대전지방법원 2025타경503727. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 8층 853호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 갑구 2024.08.22. 압류보다 앞서 성립한 박현규의 주택임차권입니다. 임대차계약일·전입일·확정일자는 모두 2022.01.11., 점유개시일은 2022.01.28.이고 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권이므로 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 63,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,534,000원을 먼저 공제하고, 임차인에게 61,466,000원이 배당됩니다. 보증금 가운데 남는 38,534,000원은 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 낙찰가 63,000,000원만 보고 감정가의 70%까지 떨어졌다고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가 63,000,000원 + 인수 38,534,000원 = 실질취득 101,534,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 8층 853호 · 도로명 세종특별자치시 갈매로 364 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층 · 사용승인 2014.09.04 |
| 소유자 | 한해란 (2022.01.28. 소유권이전 · 거래가액 97,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현규 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 2020.01.29. 김재숙의 전세권 80,000,000원이 설정됐지만 2022.01.28. 해지로 이미 말소됐습니다. 현 소유자 한해란의 소유권이전 역시 2022.01.28.입니다. 이후 박현규의 임대차는 계약·전입·확정일자가 2022.01.11.이고, 2024.01.16. 주택임차권등기명령에 따라 보증금 100,000,000원의 임차권등기가 이뤄졌습니다. 말소기준은 2024.08.22. 세종세무서장의 압류이므로, 이 임차권은 그보다 앞서 존재합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박현규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 전입 2022.01.11 확정 2022.01.11 점유 2022.01.28 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 박현규는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 확인됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 낙찰대금 자체가 보증금보다 작아 배당으로 전액 회수되지 않습니다. 즉 우선변제권이 있다는 사실이 곧 매수인 인수 0원을 뜻하지는 않습니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 싸지지 않는다
이 사건은 대항력 인수형의 전형적인 가격 착시 구조입니다. 현재 회차에서는 최저가가 63,000,000원까지 내려왔지만 미배당 보증금 38,534,000원을 인수해 실질취득이 101,534,000원이 됩니다. 2회 유찰 시 매각가 44,100,000원으로 낮아져도 인수액은 57,093,800원으로 늘고, 3회 유찰 시 매각가 30,869,999원까지 떨어져도 인수액이 70,085,661원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 63,000,000원 | 38,534,000원 | 101,534,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 44,100,000원 | 57,093,800원 | 101,193,800원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 30,869,999원 | 70,085,661원 | 100,955,660원 |
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,534,000원 |
| 1. 임차인 박현규 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 박현규 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 61,466,000원만 배당되고 38,534,000원이 미변제되어 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 시세 판단 — 실거래 비교 대신 ‘실질취득’이 기준
동일 물건의 최근 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 63,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 현재 확인되는 실질 부담은 101,534,000원으로 감정가 90,000,000원보다도 11,534,000원 높습니다. 또한 현 소유자 한해란의 등기상 거래가액은 97,800,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문화체육관광부 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·업무시설·편의시설·정부청사 공원 등으로 구성된 상업 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 토지이며 상업용·업무용·오피스텔 건물 부지입니다. 주위로 대로 및 중로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 63,000,000원에 인수 38,534,000원을 더한 101,534,000원이 실제 판단 기준입니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서의 인수 문구, 임차권등기명령, 전입·확정일자와 배당요구 내역을 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성 확인. 박현규가 임차인이자 강제경매 신청채권자이므로 계약관계와 채권 발생 경위를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 법적 용도·전입 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 여부와 인도 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 항목을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “6,300만원 경매”가 아니라 “약 1억원 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 위험한 것은 63,000,000원이라는 최저가입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금이 100,000,000원이고 현재 배당가정에서 38,534,000원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 결과적으로 현재 실질취득은 101,534,000원입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 매각가가 44,100,000원, 30,869,999원으로 내려갈수록 인수액은 57,093,800원, 70,085,661원으로 커집니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려가도 총 부담이 보증금 100,000,000원 부근에 고정되는 인수형 경매입니다. 감정가보다 낮은 최저가만 보고 접근할 사건이 아니며, 권리·가격 양쪽에서 보수적인 판단이 필요한 물건입니다.
