대전지방법원 2025타경20. 공주시 쌍신동 13의 토지와 주거용 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 605㎡이고 지목은 ‘전’이지만 현황은 건부지 및 잡종지 상태이며, 건물은 탐문 결과 주거용으로 이용 중인 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택입니다. 말소기준은 2005년 11월 22일 공주농업협동조합 근저당권 28,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 충남신용보증재단 근저당권 85,200,000원, 신용보증기금 가압류 10,982,129원, 신한카드주식회사 가압류 7,631,339원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 별도의 물적 위험이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 쌍신동 13 · 충청남도 공주시 심산길 166 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 탐문 결과 주거용 이용 |
| 토지 | 605㎡ · 지목 전 · 현황 대지 및 잡종지 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 기본적인 전기설비 |
| 소유자 | 주충성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 343,613,820원 / 240,529,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 82,583,445원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2005.11.22. 설정된 공주농업협동조합 근저당권 28,000,000원입니다. 이후 2019년 충남신용보증재단 근저당권 85,200,000원, 2024년 신용보증기금·신한카드 가압류, 2025년 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
2016년 북대전세무서 압류와 공주시 압류, 2018년 충남신용보증재단 가압류는 이미 해제·말소된 이력이 있습니다. 따라서 현재 제공된 등기권리 기준으로 낙찰자가 금전적으로 승계할 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 메리트는 판단 보류
감정가는 343,613,820원, 현재 최저매각가는 240,529,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 단순히 ‘감정가보다 30% 낮다’는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 240,529,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 168,370,300원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 117,859,209원 | 16,404,288원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 매각대금이 117,859,209원으로 내려가 채권 미배당액 16,404,288원이 발생하지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 여전히 0원입니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수는 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,167,406원 |
| 1. 근저당 · 공주농업협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 2. 근저당 · 충남신용보증재단 | 85,200,000원 | 85,200,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 10,982,129원 | 10,982,129원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 7,631,339원 | 7,631,339원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,548,126원 |
현재 회차에서는 채권액 131,813,468원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 104,548,126원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 매각물건명세서 핵심 — 등기보다 더 중요한 위험
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 쌍신동일반산업단지개발지 남측에 위치하며, 주위는 산지·농지를 중심으로 농가주택 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하나 대중교통 편의는 열악한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 605㎡, 평지·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 159,100원/㎡입니다.
- 용도계획. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역에 포함되고 하천구역(반촌천) 관련 제한이 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택이며 기본적인 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 공부와 현황. 지목은 ‘전’이나 현황은 대지 및 잡종지 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 증축부분 경계·면적 확인. 제시외 증축부분이 인접토지를 어느 범위까지 침범하는지 현황측량·관련 서류로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 증축부분의 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 낙찰 후 사용관계와 철거 위험을 사전에 검토해야 합니다.
- 원상회복 리스크 확인. 사실조회회신에 언급된 원상회복명령 가능성을 원본 문서에서 직접 대조해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 특정 임차인은 확인되지 않았지만 구체적인 임대차 관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 정하지 말고 토지·건물 현황과 증축 리스크를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·사실조회회신을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기 권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2005년 공주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기에서 끝나지 않습니다.
제시외 증축부분, 인접토지 침범, 법정지상권 성립 여부 불분명, 원상회복명령 가능성이 동시에 존재합니다. 여기에 구체적인 임대차 관계도 미상이고, 시장 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 현재 최저가 240,529,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 등기상 권리는 비교적 정리되지만, 현황·토지경계·증축 법률관계는 반드시 별도 검증해야 하는 물건입니다.
