대전지방법원 2025타경503673. 대전 서구 둔산동 가람아파트 2동 304호, 전용 137.31㎡ 아파트입니다. 감정가는 847,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 592,900,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 거래 12건의 평균은 857,833,333원, 최신 거래는 2026.06 980,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세 평균의 69.1%로, 가격만 놓고 보면 충분한 할인 구간에 들어왔습니다.
권리구조도 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 말소기준은 2023.10.11 박영선 근저당권이며, 이후 김영민 근저당권·오춘근 가압류·경매개시결정· 세무서 압류가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 세금 압류는 당해세에 해당할 경우 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로, 이 물건에서 가장 먼저 재확인해야 할 권리 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503673 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1805 가람아파트 2동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 137.31㎡ · 지하1층/지상15층 중 3층 · 사용승인 1991.11.22 |
| 소유자 | 나운희 지분 7분의 3 · 최민영 지분 7분의 2 · 최아영 지분 7분의 2 (2025.07.24 상속, 2025.12.09 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 592,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 761,315,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 · 현장조사 시 내부확인 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2023.10.11 을구 35번 박영선 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 김영민 근저당권, 오춘근 가압류, 현재 경매개시결정과 2026.04.29 각 공유지분에 붙은 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 매각가 592,900,000원 기준 배당표에서도 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가 기타사항에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 정확한 내부확인이 불가능했다고 되어 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거는 없지만, 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 가격 메리트가 생겼다
가람아파트 동일면적 137.31㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 평균은 857,833,333원, 거래 최저는 778,000,000원, 최고는 980,000,000원입니다. 현재 최저매각가 592,900,000원은 최근 12개월 평균의 69.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 137.31㎡ | 8 | 980,000,000원 |
| 2026.06 | 137.31㎡ | 6 | 895,000,000원 |
| 2026.06 | 137.31㎡ | 8 | 920,000,000원 |
| 2026.06 | 137.31㎡ | 4 | 870,000,000원 |
| 2026.05 | 137.31㎡ | 2 | 830,000,000원 |
| 2026.02 | 137.31㎡ | 3 | 823,000,000원 |
| 2026.01 | 137.31㎡ | 8 | 880,000,000원 |
| 2025.12 | 137.31㎡ | 1 | 778,000,000원 |
| 2025.12 | 137.31㎡ | 1 | 778,000,000원 |
| 2025.12 | 137.31㎡ | 8 | 880,000,000원 |
| 2025.12 | 137.31㎡ | 7 | 880,000,000원 |
| 2025.11 | 137.31㎡ | 2 | 780,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 137.31㎡ | 12건 | 857,833,333원 |
특히 이 사건 물건과 같은 3층에서 2026.02 823,000,000원 거래가 확인됩니다. 현재 법원 최저가는 592,900,000원이므로 최근 실거래 최저 778,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래인 2026.06 980,000,000원과 최근 평균을 함께 보면, 신건 감정가 수준이 아니라 1회 유찰된 현재 회차에서 가격 경쟁력이 뚜렷하게 생긴 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 592,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,329,000원 |
| 2. 을구 35번 근저당권 · 박영선 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 을구 36번 근저당권 · 김영민 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 오춘근 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 236,571,000원 |
현재 회차에서는 위 배당채권 348,000,000원이 전액 배당되고 예상 부족액은 0원, 소유자 잔여금은 236,571,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 592,900,000원 | 348,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 415,030,000원 | 348,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 290,521,000원 | 285,653,706원 | 62,346,294원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 둔산동 대전문정중학교 북측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지가 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 2동 3층 304호이며, 사용승인일은 1991.11.22입니다.
- 단지 규모. 가람아파트는 1,260세대이며, 동일면적 137.31㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 도로·용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 남측 중로1류, 서측 대로2류와 접합니다. 공시지가는 1,974,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고, 아파트로 이용 중이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 2026.04.29 국가 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 합니다. 당해세라면 예상배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상이고 내부확인도 이뤄지지 않았으므로 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 말소기준은 2023.10.11 박영선 근저당권으로 정리되어 있습니다. 이후 김영민 근저당권·오춘근 가압류·압류의 말소 여부를 매각물건명세서와 등기사항전부증명서에서 최종 확인하세요.
- 공유자 현황 확인. 현 소유는 나운희 7분의 3, 최민영 7분의 2, 최아영 7분의 2 공유입니다. 상속등기는 2025.12.09 접수됐습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 857,833,333원, 같은 3층의 2026.02 거래 823,000,000원, 현재 최저가 592,900,000원을 함께 놓고 실제 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 현장 재확인. 감정평가 당시 정확한 내부확인이 불가능했고 호별 위치도 탐문조사를 근거로 확인됐으므로 내부상태와 호별 위치를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 세금·점유만 확인하면 가격 경쟁력이 크다”
이 사건은 신건 감정가 847,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 592,900,000원까지 내려온 아파트입니다. 동일면적 최근 12개월 평균 857,833,333원과 비교하면 69.1% 수준이고, 같은 3층에서도 2026.02 823,000,000원 거래가 확인됩니다. 따라서 현재 회차에서는 가격 메리트를 분명히 인정할 수 있습니다.
권리 측면에서도 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금 압류 3건의 당해세 여부와 임대관계 미상이라는 두 가지 확인과제가 남아 있습니다. 이 두 부분이 원본과 현장에서 정리된다면, 최근 실거래 대비 할인폭과 인수 0원의 조합이 강한 사건입니다. 현재 판단은 가격은 긍정, 권리는 조건부 긍정입니다.
