대구지방법원 2025타경1174. 대구 달서구 월성동 1807-3의 토지와 2층 일반철골구조 건물로, 1층은 창고·화장실·방풍실, 2층은 사무소로 이용 중입니다. 토지는 448.7㎡이고 준공업지역·일반산업단지에 속합니다. 감정가는 1,357,615,620원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 950,330,000원입니다.
권리 흐름의 기준은 2019.07.01 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후 경북 신용보증재단, 신용보증기금, 케이비국민카드의 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 김일우가 2014.07.03 전입했고, 보증금은 35,000,000원, 월차임은 3,850,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이므로 대항력이 있으며, 우선변제권은 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1174 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 1807-3 · 대구광역시 달서구 월곡로99길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 창고 등·화장실·방풍실 · 2층 사무소 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 · 1층 층고 약 8M |
| 토지 | 448.7㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 김정구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,357,615,620원 / 950,330,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 952,715,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준은 2019.07.01 을구 7번 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,696,000,000원이며, 2021.02.23에는 을구 7-1에서 채권최고액 2,226,000,000원으로 변경되어 있습니다. 뒤이어 설정된 가압류 3건과 2025.05.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김일우 | 2014.07.03 | 35,000,000원 | 3,850,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 이 임차인의 보증금은 매각대금에서 배당되는 항목이 아니므로, 현재 회차에서 매수인이 법원에 내는 950,330,000원과 별도로 35,000,000원의 인수 부담을 계산해야 합니다. 즉 현재 실질취득액은 985,330,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 950,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,903,300원 |
| 인수 · 임차인 김일우 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,696,000,000원 | 938,426,700원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 45,000,008원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 40,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,437,918원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 3,800,937,926원, 예상 배당액은 938,426,700원, 미배당은 2,862,511,226원입니다. 임차인 보증금 35,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 같이 본다
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 950,330,000원 | 35,000,000원 | 985,330,000원 | 2,862,511,226원 |
| 2회 유찰 · 49% | 665,231,000원 | 35,000,000원 | 700,231,000원 | 3,144,759,236원 |
| 3회 유찰 · 34% | 465,661,700원 | 35,000,000원 | 500,661,700원 | 3,342,332,843원 |
유찰될수록 법원에 납부하는 매각대금은 낮아지지만, 김일우 보증금 35,000,000원의 인수 부담은 그대로입니다. 따라서 각 회차의 체감 가격은 매각가 자체보다 각각 985,330,000원, 700,231,000원, 500,661,700원으로 보는 편이 정확합니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 창고 등과 화장실·방풍실, 2층은 사무소로 이용 중입니다.
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 ‘출판산업단지네거리’ 남서측 인근으로, 주변은 공업시설과 지원·상가시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 월곡로가 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 448.7㎡, 지목 대, 공업용, 평지·세로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,351,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·일반산업단지이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층으로, 위생·급배수설비와 화재발신설비가 있습니다.
- 매각 제외. 건물 내부의 데크구조물과 천장형크레인은 매각에서 제외됩니다.
- 표시 확인. 등기사항증명서의 건물 표시는 ‘디동’이지만 건물 외부 부착 표시는 ‘C동’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 35,000,000원 반영. 입찰가 상한을 계산할 때 반드시 낙찰가에 더해 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 점유·명도 조건 확인. 대항력 있는 임차인이므로 보증금 반환과 인도 시점이 직접 연결될 수 있습니다.
- 근저당 변경등기 원본 대조. 하나은행 근저당은 2019.07.01 채권최고액 3,696,000,000원으로 설정된 뒤 2021.02.23 2,226,000,000원으로 변경돼 있습니다.
- 매각 제외물 확인. 데크구조물과 천장형크레인은 매각 제외이므로 현장에서 구조·사용가치와 분리 가능성을 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 등기상 ‘디동’과 외부 표시 ‘C동’의 대응관계를 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 산업용 부동산 특성. 창고·사무소와 토지의 일괄매각이므로 주거용 부동산과 달리 실제 사용수요와 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9.50억 낙찰”이 아니라 “9.85억 취득”으로 계산
이 사건의 권리분석 포인트는 선명합니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 2014.07.03 전입한 김일우의 대항력은 남습니다. 보증금 35,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어오므로 현재 회차에서 실제 부담은 950,330,000원이 아닌 985,330,000원입니다.
또한 이 물건은 주거용이 아니라 준공업지역의 토지·창고·사무소이고, 데크구조물과 천장형크레인이 매각 제외되는 특수성이 있습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 임차보증금 인수·산업용 부동산의 환금성·매각 제외물을 함께 놓고 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 후순위 소멸형이지만, 인수 3,500만원이 분명히 남는 사건입니다.
