대전지방법원 2025타경503531. 대전 중구 태평동 파라곤아파트 301동 1층 101호입니다. 감정가는 576,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 403,200,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 전상미이며, 2018.12.14 소유권을 취득할 당시 거래가액은 330,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.09.10 설정된 유천신용협동조합 근저당 88,800,000원이고, 그 뒤 2023.06.20 같은 조합의 근저당 105,600,000원이 추가됐습니다.
등기만 보면 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 설대환의 전입일은 2021.06.25로 말소기준보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다. 배당요구는 2026.01.05 접수됐지만, 보증금 자체가 확인되지 않으므로 매수인이 최종적으로 떠안을 금액도 현재는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503531 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 태평동 389-5 파라곤아파트 301동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 대상 면적 | 130.55㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상28층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 전상미 · 2018.12.14 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 403,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 175,079,735원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.10 유천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 88,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
말소기준은 2021.09.10 유천신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 2023.06.20 근저당과 2025.10.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 설대환의 전입일은 2021.06.25로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 선순위 전입 사실 때문에 인수 가능성을 닫아둘 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 설대환 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 2026.01.05 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 중
파라곤의 최근 거래 표본은 총 12건, 전체 평균은 549,791,666원입니다. 하지만 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 535,833,333원, 최근 12개월 거래는 6건이며, 최근 구간이 이전 구간보다 -5.0% 낮아진 하락 추세입니다.
현재 최저가 403,200,000원은 최근 12개월 평균의 75.2%입니다. 최신 거래는 2025.11의 420,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 즉 경매 시작가격 자체는 최근 거래 흐름 아래로 내려왔습니다. 다만 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 403,200,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 118.96㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2025.10 | 130.55㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 2025.10 | 130.55㎡ | 16 | 555,000,000원 |
| 2025.07 | 118.96㎡ | 22 | 530,000,000원 |
| 2025.06 | 118.96㎡ | 22 | 550,000,000원 |
| 2024.12 | 130.55㎡ | 28 | 560,000,000원 |
| 2024.05 | 118.96㎡ | 17 | 532,500,000원 |
| 2024.04 | 118.96㎡ | 28 | 590,000,000원 |
| 2024.04 | 118.96㎡ | 28 | 590,000,000원 |
| 2024.04 | 118.96㎡ | 27 | 545,000,000원 |
| 2024.03 | 118.96㎡ | 9 | 540,000,000원 |
| 2023.10 | 130.55㎡ | 3 | 585,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 549,791,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 403,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,432,000원 |
| 을구 17번 근저당 · 유천신용협동조합 | 88,800,000원 | 88,800,000원 |
| 을구 18번 근저당 · 유천신용협동조합 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 202,368,000원 |
위 배당가정은 집행비용 6,432,000원과 두 근저당 채권최고액을 반영한 값입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 설대환의 보증금·확정일자가 확인되면 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 ‘인수 확인’이 먼저
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 403,200,000원 | 0원 | 202,368,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 282,240,000원 | 0원 | 83,088,640원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 197,568,000원 | 397,952원 | 0원 |
표면적인 최저가는 유찰될수록 282,240,000원, 197,568,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미한다고 볼 수 없습니다. 보증금과 배당·승계 관계가 확정된 뒤 각 회차의 실질 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 태평동 대전신평초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 왕복 6차선 내외, 서측 왕복 4차선 내외 포장도로가 소재합니다.
- 단지. 파라곤은 1,040세대, 2005.05.31 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,275,000원/㎡입니다. 대로3류와 도로에 접하고 교육환경 보호구역 및 중점경관관리구역 관련 제한이 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용중이며 위반건축물 표시가 없습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 거래는 420,000,000원부터 600,000,000원까지 분포하고, 최근 구간 추세는 -5.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 설대환 보증금 확인. 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가 계산 자체가 완성되지 않습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 내용 대조. 배당요구일은 2026.01.05입니다. 실제 신고 금액과 첨부된 임대차자료를 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득가 분리. 403,200,000원은 입찰 최저선이지 최종 취득원가가 아닙니다. 선순위 임차보증금이 확인되면 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -5.0%이므로 전체 평균 549,791,666원만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 말고 최근 12개월 평균 535,833,333원과 최신 거래 420,000,000원을 함께 보세요.
- 1층 특성 확인. 대상은 1층 101호입니다. 최근 거래 표본의 층과 차이가 있으므로 실제 내부상태와 개별 호수 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 아직 미완성
현재 최저가 403,200,000원은 최근 12개월 평균 535,833,333원의 75.2%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 감정가 576,000,000원에서 한 번 유찰된 효과가 분명합니다. 다만 시장 자체도 최근 구간이 -5.0% 하락하고 있어 과거 평균만으로 안전마진을 판단해서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 설대환입니다. 2021.06.25 전입은 2021.09.10 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 현재 단계에서 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 매수인 승계액 미상입니다. 가격은 할인 구간이지만 권리분석은 아직 닫히지 않았습니다. 보증금과 확정일자가 확인돼 실질취득가가 계산된 뒤에야 403,200,000원이 정말 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
