대전지방법원 2025타경1221. 서천군 장항읍 원수리 930-11의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 조적조 슬라브지붕 단층으로 사용승인일은 2002.10.27이며, 방3·주방·거실·화장실 등으로 이용 중입니다. 토지는 257.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다.
권리의 기준점은 2022.07.14 설정된 주식회사제이엠캐피탈대부의 근저당권 37,500,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 오케이에프앤아이대부 주식회사 가압류 9,051,093원, 웰컴저축은행 주식회사 가압류 6,427,864원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리보다 먼저 확인해야 할 점유관계가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 장항읍 원수리 930-11 · 장항로232번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 | 조적조 슬라브지붕 단층 · 방3·주방·거실·화장실 · 사용승인일 2002.10.27 |
| 토지 | 257.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유재혁 |
| 감정가 / 최저가 | 145,434,440원 / 71,263,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제이엠캐피탈대부 / 37,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(㉠, ㉡, ㉢) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만, 점유관계가 핵심
등기부상 과거 서천군새마을금고 근저당 58,500,000원은 2022.07.14 이미 말소됐고, 2017년 신용보증재단중앙회 가압류 5,082,038원도 2022.07.18 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.07.14 제이엠캐피탈대부 근저당입니다. 이후의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 실질취득액을 결정할 변수
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유영일 | 2001.05.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
조사된 점유·임차인은 유영일 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 점유자이며, 전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 이 상태에서 배당표의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 확정값으로 받아들이는 것은 위험합니다.
③ 가격·유찰 구조 — 2회 유찰, 그러나 가격 판단은 보류
감정가 145,434,440원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 71,263,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 49,884,100원, 4회 유찰 시 34,918,870원입니다. 다만 유찰이 거듭돼 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 총 실질취득액은 낙찰가와 별개로 달라질 수 있습니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 순서는 ① 유영일의 실제 점유 및 주민등록 상태 확인 → ② 보증금 확인 → ③ 배당·인수액 계산 → ④ 그 다음 낙찰가 검토입니다. 감정가 대비 할인율 자체는 참고치일 뿐, 권리 미확정 상태에서는 투자 매력의 근거가 되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,682,734원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제이엠캐피탈대부 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 9,051,093원 | 9,051,093원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 6,427,864원 | 6,427,864원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,601,309원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 52,978,957원이 전액 배당되고 소유자에게 16,601,309원이 남는 구조입니다. 다만 유영일의 보증금·우선변제·배당요구 여부가 확정되지 않은 상태이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장항중학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 방3·주방·거실·화장실 등의 구조입니다.
- 토지. 257.0㎡의 대지, 평지·사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 143,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 장항중학교 상대보호구역입니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물(㉠, ㉡, ㉢)도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유영일 보증금 확인. 보증금 액수와 실제 임대차계약 존재 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 자료 확인. 전입일만으로 단정하지 말고 실제 점유, 주민등록 변동, 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 판단하는 핵심입니다.
- 배당표 재계산. 임차보증금이 확인되면 현재 71,263,000원 기준 배당표와 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. ㉠·㉡·㉢이 매각에 포함되므로 현황과 사용상태, 토지와의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가 이용상태는 단독주택이므로 공부·현황·실제 이용을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 봐야 할 것은 보증금이다
이 사건은 감정가 145,434,440원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 71,263,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석상 핵심 숫자는 아직 없는 상태입니다. 전입일이 말소기준보다 앞선 유영일의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
등기부의 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되지만, 선순위 전입 점유자의 대항력과 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 따라서 이 물건은 ‘낙찰가가 얼마인가’보다 ‘보증금이 얼마이고 누가 최종 부담하는가’를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 그 확인 전까지는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
