💰 최저가 4,472,000원 🛡️ 매수인 인수 0원 🔁 4회 유찰 ⚠️ 공유자 우선매수권 🏠 1934년 사용승인
대구지방법원 2025타경10628. 경주시 건천읍 대곡리 ‘갈말마을’ 안의 부동산으로, 감정평가상 기호(1-가)는 단독주택, 기호(1-나)는 창고입니다. 등기에는 임동희·임태순·임동련·임동렬이 각각 4분의 1 지분을 가진 공유자로 기재되어 있고, 2025년 7월 29일 임동렬 지분에 대해 주식회사한빛자산관리대부가 강제경매를 신청했습니다. 근저당이나 별도의 압류는 확인되지 않으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 18,625,720원에서 현재 최저가 4,472,000원으로 크게 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 단독소유 주택 경매와 다릅니다. 공유지분 구조이고 공유자 우선매수권이 있으며 행사제한은 1회입니다. 또한 재매각으로 진행되고, 매수신청보증금도 통상의 10%가 아닌 최저매각가격의 20%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10628 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 53 · 대곡갈밭길 28-9 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 창고 |
| 토지 | 364.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 |
| 건물 | 단독주택·창고 · 목조 단층 · 사용승인일 1934년 |
| 공유자 | 임동련·임동렬·임동희·임태순 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 18,625,720원 / 4,472,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 42,287,664원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회) · 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 ‘지분경매’가 핵심
등기상 최초 권리는 2025년 5월 13일의 소유권보존으로, 임동희·임태순·임동련·임동렬이 각 4분의 1씩 공유합니다. 이어 2025년 7월 29일 임동렬 지분 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 별도 근저당이나 압류가 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 ‘미상’으로 기재되어 있습니다. 현재 자료에서 보증금·전입일·확정일자를 가진 임차인은 확인되지 않으므로 임차보증금 인수액은 계산상 0원입니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 4,472,000원으로 감정가 18,625,720원의 약 24% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다. 특히 공유지분, 1934년 사용승인의 목조 건물, 농촌 자연부락 입지와 재매각 이력은 일반 주택과 다른 환금성 조건입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 4,472,000원 | 3,991,504원 | 38,296,160원 |
| 5회 유찰 시 | 3,130,400원 | 2,674,053원 | 39,613,611원 |
| 6회 유찰 시 | 2,191,280원 | 1,751,837원 | 40,535,827원 |
신청채권자 청구액은 42,287,664원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외하고 신청채권자에게 3,991,504원이 배당되어 38,296,160원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 480,496원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 42,287,664원 | 3,991,504원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 신청채권자 청구액 전부를 충족하지 못하며 미배당액은 38,296,160원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공유자 우선매수권·재매각
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회), 재매각이 기재되어 있습니다. 공유자는 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 일반 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사 여부를 함께 고려해야 합니다.
또한 재매각 사건이므로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 4,472,000원 기준 입찰보증금은 894,400원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 건천읍 대곡리 속칭 ‘갈말마을’ 내. 부근은 자연부락의 농가주택과 농경지·임야로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 및 농기계 출입이 가능하며, 간선도로 및 인근 취락과의 거리 등을 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 364.0㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘단독’, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 단독주택은 목조 강판개량지붕 단층, 창고는 목조 세멘기와지붕 단층이며 사용승인일은 모두 1934년입니다.
- 설비. 단독주택에는 급·배수설비 및 유류온수보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 공시지가. 79,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 원문 확인. 등기상 경매개시결정은 ‘임동렬 지분’에 대해 이루어졌고 매각물건명세서에는 ‘일괄매각’이 기재되어 있으므로, 실제 매각 대상 부동산과 지분 범위를 반드시 원문에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 행사제한 1회 조건을 확인하고, 최고가매수신고 후 공유자가 우선매수를 행사할 가능성을 반영해야 합니다.
- 보증금 20%. 재매각 사건이므로 현재 회차 매수신청보증금은 894,400원입니다.
- 현황점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 현황조사·현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 노후건물 점검. 사용승인일이 1934년인 목조 주택·창고이므로 지붕·구조체·누수·난방·배수 상태와 수선비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 역사문화환경보존지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함되어 있으므로 향후 증개축이나 이용계획이 있다면 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 토지·건물의 현황과 공유지분 조건을 반영해 별도 가격조사를 해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 공유관계가 먼저다”
현재 최저가는 4,472,000원으로 감정가 18,625,720원의 약 24%까지 내려왔습니다. 권리배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 그러나 이 두 숫자만으로 이 사건을 단순한 저가 물건으로 보면 위험합니다.
등기에는 4명의 공유자가 각 4분의 1 지분을 갖고 있고, 경매는 임동렬 지분에 대한 강제경매로 기재되어 있습니다. 여기에 공유자 우선매수권, 재매각, 4회 유찰, 1934년 사용승인의 단독주택·창고, 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 ‘얼마나 싸졌나’보다 ‘정확히 무엇을 취득하는가, 공유관계를 어떻게 감당할 것인가’에 있습니다.
