만 보면 어렵지 않습니다. 2022.07.14. 제이엠캐피탈대부 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2001.05.14. 전입한 대항력 임차인 유영일이 존재하고 보증금이 확인되지 않는 순간 이야기가 달라집니다.
현재 최저가 101,804,000원은 감정가의 70%지만, 이것이 곧 실제 취득가격을 뜻하지 않습니다. 미배당 보증금이 있다면 매수인이 추가로 부담할 수 있고, 최근 실거래 시세 자료도 없어 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 “가격보다 임차보증금 확인이 먼저”입니다. 보증금과 배당관계가 해소되기 전에는 낮아진 최저가만으로 공격적으로 접근하기 어려운 사건입니다.
