서울중앙지방법원 2025타경101399. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 6층 603호, 감정상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건은 8회 유찰로 최저매각가가 46,641,000원까지 낮아졌지만, 권리구조를 보면 ‘싸진 물건’으로 보면 안 됩니다. 을구 3번 주택임차권이 말소기준보다 앞서고, 임차권자 이혜지는 전입 2022.03.29, 확정일자 2022.03.15, 임차보증금 285,000,000원입니다. 배당요구도 2024.01.31에 되어 있어 우선변제권은 행사하지만, 현재 최저가 기준 배당만으로는 전액 회수가 불가능합니다.
핵심은 간단합니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 45,401,462원이고, 남는 보증금 부족분은 239,598,538원입니다. 이 금액이 매수인 인수로 남으면 낙찰가 46,641,000원을 더한 실질취득은 286,239,538원입니다. 유찰이 더 진행되어 낙찰가가 내려가도 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총 취득부담은 보증금 285,000,000원 안팎으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 6층603호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 14층건 내 제6층 제603호 |
| 소유자 | 박승준 (2022.03.29. 거래가액 285,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 46,641,000원 (8회 유찰, 감정가의 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 인수가 먼저 보인다
말소기준은 2025.01.17. 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 그보다 앞선 권리입니다. 을구 1번 근저당권은 2021.12.23. 설정된 권리이고, 을구 3번 주택임차권은 임대차계약일자 2022.03.10, 확정일자 2022.03.15, 주민등록·점유개시일자 2022.03.29로 정리됩니다. 특히 임차권등기는 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있어, 최저가만 보고 들어가면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
이 사건의 실제 임차인은 이혜지 1명입니다. 매각물건명세서에 보증기관 대위·승계 성격의 신고가 함께 보이지만, 이는 이혜지 보증금의 중복 신고로 보아야 하며 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 따라서 분석의 중심 금액은 임차보증금 285,000,000원 하나입니다.
| 구분 | 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이혜지 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 285,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 인수 가능 |
| 보증기관 | 시보증 | 주거 | 해당 없음 | 중복신고 | 중복신고 | 이혜지 보증금 |
③ 예상배당표 (매각가 46,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,239,538원 |
| 1. 임차인 이혜지 보증금 (우선변제) | 285,000,000원 | 45,401,462원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 구로신용협동조합 | 2,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 부족분은 239,598,538원입니다. 낙찰가 46,641,000원에 이 부족분을 더하면 실질취득은 286,239,538원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 신대방역(지하철 2호선)이 소재합니다.
- 이용상태. 감정상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제6층 제603호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 46,641,000원에 임차인 부족분 239,598,538원을 더해 실질취득 286,239,538원으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 말소 가능성 확인. 이혜지 임차권등기가 실제로 말소되거나 보증금 인수 문제가 해소되는 문서가 없다면, 인수 위험을 전제로 봐야 합니다.
- 보증기관 신고는 중복 합산 금지. 시보증 신고는 이혜지 보증금의 대위·승계 성격으로 보아 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 근저당권 인수 여부 확인. 을구 1번 근저당권은 말소기준보다 앞선 권리로 표시됩니다. 입찰 전 등기부 원본과 매각조건에서 말소·인수 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납과 실제 점유 상태가 취득 후 비용으로 이어질 수 있으니 관리주체와 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기 관련 서류를 직접 확인하고, 인수 금액 산식이 실제 배당에서 어떻게 반영되는지 검토해야 합니다.
맺으며 — “4,664만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 착시는 최저가에서 시작됩니다. 8회 유찰로 46,641,000원까지 내려온 숫자만 보면 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석상 핵심은 을구 3번 임차권입니다. 이혜지의 보증금 285,000,000원은 현재 매각대금으로 전액 배당되지 않고, 현재 회차 기준 239,598,538원이 부족합니다. 그래서 실질취득은 286,239,538원. 감정가 278,000,000원보다 높은 취득부담입니다. 최저가는 낮지만, 권리 때문에 싼 물건이 아닙니다.