대전지방법원 2025타경503702. 금산군 금산읍 상리 176-4의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 사무실·일반공장(작업실·건조실·숙직실 등)으로 이용됐고 현재는 영업이 중단된 상태로 보입니다. 토지는 1,049.0㎡의 대지이며 토지이용상황은 공업용입니다. 등기상 소유자는 한삼통상주식회사이고, 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2018년 설정된 금산농업협동조합의 근저당권입니다.
권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 금산신용협동조합 근저당권은 2013.03.14. 이미 말소됐고, 2018.11.02. 설정된 금산농업협동조합 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503702 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 상리 176-4 · 충청남도 금산군 금산읍 오리정4길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실, 일반공장(작업실, 건조실, 숙직실 등) · 현재 영업 중단 상태로 보임 |
| 건물 | 경량철골조 및 시멘트벽돌조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 1991.06.28 |
| 토지 | 대 1,049.0㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 한삼통상주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 726,638,400원 / 508,647,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산농업협동조합 / 114,070,048원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 부담 없음
2001.05.22. 금산신용협동조합 근저당권은 2013.03.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2018.11.02. 금산농업협동조합 근저당권 180,000,000원이며, 공동담보로 토지 상리 176-4와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-144호가 기재돼 있습니다. 2025.11.06. 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가는 726,638,400원, 현재 최저매각가는 508,647,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 356,052,900원(49%), 3회 유찰 시 249,237,029원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 현재 최저가가 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 특히 사무실·일반공장 건물, 1,049.0㎡ 토지, 기계기구, 제시외 건물과 수목이 함께 묶인 일괄매각 구조이므로 개별 구성자산의 실제 활용성과 환금성을 따로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 508,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,486,470원 |
| 1. 근저당 · 금산농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 321,160,530원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 180,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 321,160,530원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금산초등학교 북서측 인근. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택, 학교, 공공시설 등으로 형성돼 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 경량철골조 및 시멘트벽돌조 판넬지붕 단층, 사용승인일은 1991.06.28입니다. 외벽은 판넬·시멘트몰탈 위 페인팅, 바닥은 에폭시·디럭스타일·시멘트몰탈 등이며 기본 급·배수설비, 위생설비, 일부 난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 대 1,049.0㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 314,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역(금산), 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 정보도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사업장 사용관계를 확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-144호의 현존 여부와 상태를 확인하고, 소재 불명으로 평가 제외된 태극삼 찜통을 구분해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물과 반송 등 약 6주가 포함되고, 비닐하우스 1동은 평가에서 제외됐으므로 현장 상태를 원본과 대조해야 합니다.
- 활용 가능성 확인. 토지는 제2종일반주거지역이면서 현재 토지이용상황은 공업용이고, 건물은 일반공장으로 사용돼 왔으므로 향후 사용계획과 관련 제한을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 508,647,000원이 감정가의 70%여도 시세자료가 없으므로 주변 토지·건물 거래와 실제 시설가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 활용성은 별도 검증
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2018.11.02. 금산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 508,647,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 70%라는 할인율 자체가 투자 매력을 보장하지는 않습니다. 실거래 비교자료가 없고, 현재 영업이 중단된 사무실·일반공장과 1,049.0㎡ 토지, 기계기구·제시외 건물·수목이 함께 매각됩니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 실제 자산가치·사용 가능성·환금성을 얼마로 평가하느냐가 입찰가격을 결정하는 사건입니다.
