대전지방법원 2025타경1226. 홍성읍 내법리 현광아파트 101동 14층 1401호, 동일면적 실거래 비교 기준 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 장창우이고, 2015.10.22 설정된 오수관촌농업협동조합 근저당 57,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임차권등기, 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 매수인에게 넘어오는 금액이 없는 쪽입니다. 다만 임차관계 확인은 가볍게 넘길 사안이 아닙니다. 이윤미는 임차보증금 15,000,000원의 임차권자이면서 동시에 강제경매 신청채권자로 나타나고, 임차권자와 신청채권자가 동일인이라는 점 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 별도로 임채성은 보증금이 확인되지 않은 전입자로 배당요구를 했습니다. 두 사람 모두 전입 시점이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 청구관계와 실제 임대차 내용은 원본 서류 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 내법리 285-78 현광아파트 101동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ |
| 소유자 | 장창우 (2014.03.19. 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤미 / 19,827,370원 |
| 말소기준권리 | 2015.10.22. 오수관촌농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 57,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2015.10.22 근저당입니다. 이보다 앞선 과거 압류·근저당들은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 판단할 후순위 권리는 2025년 임차권등기·가압류·강제경매개시결정입니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·전입자 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 성명 | 점유·권리 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤미 | 주거 · 임차권등기 | 2015.11.17 | 2019.09.16 | 15,000,000원 | 2025.08.06 | 없음 | 미상·확인 | 인수 없음 |
| 임채성 | 미확인 전입자 | 2025.11.25 | - | 미상 | 2026.01.27 | 없음 | 미상·확인 | 인수 없음 |
이윤미의 주민등록일 2015.11.17은 말소기준 2015.10.22보다 늦고, 임채성의 전입일 2025.11.25도 훨씬 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 말소기준권리보다 후순위라 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와의 차이는 640만원
현광아파트 동일면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 6건 평균은 75,166,666원입니다. 현재 최저가 61,600,000원은 이 평균의 82.0%입니다. 그러나 가장 최근인 2026.07 거래가 68,000,000원으로 내려와 있어, 최저가와 최신 거래의 차이는 6,400,000원, 약 9.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 6건 | 75,166,666원 |
전체 12건 평균 75,833,333원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 거래군과 이전 거래군 비교 추세도 -1.7%입니다. 즉 현재 최저가에 가격 메리트가 없는 것은 아니지만, 과거 95,000,000원 같은 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최신 68,000,000원 거래를 더 중요하게 봐야 합니다. 낙찰가가 올라갈수록 최신 거래 대비 안전마진은 빠르게 줄어듭니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 1. 근저당 · 오수관촌농업협동조합 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 2. 가압류 · 박용찬 | 8,047,000원 | 2,491,200원 |
| 3. 경매 신청채권 · 이윤미 | 19,827,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 61,600,000원 가정 시 채권자 총 청구액 85,474,370원 중 60,091,200원이 배당되고 25,383,170원이 미배당으로 남습니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인에게 승계되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 25,383,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 43,530,530원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 56,233,683원 | 0원 |
유찰이 진행돼 배당 부족액이 커져도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형 사건과는 구조가 다릅니다. 현재는 실질취득 기준을 최저가와 동일하게 볼 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지. 현광아파트는 339세대, 1997.01.01 준공 단지입니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지·부정형 토지, 소로한면 접면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지·생산관리지역에 접합니다.
- 공시지가. 103,600원/㎡이며 전체 토지면적은 12,870.0㎡입니다.
- 거래 흐름. 동일면적 확인 거래는 12건, 전체 범위는 65,000,000원~95,000,000원입니다. 최근 12개월 6건 평균은 75,166,666원이고 최신 거래는 68,000,000원입니다.
- 경매 체질. 확인된 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 가격 하락 추세와 함께 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가 기준은 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 75,166,666원보다 낮다는 사실만 보지 말고, 2026.07 최신 거래 68,000,000원과의 차이를 우선 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -1.7% 낮습니다. 낙찰가가 올라가면 현재의 가격 메리트가 빠르게 줄어듭니다.
- 이윤미 채권관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 임차보증금 15,000,000원과 청구액 19,827,370원의 관계를 원본에서 확인하세요.
- 임채성 보증금 확인. 2025.11.25 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 배당요구 내용과 실제 점유관계를 확인하세요.
- 임차보증금 배당 순위 확인. 현재 예상배당표에는 임차보증금이 별도 배당 항목으로 반영되지 않았으므로 실제 우선변제·최우선변제 여부를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별도 전입자가 함께 확인되는 만큼 실제 점유자를 확인한 뒤 명도 비용과 기간을 계산하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매각대금 배당에 영향을 주는 금액을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 최신 거래 기준으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.10.22 오수관촌농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이윤미의 전입·임차권등기와 임채성의 전입은 모두 후순위입니다. 예상 인수액도 0원입니다.
가격도 현재 최저가 61,600,000원이 최근 12개월 평균 75,166,666원의 82.0%여서 분명한 차이가 있습니다. 다만 최신 거래가 68,000,000원이고 최근 추세가 -1.7%라는 점을 놓치면 안 됩니다. 평균 대비 18% 할인보다 최신 거래 대비 약 9.4%의 간격을 더 보수적인 기준으로 보는 편이 맞습니다. 여기에 임차권자와 경매 신청채권자가 동일인이라는 관계 확인, 보증금 미상 전입자 확인까지 마친 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리 인수는 낮고, 가격 메리트는 있으나 입찰가 상승 여력은 제한적인 물건입니다.
