서울중앙지방법원 2025타경101399. 서울 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 6층 603호 오피스텔입니다. 감정가 278,000,000원에 시작한 물건의 현재 최저매각가는 177,920,000원입니다. 등기상 소유자는 박승준으로, 2022.03.29. 소유권이전등기가 이루어졌고 당시 거래가액은 285,000,000원입니다.
권리관계는 단순하지 않습니다. 이혜지의 주택임차권등기가 존재하고, 임대차보증금은 285,000,000원입니다. 주민등록과 점유개시가 2022.03.29., 확정일자는 2022.03.15.로, 2025.01.17. 강제경매개시결정에 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 조사됩니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 낮아져도 보증금 인수 때문에 실질취득액은 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중대한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 보증금채권과 매수인에 대한 권리관계에 유효하게 적용된다면 이혜지 관련 보증금 인수 위험은 해소됩니다. 따라서 일반 인수형의 계산 결과와 확약 적용 후 실제 매수인 부담을 반드시 분리해서 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 6층 603호 (신림동, 더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트조 14층 건물 중 6층 603호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.03.29. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 177,920,000원 |
| 유찰 현황 | 10회 유찰 · 현재 최저가 감정가의 64% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기상 임차보증금 | 이혜지 · 285,000,000원 |
| 확약서 | 2026.06.19.자 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약의 충돌
등기상 기존 구로신용협동조합의 채권최고액 2,200,000,000원 근저당권은 2022.03.14. 일부포기를 원인으로 말소되었습니다. 이미 말소된 근저당권을 현재의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.01.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 임차인의 주민등록·점유와 확정일자가 존재하고, 2024.01.31. 임차권등기까지 이루어졌습니다. 따라서 확약을 고려하지 않는 원칙적인 분석에서는 우선변제 후 남는 보증금의 매수인 인수 위험을 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고
| 성명 / 성격 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜지 실제 임차인 |
2022.03.29. 전유부분 전부 |
2022.03.15. | 285,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 검토 |
| 시보증 보증기관 승계신고 |
전입일 미상 | 미상 | 별도 합산 없음 | 대위·승계 대항력 미상 중복신고 |
실제 임차인은 이혜지 1명입니다. 시보증은 이혜지의 보증금채권에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있으며, 독립된 두 번째 임대차보증금이 아닙니다. 따라서 285,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 시보증 자체의 전입일과 보증금이 미상인 점만으로 별도의 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,920,000원 가정 · 확약 전 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,290,880원 |
| 1. 임차인 이혜지 · 우선변제 | 285,000,000원 | 174,629,120원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 임차인과 신청채권자의 보증금채권이 승계로 연결된 동일 채권이라면 중복하여 독립 채무로 계산해서는 안 됩니다. 위 표는 제시된 배당 가정이며, 실제 배당순위·배당금 및 최종 인수 여부는 권리 승계관계, 확약 효력, 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 가정에서는 집행비용 3,290,880원을 공제한 174,629,120원이 임차보증금에 배당되고, 110,370,880원이 미배당으로 남습니다. 이 금액은 확약이 유효하지 않은 경우의 룰상 인수 위험입니다. 제출된 포기확약이 유효하게 적용된다면 이를 매수인의 실질 부담으로 더하지 않습니다.
④ 실질취득액 — 낮은 낙찰가가 곧 낮은 취득원가는 아니다
| 시나리오 | 최저매각가 | 룰상 인수(확약 전) | 확약 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 177,920,000원 | 110,370,880원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 142,336,000원 | 145,456,704원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 113,868,800원 | 173,525,363원 | 0원 |
⑤ 가격 분석 — 감정가 할인보다 실제 거래가격 확인이 먼저
감정가는 278,000,000원, 현재 최저매각가는 177,920,000원입니다. 최저매각가가 감정가의 64%라는 사실만으로 이 오피스텔의 가격 메리트를 증명할 수는 없습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵기 때문입니다.
확약이 효력을 갖지 못하면 실질취득이 보증금 수준인 약 285,000,000원으로 수렴하므로, 시세 비교도 177,920,000원이 아니라 약 285,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 반면 확약이 유효하다면 현재 최저가를 취득대금 기준으로 평가할 수 있지만, 그 경우에도 최근 실거래와 개별 호실의 상태를 확인하기 전에는 가격 가점을 줄 근거가 충분하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 관악구 신림동 신림고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 위치합니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물 중 6층 오피스텔입니다. 급배수·위생설비, 난방설비, 소화전 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 광대로인 난곡로와 접하며, 대체로 평탄한 토지에 업무시설 및 오피스텔이 소재합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·난곡사거리지구중심 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등 관련 제한이 있습니다. 일부 필지는 상대보호구역에도 해당합니다.
- 공부 및 위반 사항. 감정요항상 공부와의 차이가 별도로 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층·대출조건·임대수익성 평가가 다를 수 있습니다. 동일 건물의 최근 거래가격과 임대수요를 확인해야 실제 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.19.자 확약서의 실제 문언과 제출 주체를 확인하고, 매수인에 대한 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기가 유효하게 적용되는지 검토하세요.
- 보증기관 승계 범위. 주택도시보증공사 및 시보증 관련 표시가 이혜지의 동일 보증금채권과 어떻게 연결되는지, 대위변제·채권양도 및 잔존 권리관계를 대조하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 이혜지 임차권등기의 말소 동의와 실제 말소절차 이행 가능성을 확인하세요.
- 실제 점유자. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자가 확정되지는 않습니다. 현황조사 원본과 현장확인을 통해 점유·인도 문제를 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 3-1번 민간임대주택등기의 현행 효력, 임대사업자 등록 및 매각 후 처리사항을 확인하세요.
- 실거래 시세. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래가, 임대차 조건, 관리비 등을 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
- 유찰 현황. 10회 유찰이지만 현재 최저가는 감정가의 64%로 표시됩니다. 실제 매각기일별 기일내역과 최저매각가격 변경 이력을 법원 공고로 대조하세요.
- 부대비용. 취득세·등기비용·관리비 체납·명도비용 등 취득 과정에서 발생할 수 있는 부담을 별도로 계산하세요.
- 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기일내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 유효해야 최저가가 의미 있다”
이 사건의 관건은 10회 유찰 자체가 아닙니다. 임차보증금 285,000,000원이 최저가 177,920,000원보다 큰 만큼, 확약이 없는 대항력 인수형에서는 최저가가 내려가도 매수인의 실질취득원가는 보증금 수준에 묶입니다.
반면 주택도시보증공사의 포기확약이 유효하게 적용된다면 상황은 달라집니다. 이혜지 보증금의 잔존 반환청구권을 매수인이 인수하지 않으므로 실질 인수액은 0원이며, 현재 최저매각가 177,920,000원을 기준으로 취득대금과 별도 비용을 검토할 수 있습니다.
그렇더라도 오피스텔의 실제 최근 거래가격이 확인되지 않았고, 이미 10회 유찰된 물건인 만큼 적극적인 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 확약의 권리효력 확인은 필수, 시세 검증 전 가격 판단은 보류. 이 사건은 감정가 할인율보다 잔존 임차권리의 소멸 여부와 실질취득액을 정확히 계산하는 것이 먼저입니다.