140,000,000원
대전지방법원 2025타경503776. 유성구 원내동 샘물타운아파트 302동 1층 109호입니다. 현재 소유자는 김규범이며, 2015년 4월 9일 매매를 원인으로 거래가액 140,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018년 8월 8일 설정된 대전중앙신용협동조합 근저당권 122,850,000원입니다. 그 이후 설정·등기된 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 이시윤은 2015년 7월 20일 전입했고, 2026년 2월 10일 배당요구를 했습니다. 전입일이 2018년 8월 8일 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단합니다. 미배당 보증금이 남는다면 낙찰자가 부담할 수 있기 때문에, 등기상 후순위 채권이 소멸한다는 사실만으로 인수액을 0원이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 원내동 394 샘물타운아파트 302동 1층109호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 원내로 52 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 등으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 1층 109호 |
| 소유자 | 김규범 (2015.04.09. 매매 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전중앙신용협동조합 / 73,754,284원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2018.08.08 대전중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2022년 이후 윤현정 근저당권 200,000,000원, 산와대부 15,879,575원, 오케이저축은행 10,768,513원, 서울보증보험 7,076,600원 등의 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 국·유성구·국민건강보험공단의 압류 역시 말소기준 이후 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시윤 | 2015.07.20 | 미상 | 미상 | 2026.02.10 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
이시윤은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입은 말소기준권리보다 약 3년 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2026년 2월 10일에 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 실질취득가는 아직 미정
샘물타운은 784세대, 1996년 12월 7일 준공 단지입니다. 비교대상은 전용 60.0㎡ 거래입니다. 최근 12개월 평균은 180,833,333원, 최신 거래는 2026년 8월 195,000,000원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 13 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 12 | 201,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 12 | 151,000,000원 |
| 2025.08 | 60.0㎡ | 13 | 179,000,000원 |
| 2025.08 | 60.0㎡ | 13 | 179,000,000원 |
| 2025.04 | 60.0㎡ | 3 | 203,000,000원 |
| 2025.02 | 60.0㎡ | 9 | 179,000,000원 |
| 2024.11 | 60.0㎡ | 13 | 191,000,000원 |
| 2024.10 | 60.0㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 180,833,333원 |
전체 12건 평균은 184,666,666원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 180,833,333원이고 최신 거래는 195,000,000원입니다. 한편 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.1% 낮은 하락 추세로 집계됩니다. 즉 시장 흐름 자체도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정 · 임차인·당해세 변동 가능)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 근저당 · 대전중앙신용협동조합 | 122,850,000원 | 122,850,000원 |
| 3. 근저당 · 윤현정 | 200,000,000원 | 14,390,000원 |
| 4. 가압류 · 산와대부 주식회사 | 15,879,575원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 10,768,513원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,076,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기권리 기준 가정에서는 채권 총액 356,574,688원 중 137,240,000원이 배당되고 219,334,688원의 미배당이 발생합니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 임차인 보증금·우선변제 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 219,334,688원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 260,738,688원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 289,609,488원 |
낙찰가가 140,000,000원에서 98,000,000원, 68,600,000원으로 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 단순한 유찰 할인만큼 실질취득비용이 낮아지는 것은 아닙니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 임차보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전도시과학고등학교 북동측 인근. 샘물타운아파트·진잠타운아파트 등 아파트단지와 교육시설, 단독·다가구주택, 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 서대전JC, 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측·북측 약 20m 내외 포장도로, 북동측·남동측 약 50m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 사다리형 아파트 부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 1층 109호. 기본 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 샘물타운 784세대, 준공일 1996.12.07. 동일 60.0㎡ 거래가 지속적으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이시윤의 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다. 이 값이 실질취득가를 결정하는 핵심입니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 미상이라 배당순위와 실제 미배당액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2026.02.10입니다. 실제 배당표에서 임차인이 얼마를 회수하는지 원본을 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 기재돼 있어 당해세 해당 시 선순위 차감과 후순위 배당 변동이 가능합니다.
- 가격 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.1% 낮은 하락 추세입니다. 전체 평균 184,666,666원보다 최근 12개월 평균 180,833,333원을 우선 기준으로 보세요.
- 1층 조건. 대상은 14층 건물 중 1층 109호이며, 실거래 비교표에는 여러 층 거래가 포함돼 있습니다.
- 설비 점검. 현장조사 당시 폐문 부재 등으로 설비 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.40억”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
표면적인 가격만 보면 분명 눈에 들어옵니다. 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 140,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균 180,833,333원의 77.4%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 2015.07.20 전입한 이시윤의 보증금이 미상이라는 점입니다. 말소기준권리인 2018.08.08 근저당보다 전입이 빠르므로 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 미배당 보증금이 남는다면 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다.
여기에 최근 거래 추세도 이전 거래군 대비 -4.1%입니다. 따라서 “1회 유찰이라 싸다”보다 임차보증금 확인 → 예상 배당액 확인 → 실질취득가 계산 → 최근 시세와 비교 순서가 맞습니다. 현재 평가는 가격 매력은 있어 보이지만 권리금액이 확정되지 않은 C등급입니다.
