대전지방법원 2025타경1226. 홍성읍 현광아파트 101동 14층 1401호입니다. 감정가는 88,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 43,120,000원, 감정가의 49%입니다. 말소기준은 2015.10.22. 오수관촌농업협동조합 근저당 57,600,000원입니다. 이후의 박용찬 가압류, 이윤미의 경매개시결정과 임차권등기는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
임차관계는 두 사람을 구분해서 봐야 합니다. 이윤미는 임차보증금 15,000,000원의 임차권등기가 있지만 주민등록일 2015.11.17.이 말소기준일 2015.10.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 임채성도 2025.11.25. 전입으로 역시 말소기준권리보다 늦습니다. 임채성은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입시점 자체가 기준권리보다 후순위여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1226 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 내법리 285-78 현광아파트 101동 14층1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ |
| 소유자 | 장창우 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 19,827,370원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 관련 | 계획관리지역 · 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 103,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 장창우이며, 말소기준권리는 2015.10.22. 설정된 오수관촌농업협동조합 근저당입니다. 이후 2025.08.06. 이윤미 임차권등기, 2025.11.25. 박용찬 가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차관계 — 2명 모두 기준권리 이후
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤미 | 주거 (임차권등기) · 전유부분 전부 | 2015.11.17 / 2019.09.16 | 15,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임채성 | 미확인 전입자 | 2025.11.25 / 미확인 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이윤미는 2015.11.17. 주민등록, 2019.09.16. 확정일자, 보증금 15,000,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 그러나 주민등록일이 말소기준일 2015.10.22.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 임채성 역시 2025.11.25. 전입이므로 같은 결론입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니어서 중복 보증금 합산 문제도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 56.9%
현광아파트 동일 면적 84.99㎡의 거래자료를 보면 전체 12건 평균은 76,000,000원, 최근 12개월 4건 평균은 75,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.09. 67,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.5%로 소폭 낮아졌습니다. 따라서 과거 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 18 | 67,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 14 | 74,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2025.03 | 84.99㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 4건 | 75,750,000원 |
현재 최저가 43,120,000원은 최근 12개월 평균 75,750,000원의 56.9%, 최신 거래 67,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 추세가 -0.5%이고 최신 거래 두 건이 67,000,000원·68,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮으므로, 가격 판단 기준은 76,000,000원의 전체 평균보다 최근 실제 거래대에 두는 편이 데이터에 더 부합합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 1. 근저당 · 오수관촌농업협동조합 | 57,600,000원 | 41,943,840원 |
| 2. 가압류 · 박용찬 | 8,047,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이윤미 | 19,827,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 85,474,370원 중 41,943,840원이 배당되고, 미배당은 43,530,530원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 43,530,530원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 56,233,683원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 21,128,799원 | 20,348,481원 | 65,125,889원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 즉 회차가 내려가도 권리구조상 임차보증금 인수가 새로 발생하는 형태는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지. 현광아파트 · 339세대 · 1997.01.01 준공.
- 토지. 토지면적 12,870.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함, 준보전산지·생산관리지역에 접합니다.
- 공시지가. 103,600원/㎡.
- 거래폭. 동일면적 12건은 65,000,000원부터 95,000,000원까지 거래돼 가격 편차가 있습니다.
- 최근 흐름. 최근 12개월 평균 75,750,000원, 최신 거래 67,000,000원, 최근 대비 이전 구간 변화율 -0.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이윤미 임차권등기와 임채성 전입관계, 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 임채성 보증금 확인. 전입시점은 후순위지만 보증금 자체는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 최신본을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이윤미에 관한 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모는 확정 사실이 아니므로 계약서·점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 88,000,000원보다 최신 거래 67,000,000원과 최근 12개월 평균 75,750,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 시장성 확인. 단지 평균 유찰 2.0회이고 제공된 통계의 낙찰률이 0.0%이므로 응찰수요와 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 기준 후순위 채권은 배당을 받지 못하지만, 제공된 계산상 그 미배당이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 최근 거래대가 기준이다
이 사건의 말소기준은 2015.10.22. 오수관촌농업협동조합 근저당입니다. 이윤미와 임채성은 모두 그 이후 전입이고, 후순위 가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 가격은 두 번 유찰돼 43,120,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 75,750,000원의 56.9%입니다.
다만 최근 거래는 67,000,000원까지 낮아졌고 추세도 -0.5%입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 최신 실거래 67,000,000원과 최근 평균 75,750,000원을 기준으로 가격 여유를 계산하는 것이 이 데이터에 맞습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 임차관계 원본과 실제 점유상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
