대전지방법원 2025타경503822. 대전 서구 둔산동 레자미2차 4층 411호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 감정가 48,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 33,600,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 유성자이고, 2025.11.17. 김동건의 강제경매개시결정이 기입됐습니다.
등기만 보면 2023.04.27. 주택도시보증공사의 30,000,000원 가압류가 말소기준권리이고, 뒤의 신한은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건에는 등기 밖에서 먼저 봐야 할 변수가 있습니다. 김동건의 전입일은 2022.12.30.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태에서 인수금액도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503822 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 973 4층411호 · 대전광역시 서구 둔지로 54 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 12.0051㎡ · 12층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 유성자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동건 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.04.27. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2023.06.05. 신한은행 가압류 223,182,279원과 2025.11.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당과 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동건 | 2022.12.30 | 미상 | 미상 | 2025.11.21 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
김동건은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 동시에 등기부상 강제경매 채권자도 김동건으로 나타납니다. 이 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으나, 그 사정만으로 임차권을 배제할 수는 없습니다. 보증금·확정일자·점유관계와 임대차계약 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 86.5%, 그러나 실질취득가는 미상
레자미2차의 대상 면적은 12.0051㎡이고, 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 40,778,333원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 38,833,333원, 최신 거래는 2025.11. 37,500,000원이며, 최근 시세 추세는 -6.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 12.01㎡ | 3 | 37,500,000원 |
| 2025.05 | 12.84㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 2024.12 | 12.01㎡ | 7 | 40,000,000원 |
| 2024.06 | 12.01㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2024.05 | 12.01㎡ | 4 | 38,020,000원 |
| 2024.05 | 12.01㎡ | 4 | 37,820,000원 |
| 2024.04 | 12.01㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2024.04 | 12.01㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2024.01 | 12.01㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 12.01㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2023.01 | 12.01㎡ | 7 | 42,000,000원 |
| 2022.12 | 12.01㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 38,833,333원 |
현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균의 86.5%입니다. 최저가 자체는 최신 거래 37,500,000원과 최근 평균 38,833,333원보다 낮습니다. 다만 이는 낙찰대금만 비교한 숫자입니다. 김동건의 보증금 중 매수인이 인수할 금액이 확인되지 않았기 때문에 실질취득가 기준으로는 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한은행 | 223,182,279원 | 2,595,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 김동건 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 채권 총액 303,182,279원 중 32,595,200원이 배당되고, 미배당액은 270,587,079원입니다. 다만 이 표에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았고, 김동건의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 표의 매수인 인수액 0원 계산을 실제 인수액 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 변수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 33,600,000원 | 32,595,200원 | 270,587,079원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 23,520,000원 | 22,696,640원 | 280,485,639원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 16,463,999원 | 15,767,647원 | 287,414,632원 | 0원 |
유찰이 진행되면 낙찰대금은 내려가지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가 하락만큼 실제 취득비용이 내려간다고 볼 수 없습니다. 김동건의 보증금이 확인되기 전에는 어느 회차도 단순 최저가만으로 가격 메리트를 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전지하철 정부청사역 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·도시형생활주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 정부청사역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 4층 411호이며 사용승인일은 2012.01.10입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 보행자전용도로, 소로3류, 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 레자미2차는 120세대이며 대상 면적은 12.0051㎡입니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
- 현황. 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 김동건의 보증금, 임대차계약일, 실제 점유, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수액 확인. 배당요구는 2025.11.21. 접수됐지만 보증금이 미상이므로 실제 미배당 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 채권자와 임차인의 동일인 여부 검토. 강제경매 채권자 김동건과 임차인 김동건이 동일하게 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다.
- 가격 판단 기준. 최근 12개월 평균 38,833,333원과 최신 거래 37,500,000원보다 최저가는 낮지만, 실질취득가가 확정되기 전까지 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -6.3%이므로 과거 전체 평균 40,778,333원보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “33,600,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
이 사건의 등기 자체는 비교적 단순합니다. 2023.04.27. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이고 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단은 등기에서 끝나지 않습니다. 김동건은 2022.12.30. 전입해 말소기준보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득가를 현재 확정할 수 없습니다.
현재 최저가 33,600,000원은 최근 12개월 평균 38,833,333원의 86.5%이고 최신 거래 37,500,000원보다도 낮지만, 최근 추세가 -6.3%인 데다 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 가격은 숫자상 낮아졌지만 권리비용은 아직 열려 있습니다. 결론은 ‘저가 매수 기회’가 아니라 임차보증금 확인 전 입찰 보류에 가깝습니다.
