대전지방법원 2025타경503850. 대전 중구 산성동 산성엔이빌 3층 301호, 전용 74.51㎡ 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 주택 중 3층으로, 건축물현황도상 방3·거실·주방및식당·화장실2 등으로 이용 중입니다. 감정가 68,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 47,600,000원입니다.
가격만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 최신 거래는 2025.08 전용 74.51㎡ 5층 68,500,000원이고, 최근 12개월 평균도 이 한 건과 같은 68,500,000원입니다. 현재 최저가는 그 가격의 69.5%입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -23.2%로 하락 방향이고, 표본도 최근 12개월 1건뿐이므로 할인율을 그대로 안전마진으로 해석해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503850 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 산성동 303-96 산성엔이빌 3층 301호 |
| 도로명 | 대전광역시 중구 가재울로16번길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 74.51㎡ · 방3·거실·주방및식당·화장실2 · 5층 중 3층 |
| 소유자 | 최재동 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 26,538,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 수치와 등기표시를 함께 확인
현재 분석상 말소기준은 2025.11.19 임의경매개시결정으로 표시되어 있고, 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
별도로 등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 현황상 실제 점유자가 누구인지, 전입세대·확정일자·보증금이 있는지는 입찰 전에 별도 확인해야 하며, 이를 근거 없이 “임차인 0명으로 확정”이라고 단정하기는 어렵습니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 중
산성엔이빌은 8세대, 2003.11.28 준공 다세대입니다. 전용 74.51㎡로 면적이 일치하는 실거래는 확인된 범위에서 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 74.51㎡ | 5 | 68,500,000원 |
| 2023.12 | 74.51㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2022.10 | 74.51㎡ | 4 | 83,500,000원 |
| 전체 평균 | 74.51㎡ | 3건 | 82,333,333원 |
전체 3건 평균은 82,333,333원이지만, 가격 판단의 중심으로 보기 어렵습니다. 2022년·2023년 거래가 섞여 있기 때문입니다. 더 중요한 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 68,500,000원이고, 현재 최저가 47,600,000원은 최근 시세의 69.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 26,538,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,343,200원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 1,256,800원을 제외한 46,343,200원이 소유자 잔여로 계산되고, 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 신청채권액 26,538,136원과 배당 계산 사이에 차이가 있으므로 실제 배당순위·채권 존재 여부는 원본 서류로 반드시 대조해야 합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산성초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재한 일반 주택지대입니다. 남측 원거리에 대전오월드가 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 5층 주택 중 3층 301호이며, 도시가스 난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 557,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로 실거래 표본이 3건에 그치며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래량이 많은 대단지 주택과 같은 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본. 2010.01.22 근저당권과 2025.08.20 근저당권이전의 현재 효력, 실제 말소기준권리와 매수인 인수 여부를 직접 대조하세요.
- 점유·임차 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사·전입세대·확정일자·점유자를 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 대비 과거 거래 추세가 -23.2%입니다. 현재 최저가가 최근 거래의 69.5%라고 해서 과거 전체 평균을 회복한다는 전제로 입찰가를 정하지 마세요.
- 소규모 환금성. 산성엔이빌은 8세대입니다. 매도 시 거래량과 매수층이 제한될 수 있으므로 실거주·임대·재매각 시나리오를 따로 점검하세요.
- 배당표 대조. 신청채권액 26,538,136원이 있으나 현재 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당 0원으로 계산됩니다. 배당요구·채권액·등기 상태를 원본으로 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 추가 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인 없이 싼 물건은 아니다”
현재 최저가 47,600,000원은 최신 실거래 68,500,000원의 69.5%라 가격표만 보면 눈에 띕니다. 그러나 시장 추세는 -23.2%이고, 단지는 8세대 소규모 다세대입니다. 여기에 임대관계 미상, 2025.08.20 근저당권이전과 기존 근저당의 말소표시 사이의 확인 포인트가 남아 있습니다.
가격은 할인됐지만 권리·점유 확인이 먼저입니다. 등기 원문에서 근저당권의 현재 효력과 말소기준을 확인하고, 실제 점유·임차관계를 확인한 뒤에야 47,600,000원이 진짜 할인인지 판단할 수 있습니다. 현재 상태에서의 결론은 “가격 메리트는 보이지만 확인 리스크가 남은 C등급 물건”입니다.
