대전지방법원 2025타경503577. 대상은 대전광역시 서구 도마동 108-24, 도솔1길 11 소재 부동산입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용은 1·2층 단독주택, 지하실은 창고 및 보일러실, 부속건물은 변소입니다. 토지는 182.6㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 건물 사용승인일은 1980.12.26입니다.

등기상 소유자는 이미향·이미화·이재향 3명으로 각각 3분의 1 지분을 보유합니다. 2025.10.15 이재향 지분에 주식회사한빛자산관리대부가 강제경매개시결정을 등기했고, 2025.11.25에는 주식회사디케이마린의 추가 강제경매개시결정이 기재됐습니다. 근저당권이나 별도의 압류는 확인되지 않지만, 선순위 전입 임차인 가능성과 공유지분 구조가 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다

등기상 별도의 근저당권은 없고, 말소기준으로 제시된 권리는 2025.10.15 갑구 3번 이재향 지분 강제경매개시결정입니다. 뒤이어 2025.11.25 등록된 주식회사디케이마린의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이홍준이 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확정할 수 있는 금액 정보가 없어, 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가는 확인되지만 시세 비교는 보류

현재 최저매각가는 73,780,000원으로 감정가 105,400,270원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 51,646,000원, 3회 유찰 시 36,152,200원으로 제시돼 있습니다.

다만 확인 가능한 동일·유사 물건 실거래 비교값이 없어 감정가와 현재 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 더 중요한 것은 임차보증금이 미상이라는 점입니다. 보증금 승계가 발생하면 최저가가 낮아지는 만큼 매수인의 총 부담이 달라질 수 있으므로, 가격 평가는 임차관계 확인 뒤 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,780,000원 가정)

위 계산에서는 신청채권자 및 후순위 경매채권이 전액 배당되고 등기상 미배당은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 이홍준의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 공유지분·매각조건 — 우선매수권까지 확인

• 공유관계. 이미향·이미화·이재향이 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
• 경매등기. 2025.10.15 및 2025.11.25 경매개시결정 모두 등기 목적에 ‘이재향 지분’이 명시돼 있습니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납해 실효되면 이후 매각기일부터는 다시 행사할 수 없습니다.
• 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 수목이 포함됩니다.
• 면적 기재. 1층 면적은 등기사항전부증명서 81.86㎡와 건축물대장 81.865㎡로 차이가 있고, 등기사항증명서상 면적으로 평가됐습니다.

⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도마중학교 동측 인근이며 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 버스정류장이 소재해 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 1·2층은 단독주택, 지하실은 창고 및 보일러실, 부속건물은 변소로 이용 중이며 사용승인일은 1980.12.26입니다.
• 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 182.6㎡, 평지·자루형, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 658,800원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이홍준 보증금 확인. 가장 먼저 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유를 대조해야 합니다. 이 값이 확인되지 않으면 실질취득가 계산도 불가능합니다.
• 최저가 70%에 현혹 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세 비교가 없고 임차 승계액도 미상이라 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
• 공유지분 범위 확인. 등기상 이재향 지분 강제경매로 기재돼 있으므로 실제 매각대상 범위를 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 1회 우선매수권 행사 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 수목 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 면적 차이. 1층 81.86㎡와 81.865㎡ 기재 차이 및 실제 현황을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장점유를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 보증금”

이 사건은 감정가 105,400,270원에서 한 차례 유찰돼 73,780,000원까지 내려왔습니다. 등기채권만 보면 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 채권 미배당액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전하다고 결론내리기 어렵습니다.

이홍준은 2022.06.22 전입으로 말소기준 2025.10.15보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 판단은 대항력 가능·미상이 맞고, 매수인 승계액도 확정할 수 없습니다. 여기에 공유자 3인이 각 3분의 1 지분을 가진 구조, 이재향 지분 강제경매 기재, 공유자의 우선매수권까지 겹칩니다.

가격은 70%까지 내려왔지만 실질취득가는 아직 모릅니다. 이 물건은 최저가 숫자보다 임차보증금과 실제 매각지분을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 보증금·점유·매각범위를 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.