대구지방법원 2025타경2375. 대구 서구 내당동 923-61 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 1층 단독주택 2가구, 2층 단독주택 1가구입니다. 토지는 195㎡, 지목은 대이며, 건물은 1990.12.15 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 소유관계는 시연이 4분의 3, 시손준 4분의 1 공유이고, 현재 경매개시등기는 시손준 지분에 대해 이루어졌습니다.
권리분석의 기준점은 2013.01.14 설정된 청운신용협동조합 근저당권, 채권최고액 58,500,000원입니다. 이후의 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 쪽에서는 김옥배·시연이·김춘태 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없지만, 별도로 표시된 점유자 ‘미반환’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 923-61 · 대구광역시 서구 평리로 410-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 단독주택 2가구 · 2층 단독주택 1가구 |
| 토지 | 대 195㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 704,200원/㎡ · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 시연이 4분의 3 · 시손준 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 95,283,840원 / 66,698,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김춘태 / 5,645,897원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 점유 확인은 남는다
2013.01.14 청운신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2022.08.31 엠메이드대부유한회사 가압류 17,555,469원, 2025.05.13 희망1자산대부관리유한회사 가압류 5,010,945원, 2025.07.31 김춘태의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 김춘태의 2022.11.08 주택임차권등기도 등기 순위는 후순위이고, 실제 전입·확정일자는 2015.04.15로 역시 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥배 | 1층 첫집 | 2016.05.20 | 미상 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 확정 승계 0원 |
| 시연이 | 미상 | 2020.07.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확정 승계 0원 |
| 김춘태 | 1층 동편(101호) 약 60㎡ | 2015.04.15 | 2015.04.15 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 확정 승계 0원 |
| 미반환 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 전 |
실제 임차·점유자로 파악된 사람은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김옥배의 전입일은 2016.05.20, 시연이는 2020.07.03, 김춘태는 2015.04.15로 모두 2013.01.14 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 세 사람은 자료상 대항력이 없습니다. 반면 ‘미반환’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 66,698,000원으로 감정가 95,283,840원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 비교할 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 70%이니 싸다”는 결론은 금지입니다.
게다가 이 물건은 일반적인 단독 소유 주택 낙찰과 달리 지분매각이고, 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 신고하고 매각기일까지 보증금을 내지 않아 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터 다시 행사할 수 없습니다. 외부 입찰자는 가격뿐 아니라 공유관계와 우선매수권 행사 가능성까지 포함해 낙찰 가능성을 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,600,564원 |
| 1. 근저당 · 청운신용협동조합 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 17,555,469원 | 6,597,436원 |
| 3. 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 5,010,945원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김춘태 | 5,645,897원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 86,712,311원 중 예상 배당은 65,097,436원, 미배당은 21,614,875원입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입·보증금 미상 점유자의 법적 지위는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 평리동 서도초등학교 남동측 인근. 기존 주택지대로 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고, 북측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1990.12.15 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물. 1층 2가구, 2층 1가구이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지 195㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역. 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단독·다가구 중심 기존 주택지에 있는 1990년 사용승인 건물이고 이번 매각은 공유지분이 얽힌 구조라, 일반적인 단독 소유 신축 주택보다 매각·재매도 구조를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘미반환’의 실제 점유 여부와 주민등록 시점, 임대차계약, 보증금 규모를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 등기부상 시연이 4분의 3, 시손준 4분의 1 공유이고 경매개시결정은 시손준 지분에 대해 이루어져 있습니다. 매각대상 지분과 일괄매각 범위를 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사할 수 있으므로, 외부 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자 우선매수 행사 가능성을 고려해야 합니다.
- 관계인 임차 점검. 시연이는 공유자이면서 점유자, 김춘태는 임차권자이면서 신청채권자로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 관계와 점유 형태를 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 할인율만 보고 저가라고 판단하지 말고 인근 유사 단독·다가구 및 토지 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각대상목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소는 단순하지만, 입찰은 단순하지 않다”
등기만 보면 기준은 명확합니다. 2013년 청운신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 소멸합니다. 확인된 김옥배·시연이·김춘태 역시 모두 후순위 전입이라 확정적인 인수보증금은 없습니다. 하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 전입·보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있고, 물건 자체가 지분매각이며, 공유자의 우선매수권 1회도 있습니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 66,698,000원의 가격 매력도 역시 확인되지 않았습니다. 권리 기준점은 선명하지만, 점유·공유·가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 보는 사건입니다.
