대전지방법원 2025타경503697. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 통칭 ‘거상로얄빌라’ 제에이동(현황표시: 가동) 제4층 제401호입니다. 현재 소유자는 이종순으로 2020.03.27 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 40,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 말소기준 이전의 주택임차권입니다.
현재 등기부에는 2024.07.08 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 남아 있습니다. 임대차계약일은 2020.04.08, 확정일자는 2020.04.09, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.04.29이며 보증금은 67,000,000원입니다. 그 뒤 2025.10.29 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 들어왔으므로, 형식상 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 24-32 제에이동 제4층 제401호 · 도로명 대전광역시 동구 흥룡로37번길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 50.52㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 4층 |
| 소유자 | 이종순 (2020.03.27 소유권이전 · 거래가액 40,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 69,241,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건이 핵심
현재 경매의 말소기준은 2025.10.29 강제경매개시결정입니다. 과거 농업협동조합중앙회·대전중앙신용협동조합·대전축산업협동조합의 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 반면 2024.07.08 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 존재하므로, 원칙대로라면 배당 후 남은 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
| 점유·권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 67,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2020.04.29 | 우선변제 있음 확정 2020.04.09 · 배당요구 | 보증기관 승계 실제 임차인 신고 0명 · 보증기관 권리 1건 |
* 배당표의 13,095,400원은 일반적인 대항력 임차권 배당 계산상 미배당액입니다. 본 사건은 매각조건에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 기재돼 있어 그 임차권에 한해 실질 승계액을 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 비슷하지만, 최신 거래와 추세는 약하다
거상빌라(24-32)는 16세대, 사용승인일은 1992.10.12입니다. 전용 50.52㎡를 포함한 비교 거래 5건의 전체 평균은 60,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 55,666,666원, 현재 최저가 55,300,000원은 그 99.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 50.52㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 51.69㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2024.05 | 51.1㎡ | 3 | 54,000,000원 |
| 2024.03 | 50.52㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2021.07 | 50.52㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 55,666,666원 |
현재 최저가 55,300,000원은 최근 12개월 평균과 거의 같은 수준입니다. 전체 평균 60,000,000원만 보면 최저가가 92.2%처럼 보이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 높게 평가할 수 없습니다. 특히 가장 최신 거래인 2025.03 가격은 45,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -16.3% 하락했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 1. 주택임차권 · 한국토지주택공사 | 67,000,000원 | 53,904,600원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 69,241,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차권 보증금의 미배당액은 13,095,400원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 적용되는 임차권이므로 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 69,241,287원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액은 커지지만 조건부 포기로 해소
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 55,300,000원 | 13,095,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 38,710,000원 | 29,386,780원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,097,000원 | 40,790,746원 | 0원* |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 달리, 매각조건으로 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 붙어 있습니다. 따라서 유찰로 매각가가 낮아질수록 일반 계산상 미배당액은 커지지만, 해당 조건이 그대로 적용되는 한 그 임차권의 실질 인수액을 더해 실질취득가를 보정하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 통칭 거상로얄빌라 제에이동(현황표시: 가동) 제4층 제401호입니다.
- 입지. 가양중학교 남서측 인근. 다세대주택·단독·다가구주택·근린생활시설·아파트단지·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 8m~10m 소로2류 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 870,200원/㎡, 토지면적 457.6㎡. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 16세대, 사용승인 1992.10.12의 소규모 다세대주택이며 최근 비교 거래는 45,000,000원~73,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 물건의 핵심은 미배당 임차보증금 자체가 아니라, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 조건입니다. 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 등기 표시 차이. 공부상 ‘에이동’, 현황은 ‘가동’으로 표기되어 있으므로 현장과 등기 목적물을 직접 대조하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 55,300,000원은 최근 12개월 평균 55,666,666원과 거의 같고, 최신 거래 45,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -16.3%입니다. 감정가 79,000,000원 대비 할인만 보고 응찰가를 정하면 최근 시장 흐름을 놓칠 수 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리조건은 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 67,000,000원 임차권 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 미배당 13,095,400원이 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 조건으로 붙어 있어, 그 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 권리가 풀렸다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 55,300,000원은 최근 12개월 평균 55,666,666원의 99.3%로 사실상 비슷하고, 최신 거래는 45,000,000원입니다. 더구나 최근 거래 추세가 -16.3%인 하락 구간입니다. 16세대·1992년 사용승인의 소규모 다세대라는 환금성까지 감안하면, 권리조건은 확인 가능하지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 C급 물건입니다.
