서울중앙지방법원 2025타경101399. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 6층 603호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박승준은 2022년 3월 매매를 원인으로 거래가액 285,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 존재하는 이혜지의 285,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.10., 확정일자는 2022.03.15., 전입 및 점유개시는 2022.03.29.로, 말소기준인 2025.01.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 현재 최저매각가에서 배당받지 못하는 보증금 잔액이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 계산상 매각대금 222,400,000원에서 집행비용 3,913,600원을 먼저 제외하고 임차인에게 218,486,400원을 배당하면, 보증금 부족분은 66,513,600원입니다. 하지만 2026.06.19. 제출된 확약은 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 내용입니다. 이 때문에 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 6층603호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 14층 건물 내 제6층 제603호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.03.07. 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 222,400,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 9회 유찰 · 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2025.01.17. 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 2021.12.23. 설정된 구로신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 문제되는 선순위 권리는 2022년부터 효력을 갖춘 이혜지의 임차권입니다. 2024.01.31.에는 임차보증금 285,000,000원으로 주택임차권등기가 마쳐졌으며 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
실제 임차인은 이혜지 1명입니다. ‘시보증’ 기록은 이혜지 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜지 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 2022.03.29 | 2022.03.15 | 2024.01.31 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 시보증 보증기관 대위·승계 기록 | 이혜지 보증금 승계 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 별도 판정 대상 아님 | 이혜지 권리 승계 | 중복신고 |
* 룰상 현재 회차 미배당 인수액은 66,513,600원이지만, 2026.06.19. 확약에 따라 이혜지에 대한 대항력·잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 80%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 단정 금지
감정가는 278,000,000원, 현재 최저매각가는 222,400,000원으로 현재 회차는 감정가의 80%입니다. 다음 시나리오는 10회 유찰 시 177,920,000원, 11회 유찰 시 142,336,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 가격이 함께 제시되지 않았습니다. 따라서 222,400,000원이 현재 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 9회 유찰이라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석해서도 안 됩니다. 확약으로 인수 문제는 크게 줄었지만, 응찰가는 별도의 최근 거래 확인을 거쳐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,913,600원 |
| 1. 임차인 이혜지 보증금 | 285,000,000원 | 218,486,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 66,513,600원이지만, 이는 확약을 적용하기 전의 권리구조 계산값입니다. 확약 적용 후 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 배당표 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 권리비용 시나리오
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 80% | 222,400,000원 | 66,513,600원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 177,920,000원 | 110,370,880원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 · 감정가 51% | 142,336,000원 | 145,456,704원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 부담으로 이동합니다. 반대로 2026.06.19. 확약을 정상적으로 적용하면 해당 임차인에 관한 잔존 보증금 승계는 각 회차 모두 실질 0원*입니다. 따라서 현재 판단에서 실질취득비용은 현재 최저가인 222,400,000원을 기준으로 봅니다.
⑥ 등기상 추가 체크 — 민간임대주택등기
갑구에는 2022.03.29. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. “임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택”이라는 내용입니다. 이 등기는 이 사건의 보증금 인수액과는 별개의 항목이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 등기부 원본에서 매각 후 효력 및 말소 처리 여부를 직접 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근이며, 주변에 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 신대방역(지하철 2호선)이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 14층 건물이며 본건은 6층 603호입니다.
- 도로. 남서측으로 광대로인 난곡로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지. 대상 부지는 2필지 일단의 평탄한 가장형 토지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 확약서의 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용대상을 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 낙찰 후 말소에 필요한 서류와 절차가 실제로 준비돼 있는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. ‘시보증’은 이혜지 보증금의 대위·승계 기록이므로 보증금 285,000,000원과 별도로 더하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1번 등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 278,000,000원과 최저가 222,400,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 최근 동일·유사 오피스텔 실거래를 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 매각기일 전 실제 점유·퇴거 상태와 인도 절차를 확인하세요.
맺으며 — “인수형이 확약형으로 바뀐 사건”
이 물건의 표면만 보면 보증금 285,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 현재 최저가 222,400,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 66,513,600원의 미배당 보증금이 남습니다.
하지만 결정적인 변화가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19. 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득비용은 222,400,000원으로 정리됩니다.
다만 9회 유찰이라는 사실을 곧바로 가격 메리트로 읽어서는 안 됩니다. 이 자료만으로는 최근 시세와의 우열을 확인할 수 없고, 갑구 민간임대주택등기의 처리와 확약서의 실제 이행도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 “주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 서류 이행 확인이 남은 물건”입니다.