대전지방법원 2025타경503799. 유성구 상대동 목련아파트 101동 1201호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 신선이고, 2022.08.25 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득한 등기가 확인됩니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.08.29 설정된 주식회사신한은행 근저당권이며 채권최고액은 최초 244,200,000원, 2025.09.29 변경등기에는 219,670,000원이 기재되어 있습니다.
말소기준 뒤에는 김지윤의 80,000,000원 가압류와 이 가압류의 본압류 이행에 따른 2025.11.12 강제경매개시결정이 존재합니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 2026.04.13 신한카드의 12,774,189원 가압류는 2026.04.27 해제로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503799 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 상대동 445 목련아파트 101동 1201호 |
| 도로명 | 대전광역시 유성구 월드컵대로290번길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 18층 아파트 |
| 소유자 | 신선 · 2022.08.25 매매 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 245,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김지윤 / 88,146,848원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 등재 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 현장조사 시 소유자 및 이해관계인이 부재해 내부확인이 곤란했고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 권리표상 인수 임차인은 확인되지 않지만, 실제 점유자와 전입 여부는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서·현장 확인으로 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선해 봐야 한다
같은 단지 ‘목련1’의 전용 84.98㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균 325,916,666원보다 최근 12개월 6건 평균 334,833,333원을 우선 기준으로 보면, 현재 최저가 245,700,000원은 최근 평균의 73.4%입니다. 최신 거래는 2026.08의 370,000,000원이고, 최근 12개월 가격 수준은 이전 기간 대비 5.6%로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 4 | 314,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 2024.10 | 84.98㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 2024.08 | 84.98㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2024.07 | 84.98㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 84.98㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2024.01 | 84.98㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2024.01 | 84.98㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 6건 | 334,833,333원 |
현재 최저가 245,700,000원은 전체 실거래 표본의 최저 거래가 297,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 334,833,333원 및 최신 거래 370,000,000원보다 낮습니다. 대항력 임차인 인수액이 없어 실질취득도 245,700,000원으로 볼 수 있으므로, 이번 사건은 최저가와 실질취득을 같은 기준으로 시세와 비교할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,239,800원 |
| 2. 을구 26번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 244,200,000원 | 241,460,200원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 김지윤 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 강제경매개시결정 · 김지윤 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 324,200,000원, 총 예상배당은 241,460,200원, 미배당은 82,739,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 245,700,000원 | 241,460,200원 | 82,739,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 171,990,000원 | 168,782,140원 | 155,417,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 120,392,999원 | 117,907,497원 | 206,292,503원 | 0원 |
현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰이 진행될수록 배당받지 못하는 채권액은 커지지만, 제공된 배당 구조에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대전예술고등학교 서측에 연접하며 대전예술고등학교·유성생명과학고등학교·유성중학교·대전상원초등학교, 상대근린공원, 아파트·단독주택·로변상가·근린생활시설 등이 주변에 소재합니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2000.11.24 사용승인, 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트슬래브위 아스팔트슁글지붕 18층 아파트입니다. 기본위생·급배수·승강기·소방·개별난방·도시가스·지상 및 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다. 제3종일반주거지역을 포함하고 중로1류, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 목련1은 255세대이고 동일 84.98㎡ 거래 표본이 12건 확인됩니다. 최근 12개월 거래도 6건으로, 가격 비교가 가능한 실거래 표본이 존재합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 325,916,666원보다 최근 12개월 평균 334,833,333원과 최신 거래 370,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 현재 실질취득 245,700,000원. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 최저가와 실질취득 기준이 같습니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 등재 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 곤란했습니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입 확인을 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·내부상태. 외부 관찰과 주변 탐문을 중심으로 평가된 만큼 내부 수리상태와 체납 관리비는 별도 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 신한은행 근저당은 최초 채권최고액 244,200,000원, 이후 변경등기에는 219,670,000원이 기재되어 있으므로 입찰 전 최신 등기사항전부증명서 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 시세 아래”
이 사건의 중심은 대항력 임차인 인수가 아니라 말소기준 이후 권리의 정리와 현재 가격입니다. 2024.08.29 신한은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 분명한 비교 근거가 있습니다. 최저가이자 실질취득 기준인 245,700,000원은 최근 12개월 평균 334,833,333원의 73.4%이고, 최신 거래 370,000,000원 및 전체 표본 최저 거래 297,000,000원보다 낮습니다. 최근 구간 추세도 5.6%로 집계되어 있어 하락장을 이유로 전체 평균을 그대로 할인해 봐야 하는 상황도 아닙니다.
다만 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상으로 기록된 점은 별도의 현장 확인 포인트입니다. 따라서 이 사건은 등기 권리와 가격 조건은 양호하되, 점유·내부 상태 확인을 마친 뒤 응찰가를 결정할 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
