대전지방법원 2025타경1270. 예산군 대술면 방산리 94·95 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 축사와 창고로 이용 중이고, 토지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 축사부지 및 창고부지로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 454,814,640원의 70%인 318,370,000원으로, 이미 한 차례 유찰됐습니다.
권리구조에서는 2024.02.29. 이인숙 지분에 설정된 김선의 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 한국주택금융공사·충남신용보증재단·예산축산업협동조합·신용보증기금 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 예산농업협동조합 및 백명기 근저당은 등기 자료상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 대술면 방산리 94, 95 · 충청남도 예산군 대술면 상항방산로 426 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사 · 창고 · 공부상 답, 현황 축사부지 및 창고부지 |
| 소유자 | 이인숙 지분 100분의 70 · 김복현 지분 100분의 30 |
| 토지 | 2,272㎡ · 생산관리지역 · 지목 답 · 토지이용상황 답축사 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 454,814,640원 / 318,370,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 예산농업협동조합 / 349,879,402원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 미상이므로 현장 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 318,370,000원으로 감정가 454,814,640원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 크다거나 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
특히 축사·창고와 농지 성격의 토지가 묶인 물건은 일반 주거용 부동산보다 매수층이 좁고, 실제 거래가격이 시설 상태·허가·진입로·농지 취득 가능성·활용계획에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 한 차례 유찰됐다는 사실은 확인되지만, 그 자체로 적정가를 증명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,257,180원 |
| 갑구 5번 가압류 · 김선 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 한국주택금융공사 | 30,782,055원 | 30,782,055원 |
| 갑구 7번 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 17,549,213원 | 17,549,213원 |
| 갑구 9번 가압류 · 예산축산업협동조합 | 1,949,913원 | 1,949,913원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 63,116,206원 | 63,116,206원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 6,356,244원 | 6,356,244원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,359,189원 |
현재 회차 가정에서는 배당 대상 채권 169,753,631원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 143,359,189원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·우선채권 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 농지·제시외 건물 — 이 사건의 실질 핵심
- 농지취득자격증명. 매각물건명세서상 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되는 구조입니다.
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물 ㉠창고, ㉡창고는 매각에 포함됩니다.
- 제시외 건물 제외. 제시외 건물 ㉢창고는 매각에서 제외됩니다. 현장에서 위치와 이용관계를 구분해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 1·2·4 토지는 공부상 ‘답’이지만 현황은 축사부지 및 창고부지로 이용 중입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 대술면 방산리 소재 방산저수지 남동측 인근이며, 전·답·농가주택·임야 등이 혼재하는 산간농경지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있으나 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 3은 축사, 기호 5는 창고로 이용 중입니다. 축사는 강파이프구조 단층 동·식물관련시설, 창고는 경량철골 샌드위치판넬지붕 구조입니다.
- 관리상태. 축사는 보통, 창고는 다소 불량으로 평가됐습니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로. 토지 기호 1·4 북측 일부가 현황 도로로 이용 중이며 감정평가에 반영됐습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 축사·창고 및 농지 성격의 특수용도 물건으로, 용도와 취득조건 때문에 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 핵심입니다.
- 제시외 건물 현장대조. 매각 포함 창고 ㉠·㉡과 매각 제외 창고 ㉢의 위치·면적·사용관계를 현장에서 구분하세요.
- 현황 지목 확인. 공부상 답과 실제 축사·창고부지 이용의 차이가 향후 이용·허가·원상회복에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자와 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 가축사육제한구역 확인. 현재 또는 향후 축사 운영 계획이 있다면 제한내용과 허용범위를 별도로 확인하세요.
- 현황도로 확인. 일부 토지가 도로로 이용되는 상태가 실제 사용면적과 가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 유사 축사·창고·농지의 거래 및 수익성을 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘취득조건과 활용성’이 승부처
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 가압류도 매각으로 소멸하는 구조라 금전적 인수 위험 자체는 낮습니다. 그러나 이를 일반적인 안전형 주거물건으로 보면 안 됩니다. 축사·창고와 답 토지가 함께 매각되고, 농지취득자격증명이 필요하며, 제시외 건물 일부가 매각에서 제외되고, 공부상 지목과 현실 이용상태에도 차이가 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 318,370,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 이 물건의 핵심은 권리관계보다 농취증을 실제로 받을 수 있는지, 축사·창고를 어떤 용도로 활용할 수 있는지, 그리고 특수용도 물건을 나중에 얼마나 쉽게 처분할 수 있는지입니다. 결론은 권리 인수는 낮음, 취득·활용 리스크는 높음. 가격보다 먼저 현장과 행정조건을 검증해야 합니다.
