대전지방법원 2025타경20. 충남 공주시 쌍신동 13, 도로명주소 심산길 166에 있는 토지와 주거용 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 605.0㎡이고, 건물은 감정평가상 시멘트벽돌조 슬래브 지붕의 2층 주택으로 조사되었습니다. 지목은 ‘전’이지만 실제로는 건부지 및 잡종지 상태이고, 건물은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

등기상 소유자는 주충성입니다. 2005년 공주농업협동조합의 근저당권 28,000,000원이 먼저 설정되었고, 2019년 충남신용보증재단의 근저당권 85,200,000원이 추가되었습니다. 이후 신용보증기금과 신한카드주식회사의 가압류, 충남신용보증재단 및 공주농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다. 선순위 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 가압류가 소멸하는 흐름은 명료합니다.

하지만 건물과 토지를 함께 매각한다는 사실만으로 인접토지를 침범한 증축부분까지 법적으로 안전하게 사용할 수 있다고 볼 수는 없습니다. 매각물건명세서에는 그 부분에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 원상회복명령이 발하여질 수 있다고 명시되어 있습니다. 이 물건은 채권 말소 여부보다 증축부분의 존치 가능성과 실제 이용범위를 먼저 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 증축 위험은 별개

말소기준은 2005.11.22 공주농업협동조합 근저당권(을구 1번)입니다. 2019년 설정된 충남신용보증재단의 근저당권(을구 2번), 2024년 신용보증기금과 신한카드주식회사의 가압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

국과 공주시의 종전 압류는 각각 등기상 이미 말소되었고, 충남신용보증재단의 2018년 가압류도 2019년에 말소되었습니다. 이들은 현재의 후순위 채권과 구분해야 하며 중복 계산 대상이 아닙니다.

② 점유·법정지상권 — 이 물건의 핵심 함정

확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서상 구체적인 임대차 관계는 미상이고, 건물은 탐문 결과 주거용으로 이용 중입니다. 따라서 신고가 없다는 이유만으로 실제 점유자가 소유자라고 단정하거나 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인이라는 숫자의 함정

현재 최저매각가는 168,370,000원으로 감정가 343,613,820원 대비 49%입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가와 최저가 사이의 차이가 크게 벌어졌습니다.

그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가치에 대한 할인율이 아닙니다. 이 물건에 대한 확인 가능한 실거래 비교가격이 없는 상태에서 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가하거나, 감정가 대비 할인 폭을 근거로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

특히 농가주택과 산지·농지가 혼재한 입지, 대중교통 접근성의 열악함, 증축부분의 경계침범 문제는 일반적인 주택 거래와 다른 환금성 위험을 발생시킬 수 있습니다. 건물 전체의 정상 이용 가능성과 증축부분의 법적 처리 방향에 따라 적정 매입가격 판단이 크게 달라질 수 있습니다.

회차별 예상가격 및 미배당액은 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 각 회차의 가격은 실제 낙찰가나 향후 매각조건을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,370,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,157,180원을 제외한 금액에서 근저당 및 가압류 채권에 총 131,813,468원이 배당되고, 소유자에게 33,399,352원이 남는 것으로 추정됩니다. 채권 미배당액은 0원으로 계산됩니다.

근저당권 예상배당은 채권최고액을 기준으로 단순 산정한 것이며, 충남신용보증재단의 신청 청구액 82,583,445원과 배당모형상 85,200,000원은 서로 다른 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권원리금, 우선순위, 당해세, 집행비용 및 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 달라집니다. 소유자 잔여액은 확정된 배당금이 아닙니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충남 공주시 쌍신동 소재 쌍신동일반산업단지개발지 남측에 위치합니다. 주위는 산지·농지를 중심으로 농가주택 등이 분포하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입은 가능하나, 대중교통 편의는 열악한 것으로 조사되었습니다. 방문·거주 수요와 재매각 시 접근성을 별도로 평가해야 합니다.
• 건물. 시멘트벽돌조 슬래브 지붕의 2층 주택으로, 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인트 마감, 창호는 샷시 구조입니다. 기본적인 전기설비가 설치되어 있고 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.
• 토지. 면적 605.0㎡, 지목 ‘전’, 토지이용상황 ‘단독’, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가 기준액은 159,100원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)에 해당하며, 가축사육제한구역과 하천구역(반촌천) 관련 사항이 있습니다. 하천구역 저촉 여부와 실제 이용 가능범위 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황의 차이. 지목은 ‘전’이지만 현황은 건부지 및 잡종지 상태입니다. 매각물건명세서상 농지취득자격증명 제출은 필요하지 않습니다.
• 환금성. 대중교통 접근이 열악하고 주위가 산지·농지 중심인 입지 특성상 일반적인 도심 주택과 수요층이 다를 수 있습니다. 특히 증축·경계 문제가 해결되지 않으면 재매각이나 금융조달에 불리하게 작용할 가능성을 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 인접토지 경계. 지적도와 실제 건물 배치를 대조하고, 제시외 증축부분이 어느 범위까지 타인 토지를 침범하는지 현장조사 및 필요시 경계측량으로 확인하세요.
• 법정지상권. 매각물건명세서에 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 증축 시기와 토지·건물 소유관계, 성립 요건 및 제3자에 대한 대항 가능성을 법률적으로 검토해야 합니다.
• 원상회복명령. 증축부분에 대한 원상회복명령 가능성이 있으므로 관련 사실조회회신과 행정관청의 입장을 확인하고 철거·복구 가능 범위를 산정하세요.
• 제시외 건물. 증축부분이 매각에 포함되지만 그 사실만으로 적법성이 보장되는 것은 아닙니다. 건축물대장·도면·현황을 대조해 전체 건물의 이용 가능성을 검토하세요.
• 실제 점유관계. 주거용 이용 사실은 확인되지만 구체적인 임대차 관계는 미상입니다. 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역·하천구역·가축사육제한구역 관련 규제를 확인하고 실제 활용에 제약이 없는지 검토하세요.
• 공동담보. 충남신용보증재단의 근저당권에는 본건 토지 외에 충북 옥천군 안남면 연주리 60-1 및 61-1 토지도 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계 및 실제 피담보채무를 확인하되, 이 토지들이 본건 매각대상에 포함된다고 혼동해서는 안 됩니다.
• 실거래·가치 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 매입을 판단하지 말고, 유사 입지·토지·노후주택 거래가격과 증축문제 해결비용을 함께 검토하세요.
• 원본 서류. 매각물건명세서, 별지 사실조회회신, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 건물을 지킬 수 있느냐”

이 사건은 현재 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 공주농업협동조합을 말소기준으로 한 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 배당모형상 인수액도 0원입니다. 등기 채권만 놓고 보면 비교적 정리하기 쉬운 구조입니다.

그렇지만 이 물건의 진짜 승부처는 배당이 아닙니다. 제시외 증축부분의 인접토지 침범, 불분명한 법정지상권, 원상회복명령 가능성이 모두 명시되어 있기 때문입니다. 실제 점유관계도 확정되지 않았으며, 확인 가능한 실거래 비교가격도 없어 현재 최저가의 시세 대비 적정성을 판단하기 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 채권 인수위험은 낮지만, 토지경계·증축 존치·점유 위험 때문에 입찰은 보류하고 정밀실사부터’입니다. 증축부분의 법적 처리방향과 비용이 확인되지 않는 한, 감정가의 절반 수준이라는 이유로 매력적인 투자라고 평가할 수 없습니다. 추가 유찰 여부보다 먼저 확인해야 할 것은 낙찰 후 어떤 범위의 건물과 토지를 안정적으로 사용할 수 있는가입니다.