대전지방법원 2025타경503755. 대전 중구 문화동 주공아파트 305동 1층 101호, 동일 면적 실거래 비교 기준 39.87㎡ 아파트입니다. 감정가는 85,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 59,500,000원입니다. 권리의 기준점은 2013.10.25. 설정된 유천신용협동조합 근저당 채권최고액 53,300,000원입니다. 이후의 중구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 유혜원이 확인되지만 전입일은 2023.02.22.로 말소기준권리인 2013.10.25.보다 뒤입니다. 따라서 이 자료 기준 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 계약내용은 입찰 전 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503755 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 757 주공아파트 305동 1층101호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 중구 산성로 108-23 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 15층 중 1층 |
| 비교 면적 | 39.87㎡ |
| 소유자 | 유호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 유천신용협동조합 / 35,585,526원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2013.10.25. 유천신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2023.11.29. 및 2025.10.20. 중구 압류, 2025.11.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 소유자는 2022.08.16. 상속을 원인으로 2025.11.06. 소유권이전등기를 마친 유호입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유혜원 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 72.8%
주공3 동일 면적 39.87㎡의 최근 실거래 12건은 2026.04부터 2026.08까지 확인됩니다. 최근12개월 평균은 81,708,333원, 최저 거래는 65,000,000원, 최고 거래는 95,000,000원입니다. 현재 최저매각가 59,500,000원은 최근12개월 평균의 72.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.87㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 39.87㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 39.87㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 39.87㎡ | 2 | 92,500,000원 |
| 2026.06 | 39.87㎡ | 7 | 94,500,000원 |
| 2026.06 | 39.87㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 39.87㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 39.87㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 39.87㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 39.87㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 39.87㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 39.87㎡ | 14 | 87,500,000원 |
| 평균 | 39.87㎡ | 12건 | 81,708,333원 |
특히 이 물건과 같은 1층에서 2026.08에 65,000,000원과 70,000,000원 거래가 확인됩니다. 현재 최저가 59,500,000원은 이 두 거래가보다 낮아, 단순 평균뿐 아니라 층 조건을 맞춘 최근 거래와 비교해도 가격상 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 1. 근저당 · 유천신용협동조합 | 53,300,000원 | 53,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,729,000원 |
현재 회차 59,500,000원에서는 유천신용협동조합 채권최고액 53,300,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,729,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 59,500,000원 | 53,300,000원 | 0원 | 4,729,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 12,799,700원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 25,069,790원 | 0원 | 0원 |
유찰이 이어지면 유천신용협동조합의 미배당액은 발생하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미회수액이 곧 낙찰자의 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전대문중학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트피씨조 슬래브지붕 15층 중 1층 101호이며 위생·급배수·난방·소방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 아파트 건부지이며 단지 주변 포장도로와 진입도로·단지내 도로 상태는 무난한 편입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등이 포함되며 공시지가는 1,399,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 주공3은 900세대, 1994.09.12. 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 같은 1층 거래와 비교. 2026.08 같은 면적 1층 거래는 65,000,000원과 70,000,000원입니다. 현재 최저가 59,500,000원과 직접 비교해 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
- 점유자 확인. 유혜원은 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 압류 관련 원본 확인. 중구 압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하지만, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 단지 유찰 특성. 평균 유찰 횟수 2.4회, 낙찰률 20.0%이므로 가격 경쟁력과 별개로 시장 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일 2026.08.29. 기준 권리와 매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 현재 회차부터 비교할 만하다
이 물건의 말소기준권리는 2013.10.25. 유천신용협동조합 근저당이고, 그 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 유혜원의 전입도 2023.02.22.로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 감정가 85,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 59,500,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근12개월 동일 면적 평균 81,708,333원의 72.8%이고, 같은 1층의 2026.08 거래 65,000,000원·70,000,000원보다 낮습니다. 따라서 권리 안전성과 현재 가격 경쟁력이 함께 보이는 회차입니다. 다만 보증금 미상 점유자와 단지 평균 유찰 2.4회·낙찰률 20.0%는 끝까지 확인해야 할 변수입니다.
