89,552,000원
대전지방법원 2024타경21572. 공주시 계룡면 하대리 216-1의 토지와 주택 등이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층이고 감정평가상 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 농업법인무송개발주식회사이며, 2020.10.22. 소유권을 취득했습니다. 권리의 기준점은 2021.07.05. 접수된 주식회사 베스트산업의 가압류 81,793,642원입니다. 그 이후의 지오원 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부 순위만 보고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 2026.07.29. 목록 2에 대해 김양심이 유익비 및 필요비 60,000,000원의 유치권신고서를 제출했고, 그 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다. 또한 목록 3은 휴경지이면서 전용허가가 이루어진 농지로서 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 않으면 보증금이 몰수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경21572 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 하대리 216-1 · 충청남도 공주시 계룡면 보목고개로 137 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 외벽 사이딩 잇기 등 · 새시창 |
| 토지 | 대 360.0㎡ · 생산관리지역 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 농업법인무송개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 182,760,000원 / 89,552,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은희 / 155,185,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.05. 가압류
2021.07.05. 주식회사 베스트산업의 가압류가 말소기준권리입니다. 2021.10.14. 설정된 주식회사하나투자대부의 근저당권 221,000,000원은 2023.12.01. 해지로 이미 말소됐습니다. 2023.12.27. 지오원의 가압류 187,000,000원과 2024.08.02. 김은희의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 89,552,000원으로 감정가 182,760,000원의 49% 수준이며 2회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 62,686,399원, 4회 유찰 시 43,880,479원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 주택과 여러 토지가 일괄매각되고, 수목·제시외 건물·데크시설·농지·현황 진입로 및 경계 문제가 함께 얽혀 있어 가격 판단은 현물 확인과 개별 구성의 가치 검토가 선행되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,011,936원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 베스트산업 | 81,793,642원 | 81,793,642원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 지오원 | 187,000,000원 | 5,746,422원 |
| 3. 경매개시결정 · 김은희 | 155,185,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 423,979,182원 중 예상배당은 87,540,064원, 미배당은 336,439,118원입니다. 신청채권자 김은희의 청구액 155,185,540원은 현재 매각가 가정에서 예상배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황·특수조건 — 이 사건의 실제 승부처
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되고, 제시외 구축물인 데크시설은 부합물로서 목록 2에 포함됩니다. 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3은 휴경지이며 전용허가가 이루어진 농지입니다. 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 농지전용 목적이면 기존 허가자의 명의변경이 필요합니다.
- 유치권. 2026.07.29. 목록 2에 관해 김양심의 유익비 및 필요비 60,000,000원 유치권신고서가 제출됐고 성립 여부는 불분명합니다.
- 정화조 배관. 소유자에 따르면 목록 2 건물의 정화조 배관 일부가 인접토지인 하대리 217번지에 매설되어 있습니다.
- 진입로. 목록 6~8은 지적도상 맹지이나 본건 일부 또는 인접지의 현황 진입로를 이용하고 있습니다. 과거 위성지도상 진입로 위치가 변경된 이력이 있어 도로의 성격과 권리관계 확인이 필요합니다.
- 경계·측량. 목록 6, 8은 소규모 획지로 지적경계가 불분명하고, 수목의 위치도 경계가 불분명하여 측량이 필요할 수 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 7, 8은 공부상 지목이 답이나 현황 일부가 진입로 등으로 이용 중입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하대1리 마을회관 남서측 인근 및 근거리에 위치하고, 농가주택·소규모점포·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용과 간선도로와의 거리 등을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·난방설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지이용. 확인 토지는 생산관리지역이며, 접도구역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 75,500원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 60,000,000원 신고액 자체보다 실제 점유와 채권 발생 원인, 변제기, 건물과 채권의 견련성을 먼저 확인해야 합니다.
- 농취증 사전 확인. 목록 3의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 공주시청에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 진입로 권리관계. 목록 6~8의 현황 진입로가 법적으로 안정적인 통행 경로인지 확인해야 합니다.
- 측량. 목록 6·8과 수목 위치는 경계가 불분명하므로 필요하면 입찰 전 측량 가능 여부와 비용을 검토해야 합니다.
- 정화조 배관. 하대리 217번지에 매설됐다는 배관의 사용·유지·철거 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 지상 컨테이너가 매각 제외라는 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 2회 유찰·감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 주택·토지·제시외 물건별 현물가치와 특수조건을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 특수조건이 먼저다
이 사건은 표면적으로는 감정가 182,760,000원에서 최저매각가 89,552,000원까지 내려온 2회 유찰·49% 물건입니다. 등기와 매각물건명세서만 놓고 보면 매수인에게 명시적으로 인수되는 권리는 0원이고 법정지상권도 없습니다.
하지만 실제 입찰 판단은 그보다 복잡합니다. 목록 2에는 60,000,000원 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명하며, 목록 3은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다. 여기에 목록 6~8의 진입로 권리관계, 경계 측량, 인접토지에 매설된 정화조 배관, 매각 제외 컨테이너까지 확인해야 합니다. 권리상 명시 인수는 없지만, 현장·행정·점유 리스크가 큰 사건입니다.
따라서 결론은 “가격만 보고 접근하지 말 것”입니다. 89,552,000원이 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 비교 실거래 없이 시세보다 싸다고 단정할 수 없고 유치권과 농취증 문제가 정리되지 않은 상태에서는 할인율 자체가 안전마진을 보장하지 않습니다. 유치권 성립 여부·농취증 가능 여부·진입로와 경계 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 물건입니다.
