대전지방법원 2025타경57. 공주시 계룡면 경천리 5-1 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 기호(2)는 단독주택, 기호(4)는 종교집회장(요사채)으로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 구원사이고, 말소기준권리는 2017년 3월 7일 설정된 형산새마을금고의 채권최고액 260,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 산정상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기 권리만 보고 끝낼 성격은 아닙니다. 감정평가에는 이해관계인의 부재로 임대내역이 미상이라고 적혀 있고, 토지 일부는 공부상 임야와 실제 이용상태가 다릅니다. 또 일괄매각에 포함되는 제시외 건물·수목과 매각에서 제외되는 석탑·비닐하우스·건축자재가 함께 존재합니다. 따라서 현재 계산상 인수 0원이라는 점과 별개로 현장 점유와 이용상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경57 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 경천리 5-1 · 충청남도 공주시 계룡면 신원사로 234 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(2) 단독주택 · 기호(4) 종교집회장(요사채) |
| 소유자 | 구원사 |
| 감정가 / 최저가 | 609,308,000원 / 426,515,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형산새마을금고 / 212,390,070원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.07. 형산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 대표 현황 | 지목 대 · 820㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 78,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 핵심은 2017년 근저당
과거 계룡농업협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.03.07. 형산새마을금고 근저당권이고, 2025년 임의경매개시결정은 그보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 현재 회차 기준 형산새마을금고의 채권최고액 260,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘70%니까 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 609,308,000원의 70%인 426,515,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 426,515,000원 | 260,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 298,560,500원 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 208,992,350원 | 205,266,457원 | 54,733,543원 |
현재 회차와 2회 유찰 가정에서는 근저당 채권최고액 260,000,000원이 전액 배당됩니다. 3회 유찰 가정에서는 배당 재원이 부족해 54,733,543원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 등기상 근저당 채권자의 부족액이며, 제시된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 426,515,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,665,150원 |
| 2. 근저당 · 형산새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 159,849,850원 |
집행비용은 약 매각가의 1.6%로 추정한 값입니다. 현재 가정에서는 형산새마을금고가 채권최고액 260,000,000원을 전액 배당받고 159,849,850원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 토지·건물 현황과 이용상태
- 건물 이용. 기호(2)는 단독주택, 기호(4)는 종교집회장(요사채)으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(2)는 조적조 스라브지붕 2층, 기호(4)는 경량철골조 판넬지붕 단층 건물이며 위생·급배수·난방·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위환경. 경천2리 마을회관 북동측 인근으로 자연림·단독주택·농경지가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 대표 토지. 지목 대, 820㎡, 계획관리지역, 완경사·부정형, 소로한면이며 공시지가는 78,600원/㎡입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역·농업보호구역·준보전산지·공익용산지·하천구역·가축사육제한구역 등이 각 토지별로 적용됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(5,6)는 공부상 임야이나, 기호(5)는 잡종지 상태, 기호(6)는 토지임야·잡종지·진입로 등으로 이용 중입니다.
⑤ 매각 포함·제외 범위
이 구분은 낙찰 후 사용계획과 현장 인도에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 특히 건물·토지·수목이 묶여 있는 물건에서는 무엇이 부동산과 함께 넘어오고 무엇이 제외되는지를 현장에서 대조하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용자를 확인하고 매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 426,515,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 토지별 규제 확인. 계획관리지역뿐 아니라 농림지역·농업보호구역·산지·하천구역 등이 섞여 있으므로 각 필지별 이용제한을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(5,6)의 실제 이용상태가 공부와 다르므로 지목·경계·진입로·현황을 현장에서 확인하세요.
- 매각 포함/제외. 제시외 건물·수목 중 포함되는 부분과 석탑·비닐하우스·건축자재처럼 제외되는 부분을 구분해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 3회 유찰 시 근저당 미배당 54,733,543원이 생기지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 확인’이 승부처
이 사건은 등기상 구조만 보면 단순합니다. 2017년 형산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 426,515,000원을 전제로 한 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 단독주택과 종교집회장, 여러 토지가 함께 매각되고 일부 토지는 공부와 현황이 다르며, 임대내역도 미상입니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 426,515,000원이 시장가 대비 싼지 판단할 근거도 부족합니다. 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유·토지 규제·현황·매각범위를 확인하지 않고 가격만 보고 접근하기엔 복합적인 물건입니다.
