대전지방법원 2025타경503612. 대전 서구 도마동 효성타운 108동 803호의 신완순 지분에 대한 강제경매입니다. 등기부상 현재 공유자는 신완순·이동헌·이동혁·이상훈·이재춘이고, 신완순 지분은 33분의 21입니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 11월 19일 갑구 25번 신완순 지분 강제경매개시결정입니다.

문제는 그보다 앞선 2025년 8월 22일입니다. 갑구 24번에는 이재춘을 채권자로 하는 공유물 분할청구권 보전 가처분이 신완순 지분에 설정돼 있습니다. 매각물건명세서가 이 권리를 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시하고 있습니다. 따라서 배당표의 “인수 0원”은 어디까지나 금액으로 산정된 인수채무가 0원이라는 뜻이지, 권리 부담 자체가 없다는 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분이 남는다

기존 근저당과 과거 가압류·경매개시결정 대부분은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 사건에서 중요한 순서는 단순합니다. 2025.08.22 갑구 24번 가처분 → 2025.11.19 갑구 25번 강제경매개시결정입니다. 가처분이 말소기준보다 먼저이므로, 매각물건명세서 기재대로 매수인이 인수합니다.

확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 건축물현황도·외부관찰·탐문 등에 의거해 평가했습니다. 따라서 현황과 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘전체 아파트 시세’와 직접 비교하면 왜곡된다

효성타운 전용 73.26㎡의 최근 거래는 꾸준합니다. 전체 12건 평균은 235,500,000원이고, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 9건 평균은 234,555,555원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 260,000,000원입니다. 다만 최근 구간이 이전 구간보다 -1.6%로 내려와 있어, 시장은 소폭 하락 흐름입니다.

데이터상 현재 최저가 101,500,000원은 최근 12개월 평균의 43.3%입니다. 그러나 이 비율은 반드시 해석에 주의해야 합니다. 최근 실거래는 아파트 전체 호수의 소유권 거래이고, 경매 대상은 신완순의 33분의 21 지분입니다. 따라서 43.3%라는 숫자를 근거로 “시세의 절반도 안 되는 초저가 아파트”라고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)

현재 회차에서는 신청채권자 청구액 2,616,716원이 전액 배당되고, 예상 잔여는 96,662,284원입니다. 2회 유찰 시 매각가 71,050,000원에서도 청구액은 전액 배당되고, 3회 유찰 시 매각가 49,735,000원에서도 청구액은 전액 배당되는 시나리오입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 모든 시나리오에서 0원이지만, 갑구 24번 가처분은 별도입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 도마동 버드내중학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·각급학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지층 지상13층 건물의 8층 803호이며, 사용승인은 1997.09.30입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 동측·북측으로 노폭 약 25m 내외, 서측으로 노폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 재정비촉진지구, 재정비촉진지구 존치지역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 토지면적 25,358.6㎡, 공시지가 1,194,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 시장. 효성타운은 746세대, 전용 73.26㎡ 최근 거래가 존재하지만 최근 구간이 이전 구간보다 -1.6% 낮아 소폭 하락 추세입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 한 세대 전체 소유권이 아니라 신완순의 33분의 21 지분에 대한 강제경매라는 점을 입찰가 산정의 출발점으로 두어야 합니다.
• 갑구 24번 가처분 원인 확인. 공유물 분할청구권 보전 가처분이 매수인에게 인수되므로 결정문·관련 소송 진행상황과 낙찰 후 지분 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 외부 응찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 우선매수 행사 가능성을 고려해야 합니다.
• 실거래 직접비교 금지. 최근 12개월 평균 234,555,555원과 최신 260,000,000원은 전체 호수 거래입니다. 현재 최저가 101,500,000원과 단순 비교해 할인율로 해석하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.6%이므로 전체 평균 235,500,000원만 보고 시장가격을 높게 잡지 말고 최근 12개월 평균과 최신 거래를 함께 보세요.
• 점유관계 재확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이며 현장조사 당시 이해관계인이 부재했습니다.
• 보수비 확인. 감정평가서는 노후도에 따른 추가 보수·수선비용 발생 가능성을 언급하고 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 갑구 24번 가처분 관련 원문을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수되는 권리가 먼저다”

현재 최저가는 101,500,000원으로 감정가 145,000,000원에서 한 차례 내려왔습니다. 배당표만 보면 신청채권자 청구액도 충분히 변제되고 매수인 금전 인수도 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 배당이 아닙니다. 신완순의 33분의 21 공유지분만 매각되고, 말소기준보다 앞선 갑구 24번 가처분이 그대로 인수됩니다.

여기에 공유자의 우선매수 가능성까지 있습니다. 효성타운 전체 호수의 최근 12개월 실거래 평균이 234,555,555원이고 최신 거래가 260,000,000원이라고 해서 현재 최저가가 그보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 최근 시세 자체도 -1.6% 하락 추세입니다. 가격 숫자는 낮지만 권리·공유관계의 난도는 높습니다. 이 물건은 일반 아파트 낙찰처럼 “싸게 받아 바로 온전한 소유권을 확보하는” 유형이 아니라, 공유지분과 인수 가처분을 함께 해결할 수 있는지가 먼저 검토돼야 하는 사건입니다.