대구지방법원 2025타경2856. 대구광역시 서구 중리동 78-20 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1·2층 단독주택, 별도 창고와 현관·다용도실 등의 제시외 건물로 조사됐습니다. 토지는 147.7㎡, 지목은 대, 제3종일반주거지역이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현재 소유자는 박동길이고 2022.10.05 재산분할을 원인으로 2022.10.28 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석 중심은 등기상 후순위 권리보다 점유·임차관계입니다. 말소기준으로 산정된 2025.09.05 임의경매개시결정보다 김태임과 여석순의 전입일이 모두 빠릅니다. 김태임은 대항력 있음으로 조사됐고 우선변제 없이 보증금 5,000원이 전액 인수로 계산돼 있습니다. 여석순은 2025.10.15 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 인수금액 미확정 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2856 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 중리동 78-20 · 대구광역시 서구 국채보상로36길 41-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1·2층 단독주택 · 창고 · 현관·다용도실 등 |
| 토지 | 147.7㎡ · 대 · 평지 · 자루형 · 소로한면 · 공시지가 751,400원/㎡ |
| 소유자 | 박동길 · 2022.10.05 재산분할 · 2022.10.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 302,450,590원 / 211,715,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 23,399,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 임차관계
2014.11.03 대봉새마을금고 근저당권 설정과 2015년 채권최고액 변경 기록은 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 2017.04.21에는 채무자가 김은숙으로 변경됐고, 2020.05.08 채권최고액 29,000,000원의 변경 기록도 존재합니다. 2024.05.14 김은숙의 강제경매는 2025.01.17 기각돼 2025.01.23 말소됐습니다. 현재 경매는 2025.09.05 중대구새마을금고의 임의경매개시결정으로 진행되고 있습니다.
② 임차인 분석 — 알려진 5,000원보다 ‘미상’이 더 크다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태임 | 1층 첫집 | 2022.02.25 | 5,000원 | 확인되지 않음 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 여석순 | 1층 안집 | 2020.07.13 | 미상 | 2025.10.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 김태임의 경우 예상배당에서 우선변제권 없이 보증금 5,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정됐습니다. 따라서 현재 회차 최저가 211,715,000원을 기준으로 확인 가능한 실질취득액은 211,720,000원입니다.
다만 이 금액은 최종값이 아닙니다. 여석순의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 여석순에게 최종적으로 매수인에게 대항할 수 있는 미배당 보증금이 존재한다면, 그 금액만큼 실질취득액은 추가로 증가합니다. 이 사건에서는 최저가 하락폭보다 여석순의 실제 임대차계약 내용 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,715,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,764,010원 |
| 인수 · 임차인 김태임 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 207,950,990원 |
김태임 보증금 5,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 소유자 잔여액 207,950,990원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 가정값이며, 여석순의 보증금이 확인되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 남는다
| 회차 | 비율 | 매각가 | 김태임 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 211,715,000원 | 5,000원 | 207,950,990원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 148,200,500원 | 5,000원 | 145,325,693원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 103,740,350원 | 5,000원 | 101,487,985원 |
회차가 내려가면 매각가 자체는 211,715,000원 → 148,200,500원 → 103,740,350원으로 낮아집니다. 그러나 김태임의 5,000원 인수는 각 회차에서 그대로이며, 여석순의 미상 보증금 문제도 유찰만으로 사라지지 않습니다. 특히 여석순의 최종 인수액이 큰 경우에는 낮아진 낙찰가만 보고 체감 할인율을 계산하는 방식이 실제 취득원가를 왜곡할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중리중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·노선상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 시내버스 승강장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 건물과 단층 창고, 현관·다용도실 등의 부속 구조가 확인됩니다. 위생·급배수 및 보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 147.7㎡, 지목 대, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 751,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 여석순 임대차계약 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약서·배당요구서·매각물건명세서를 대조해 실제 보증금과 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 김태임 5,000원 인수. 예상배당상 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 산정돼 있으므로 입찰가 외 취득원가에 포함해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 확인되는 금액은 211,720,000원이고 여석순 관련 미상 금액이 추가될 수 있습니다. 최저가만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 가격 메리트 유보. 감정가 302,450,590원 대비 1회 유찰됐지만 실거래 비교가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 제시외 건물 포함 확인. 일괄매각에 제시외 현관·다용도실 등이 포함되므로 현황·경계·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당관계 원본 확인. 청구액 23,399,610원과 시나리오상 지급액 0원 표기가 함께 존재하므로 채권계산서와 배당순위를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 풀어야 할 한 가지
이 물건은 감정가 302,450,590원에서 한 차례 유찰돼 211,715,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만 권리분석의 결론은 가격이 아닙니다. 김태임의 5,000원 인수는 금액이 확정돼 있어 계산할 수 있지만, 여석순의 보증금·확정일자가 미상이라 최종 인수액과 실질취득액이 아직 닫히지 않았습니다.
따라서 현재 확인 가능한 실질취득액은 211,720,000원 + 미상 금액입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “싸다”고 평가하는 것도 금물입니다. 입찰 여부를 가르는 핵심은 여석순의 실제 보증금과 대항력·배당관계를 먼저 확정하는 것입니다. 그 금액이 확인되기 전까지는 가격보다 권리 리스크가 우선인 사건입니다.
