70,000,000원
대전지방법원 2025타경503501. 유천동 현암에버드림 주상복합 3층 308호입니다. 사건 분류는 아파트지만 감정평가상 이용상태는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(교습소)입니다. 따라서 일반 주거용 아파트만을 전제로 환금성·임대수요를 판단하면 안 됩니다. 등기상 소유자는 구옥자이고, 말소기준권리는 2008.07.22 한밭신용협동조합 근저당권 182,000,000원입니다.
현재 최저가는 70,000,000원으로 감정가 100,000,000원에서 1회 유찰된 상태입니다. 실거래 측면에서는 최근 12개월 평균 163,500,000원, 최신 거래 157,000,000원보다 훨씬 낮습니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 대비 -10.4%로 하락하고 있어 전체 실거래 평균 176,166,666원보다 최신·최근 12개월 가격을 우선해서 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 유천동 322-1 현암에버드림 주상복합 아파트 제3층 제308호 · 도로명 대전광역시 중구 태평로44번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 분류 · 주상복합 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(교습소) · 지상12층 중 3층 |
| 소유자 | 구옥자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양지욱 / 21,820,112원 |
| 말소기준권리 | 2008.07.22 근저당권 · 한밭신용협동조합 · 채권최고액 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 확인 포인트가 남는다
말소기준은 2008.07.22 한밭신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 2024.10.18 대전광역시 중구 압류, 2025.09.29 강제경매개시결정, 2025.09.30 임의경매개시결정, 2025.06.02 새출발기금 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 가처분과 과거 압류들도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양지욱 임차권등기 · 배당요구 있음 | 건물 전부 | 19,650,000원 | 대항력 미상 전입·점유개시 확인 필요 | 우선변제 미상 확정일자 확인되지 않음 | 확인 필요 배당가정상 0원 |
등기부에는 양지욱 명의의 상가건물임차권이 등재돼 있고, 임차보증금은 19,650,000원입니다. 임대차계약일은 2021.12.06, 임차권등기는 2024.09.09이며 배당요구도 확인됩니다. 다만 사업자등록신청, 점유개시, 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 순위를 단정하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 크지만 하락장 보정이 필요
현암에버드림의 실거래는 6건이 확인됩니다. 과거 200,000,000원·210,000,000원 거래가 포함돼 전체 평균은 176,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 163,500,000원, 최신 거래는 157,000,000원이고, 최근 구간은 과거 대비 -10.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 69.4㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2024.11 | 69.4㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2024.02 | 69.4㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2024.02 | 69.4㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2022.08 | 69.4㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 69.4㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 163,500,000원 |
현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 42.8%입니다. 전체 평균 대비로도 39.7% 수준이지만, 이 물건의 가격 장점을 평가할 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 163,500,000원과 최신 거래 157,000,000원을 기준으로 보는 것이 합리적입니다. 다만 공부상 이용상태가 제2종근린생활시설(교습소)이고 36세대 규모의 주상복합이라는 점은 일반 주거용 아파트와 다른 환금성 변수가 될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 한밭신용협동조합 | 182,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 근저당 · 소상공인자영업자새출발기금주식회 | 9,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 양지욱 | 21,820,112원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 한밭신용협동조합 | 21,820,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
70,000,000원 매각 가정에서 집행비용 1,660,000원을 제외한 68,340,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 166,300,224원입니다. 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 양지욱 임차보증금 19,650,000원은 대항력·우선변제 여부가 미상이고, 유치권 공고문 역시 금액이 확정되지 않았으므로 실제 매수인 부담 판단은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당가정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 166,300,224원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 186,922,224원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 201,357,624원 | 0원 |
⑤ 유치권·토지 별도등기 — 이번 사건의 핵심 확인사항
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 태평동 태평초등학교 남서측 인근. 아파트단지, 노선상가, 단독·다가구주택, 학교 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(교습소)로 등재돼 있습니다. 사건 분류가 아파트라는 이유만으로 일반 주거용으로 가정하면 안 됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,264,000원/㎡, 평지·가로장방형 토지이며 북측 왕복4차선 도로와 동측·남측 도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 대로3류·소로1류·소로2류와 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현암에버드림은 36세대, 2008.06.09 준공입니다. 최근 실거래는 있으나 소규모 단지이고 공부상 근린생활시설 이용이라는 점 때문에 일반 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 실제 점유·전입 확인. 양지욱의 전입·점유개시·확정일자가 확인되지 않으므로 주민등록·현황조사·임대차 원본을 대조해 대항력과 승계 여부를 확정해야 합니다.
- 양지욱 채권원인 대조. 임차보증금 19,650,000원과 강제경매 청구 21,820,112원의 관계를 판결문·집행권원·임대차계약서로 확인해야 합니다.
- 유치권 현장검증. ㈜지평자산관리·㈜다진투자개발의 실제 점유 여부와 유치권 주장 근거를 확인해야 합니다. 공고문만으로 유치권 성립 여부를 단정하지 마세요.
- 토지 별도등기 원본 확인. 별도등기의 내용, 매각 대상과의 관계, 매각 후 존속 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(교습소)이므로 주거 사용 가능성·용도변경 필요 여부· 대출 조건·임대수요를 일반 아파트와 별도로 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -10.4%입니다. 176,166,666원의 전체 평균보다 최근 12개월 평균 163,500,000원과 최신 거래 157,000,000원을 가격 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후”
이 사건은 가격표만 보면 눈에 띕니다. 감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 70,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 163,500,000원의 42.8%입니다. 하락 추세 -10.4%를 반영하더라도 현재 가격은 최근 실거래보다 낮습니다.
그러나 권리분석은 단순하지 않습니다. 2008.07.22 근저당이라는 오래된 말소기준권리가 있어 후순위 등기 대부분은 소멸 구조지만, 양지욱 임차인의 대항력은 확인되지 않았고 같은 인물이 강제경매 채권자로도 등장합니다. 현장에는 ㈜지평자산관리·㈜다진투자개발의 유치권 공고문이 있으며, 토지 별도등기까지 명시돼 있습니다. 더구나 공부상 이용상태는 제2종근린생활시설(교습소)입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 합격권, 권리는 보류”입니다. 임차권·유치권·토지 별도등기를 원본으로 해소할 수 있을 때 비로소 70,000,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
