91,000,000원
대전지방법원 2025타경503635. 세종 나성동 리베라아이누리 8층 819호입니다. 감정가는 130,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 91,000,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 101,333,333원보다 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 임현호는 2022.08.30. 전입, 2022.08.31. 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 120,000,000원입니다. 말소기준인 2024.07.03. 압류보다 전입이 앞서 대항력이 인정되는 구조이고, 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 배당가정에서는 매각대금 91,000,000원에서 집행비용 2,038,000원을 먼저 공제하고 임차인에게 88,962,000원이 배당됩니다. 보증금 120,000,000원 중 남는 31,038,000원이 매수인 인수액입니다. 따라서 91,000,000원 + 31,038,000원 = 122,038,000원이 실질취득 기준입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄어 인수액이 커지기 때문에, 추가 유찰이 곧바로 총취득비용 하락으로 이어지는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503635 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 8층 819호 · 도로명 한누리대로 223 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 29.8957㎡ · 8층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.05.16. 매매 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기소 | 대전지방법원 세종등기소 |
① 임차인 — 대항력 있고, 미배당 보증금은 인수
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.30 / 2022.08.31 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 임차권등기는 2024.10.24. 접수되었고, 임대차계약일은 2022.08.17., 점유개시일은 2022.08.27., 전입은 2022.08.30., 확정일자는 2022.08.31.입니다. 배당요구도 2024.10.24. 이루어졌습니다.
② 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 승부처
2015.04.27. 설정된 국민은행 근저당권 114,000,000원은 2021.08.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.07.03. 압류입니다. 그런데 임현호의 전입은 2022.08.30.으로 그보다 앞섭니다. 이후 2024.10.24. 주택임차권이 등기되었고 2025.10.27. 임현호가 강제경매를 신청했습니다. 압류와 경매개시결정, 임차권등기 자체의 등기는 매각으로 정리되더라도, 선행 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수 문제는 남습니다.
③ 시세 비교 — 91,000,000원이 아니라 122,038,000원과 비교
리베라아이누리(2-2) 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 총 12건, 평균 101,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 100,000,000원, 표본 최저는 100,000,000원, 최고는 104,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.9㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 30.37㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2026.02 | 29.9㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2026.01 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 29.9㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2025.12 | 29.9㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2025.12 | 29.9㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 30.54㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 101,333,333원 |
최저가 91,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 89.8%입니다. 하지만 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 122,038,000원은 최근 12개월 평균 101,333,333원보다 20,704,667원 높고, 최신 거래 100,000,000원보다도 22,038,000원 높습니다. 따라서 이 사건은 최근 시세보다 저렴한 물건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 임현호 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 임현호 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 보증금 부족분은 31,038,000원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 91,000,000원 | 31,038,000원 | 122,038,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 63,699,999원 | 57,846,601원 | 121,546,600원 |
| 3회 유찰 · 34% | 44,589,999원 | 76,612,621원 | 121,202,620원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동, 국세청 서측 인근. 관공서·아파트단지·상업용건물·근린생활시설이 소재하는 중심상업지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 8층 819호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방·소방·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접지와 등고평탄한 정방형 토지로 주상용 건부지이며, 북동측 광로3류와 남서측 중로2류에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시). 공시지가 4,272,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 리베라아이누리(2-2) 173세대, 2015.04.10. 준공. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 91,000,000원을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 현재 기준 인수 31,038,000원을 더한 122,038,000원이 핵심입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 실질취득 121,546,600원, 3회 유찰 시 121,202,620원으로 매각가 하락폭만큼 총비용이 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.08.17., 점유개시 2022.08.27., 전입 2022.08.30., 확정 2022.08.31., 임차권등기 2024.10.24.를 원본과 대조하세요.
- 임현호의 지위 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일 이름으로 표시되므로 채권 관계와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당요소가 달라지면 인수 잔액도 달라질 수 있습니다.
- 내부현황 확인. 감정평가에서는 건축물대장상 도면을 참고해 일반적인 공동주택 기준으로 평가했으므로 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “보증금 120,000,000원”이 중요하다
이 사건의 표면 숫자는 감정가 130,000,000원, 최저가 91,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금은 120,000,000원이고, 현재 회차 예상배당으로는 31,038,000원이 남아 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 실질취득은 122,038,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 101,333,333원, 최신 거래 100,000,000원과 비교하면 가격 우위가 없습니다.
더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 2회 유찰 시에도 실질취득 121,546,600원, 3회 유찰 시에도 121,202,620원으로 보증금 120,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이기 때문입니다. 이 물건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 미배당 보증금을 포함한 총취득비용이 시세와 맞는가가 판단의 중심입니다.
