대전지방법원 2025타경503486. 대전 서구 둔산동 둔산플러스 8층 802호입니다. 현재 감정가는 216,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 151,200,000원입니다. 등기상 현 소유자는 한상란이고, 2011.12.16. 매매로 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다. 현재 경매의 말소기준권리는 근저당이 아니라 2024.04.02. 연정복의 가압류 120,605,325원입니다. 이후 현대카드·삼성카드·서민금융진흥원·삼성생명보험· 남대전농업협동조합·에스비아이저축은행의 가압류와 2025.10.01. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 김현호는 2024.03.25. 전입했고, 2025.11.28. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 성립 가능성을 배제할 수 없습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 매수인에게 남을 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 따라서 아래의 채권자 배당표에 표시된 “매수인 인수 0원”만으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1086 둔산플러스 8층 802호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 대덕대로185번길 60 |
| 물건종류 | 아파트 · 집합건축물대장상 공동주택(아파트) · 12층 건물 중 8층 |
| 거래비교 면적 | 92.09㎡ |
| 소유자 | 한상란 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 19,084,037원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인 전입이 핵심
현재 유효한 권리 중 가장 앞선 말소기준은 2024.04.02. 갑구 37번 연정복 가압류 120,605,325원입니다. 그 뒤의 가압류들과 2025.10.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 근저당권·가압류·경매개시결정·가처분·신탁 등 다수 권리는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 배당요구는 했지만 보증금이 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현호 | 2024.03.25 | 2025.11.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
배당요구 자체는 2025.11.28. 접수되어 있지만, 우선변제권 판단에 필요한 확정일자가 확인되지 않고 보증금도 알 수 없습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사례는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 ‘실질취득’ 기준 판단은 아직 불가
둔산플러스의 거래비교 면적은 92.09㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2025.09. 230,000,000원, 2025.12. 200,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 215,000,000원입니다. 현재 최저매각가 151,200,000원은 이 평균의 70.3%이고, 전체 7건 평균 197,000,000원 대비로는 76.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 92.09㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 92.09㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 92.09㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2024.03 | 92.09㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 92.09㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2022.02 | 92.09㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 92.09㎡ | 5 | 204,000,000원 |
| 전체 평균 | 92.09㎡ | 7건 | 197,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 92.09㎡ | 2건 | 215,000,000원 |
최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 높고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 13.3%입니다. 따라서 현재 자료만 놓고 하락장이라고 볼 근거는 없습니다. 최신 거래는 2025.12. 200,000,000원입니다. 다만 이 비교는 어디까지나 최저매각가 151,200,000원 자체의 표면 비교입니다. 임차보증금 인수액이 미상이므로 실제 시세 대비 가격 메리트는 아직 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,916,800원 |
| 2. 갑구 37번 가압류 · 연정복 | 120,605,325원 | 120,605,325원 |
| 3. 갑구 38번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,614,536원 | 6,614,536원 |
| 4. 갑구 39번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,126,766원 | 5,126,766원 |
| 5. 갑구 40번 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,275,415원 | 12,275,415원 |
| 6. 갑구 41번 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 7,871,648원 | 3,661,158원 |
| 7. 갑구 42번 가압류 · 남대전농업협동조합 | 3,756,061원 | 0원 |
| 8. 갑구 43번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 17,037,519원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주식회사에스비아이저축은행 | 19,084,037원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 192,371,307원 중 예상배당은 148,283,200원, 미배당은 44,088,107원입니다. 신청채권자 청구액 19,084,037원도 현재 회차 시뮬레이션에서는 배당 0원입니다. 이 표는 김현호의 보증금·우선변제액을 확정 반영한 표가 아니므로, 매수인 인수 위험 판단과는 별도로 봐야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 44,088,107원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 88,813,067원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 120,016,891원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가는 105,840,000원, 74,088,000원으로 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 이 숫자는 법원 매각가일 뿐입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하게 되면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수 있으므로, 이를 곧바로 총취득비용의 하락으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 둔산동 둔산여자고등학교 남동측 인근으로, 상업용 부동산·주상복합 부동산·근린생활시설 등이 형성된 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 8층 802호이며 사용승인일은 2011.09.19입니다. 급탕·급배수·화재탐지·소화·가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 토지 공시지가는 3,737,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 둔산플러스는 40세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 7건입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부구조·설비·이용상황은 건축물현황도와 외부관찰·탐문조사 등을 기준으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 김현호의 보증금 액수와 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 이 값이 없으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 배당요구일은 2025.11.28.이지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부가 미상입니다.
- 대항력 보수적 판단. 전입일 2024.03.25.이 말소기준 2024.04.02.보다 빠르므로 “대항력 없음”을 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 배당표와 인수액을 분리. 현재 채권자 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이라는 숫자와 임차인 미배당 보증금 인수 가능성은 별개입니다.
- 시세 비교 기준. 최근 12개월 평균 215,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 기준으로 보되, 최종 비교 대상은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득가여야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 105,840,000원·74,088,000원으로 매각가가 내려가더라도 임차보증금 인수 구조라면 총취득비용은 같은 폭으로 내려가지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “70.3%”보다 먼저 볼 숫자가 있다
이 물건은 가격표만 보면 눈에 띕니다. 감정가 216,000,000원에서 한 번 유찰돼 151,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 215,000,000원의 70.3%입니다. 최신 거래도 200,000,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순히 “시세보다 낮다”가 될 수 없습니다.
김현호의 전입일 2024.03.25.이 말소기준 가압류 2024.04.02.보다 앞서 있고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 실질취득가도, 매수인 인수액도 미상입니다. 보증금이 확인되고 배당 후 남는 금액이 계산되어야 비로소 151,200,000원이 실제로 경쟁력 있는 가격인지 판단할 수 있습니다. 표면 가격은 매력적이지만, 권리 확인 전 입찰은 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 확인입니다.
