대구지방법원 2025타경2740. 대구 서구 비산동 51-10의 토지 126.0㎡와 3층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 주택 및 유류판매업소, 2~3층 주택으로 이용 중이고, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 말소기준권리는 2016년 10월 21일 설정된 대경신용협동조합 근저당권 60,000,000원입니다.
등기만 보면 이 근저당 이후의 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 순서입니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 김동필은 2016년 3월 8일, 강성년은 2012년 7월 31일 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 특히 강성년은 확정일자와 배당요구를 갖춘 임차권등기권자로, 매각물건명세서상 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 51-10 · 대구광역시 서구 달서로41길 18-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주택 및 유류판매업소 · 2~3층 주택 |
| 토지 | 대 126.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이병우 (2016.10.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 302,599,500원 / 211,819,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강성년 / 41,818,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 대항력 있는 임차인 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 두 임차인이 핵심
1993년 한국주택은행 근저당과 2010년 한국토지주택공사 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2016.10.21 대경신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤 2025년 강제경매개시결정과 강성년의 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 강성년의 실제 전입·점유는 2012년부터라 말소기준보다 앞섭니다. 김동필 역시 2016.03.08 전입으로 선순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성년 | 1층 주택 54.465㎡ | 2012.07.31 | 미상 | 대항력 有 | 有 · 확정일자 2012.08.03 | 잔액 인수 가능 |
| 김동필 | - | 2016.03.08 | 3,500원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 3,500원 인수 |
| 변태용 | 302호 | 2017.03.06 | 1,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
| 구형만 | - | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
| 강효창 | - | 2024.07.18 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 70%여도 ‘실질취득’은 더 높다
현재 최저매각가는 211,819,000원으로 감정가 302,599,500원의 70%입니다. 그러나 대항력 임차인 김동필의 보증금 3,500원은 전액 매수인 인수로 계산돼, 확인 가능한 실질취득 하한은 211,822,500원입니다. 여기에 강성년의 보증금 중 배당으로 소멸하지 않는 잔액이 있으면 그 금액이 추가됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,765,466원 |
| 인수 · 김동필 보증금 | 3,500원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 대경신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 강성년 | 41,818,081원 | 41,818,081원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,235,453원 |
현재 회차 계산에서는 근저당권과 신청채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 106,235,453원으로 산정됩니다. 김동필 보증금 3,500원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 강성년 임차권의 미배당 보증금 잔액은 별도 인수 가능성이 있으므로 위 소유자 잔여액을 확정 잔액으로 단정하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 북비산네거리 북측 인근. 기존 주택지대 내 단독주택·다가구주택 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입 가능. 대중교통시설 접근성과 이용상황을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 주택 및 유류판매업소, 2~3층은 주택으로 이용 중입니다. 주거 단일용도 물건이 아니라 이용·명도·재매각 판단을 분리해서 볼 필요가 있습니다.
- 토지. 면적 126.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 822,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역에 포함되고 대구비봉초등학교 상대보호구역입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬라브지붕 3층 건물로, 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강성년 보증금 잔액 확인. 임차권등기에는 35,000,000원·40,000,000원·40,000,000원의 계약 이력이 기재되어 있습니다. 배당으로 실제 얼마가 소멸하고 얼마가 인수되는지 반드시 확정해야 합니다.
- 김동필 인수 반영. 현재 계산상 보증금 3,500원은 배당 없이 전액 매수인 인수입니다. 실질취득 하한 계산에 포함해야 합니다.
- 점유관계 구분. 실제 임차인 5명이며 점유부분이 명확하지 않은 임차인도 있습니다. 각 층·호실별 실제 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 혼합용도 확인. 1층은 주택과 유류판매업소로 이용 중입니다. 주거용 부동산과 동일한 명도·활용·환금성 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정평가 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 시 배당 부족. 103,791,310원 시나리오에서는 채권자 전체에 279,849원의 미배당이 발생하고 신청채권자 강성년의 예상배당도 41,538,232원으로 줄어듭니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 얼마를 떠안느냐다
이 물건은 감정가 302,599,500원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 211,819,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 70% 구간이지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 실제 임차인 5명 중 강성년과 김동필 2명이 말소기준보다 먼저 전입했고, 김동필 보증금 3,500원은 매수인 인수, 강성년은 임차권등기 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최소 211,822,500원이며, 이것도 강성년의 미배당 잔액을 제외한 하한입니다. 여기에 1층의 주택·유류판매업소 혼합 이용, 다수 점유관계까지 겹칩니다. 최저가가 내려왔다는 사실보다 인수잔액을 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵고, 입찰가 산정의 출발점은 ‘최저가’가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액이어야 합니다.
