대구지방법원 2025타경10628. 경주시 건천읍 대곡리 53에 있는 단독주택·창고와 토지가 관련된 강제경매입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 364㎡이고, 감정평가상 기호(1-가)는 단독주택, 기호(1-나)는 창고로 이용되고 있습니다. 두 건물 모두 사용승인일이 1934년으로 기재된 목조 건물입니다.
다만 등기부를 보면 소유자는 임동련·임동렬·임동희·임태순 네 명이며 각각 4분의 1 지분을 갖고 있습니다. 2025.07.29. 접수된 경매개시결정의 목적도 명확하게 “1번 임동렬 지분 강제경매개시결정”으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순한 저가 단독주택 경매로 접근하기보다, 공유지분 경매라는 점을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10628 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 53 · 경상북도 경주시 건천읍 대곡갈밭길 28-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(1-가) 단독주택 · 기호(1-나) 창고 |
| 토지 | 대 · 364㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 공유자 | 임동련 4분의 1 · 임동렬 4분의 1 · 임동희 4분의 1 · 임태순 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 18,625,720원 / 6,389,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 42,287,664원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회) · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘공유지분’이 핵심
등기부상 근저당권이나 압류는 확인되지 않고, 권리 흐름 자체는 단순합니다. 2025.05.13. 소유권보존 당시 네 명의 공유자가 각 4분의 1씩 소유권을 갖고 있었고, 2025.07.29. 임동렬 지분에 대해 주식회사한빛자산관리대부가 강제경매개시결정을 받았습니다. 이 경매개시결정이 본건의 기준권리로 제시돼 있으며 매각으로 소멸합니다.
명시된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도 없고, 반대로 점유·임대관계가 완전히 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 예상배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 전 현황점유와 전입관계 확인이 필요한 이유입니다.
② 가격·회차 — 34%까지 내려왔어도 ‘시세 할인’이라고 단정 금지
감정가 18,625,720원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 6,389,000원, 감정가의 34%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 4,472,300원(감정가 24%), 5회 유찰 시 3,130,610원(감정가 17%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 6,389,000원 | 5,873,998원 | 36,413,666원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 4,472,300원 | 3,991,799원 | 38,295,865원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 3,130,610원 | 2,674,259원 | 39,613,405원 |
다만 동일·인근 부동산의 최근 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 34%니까 시세보다 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 공유지분, 공유자 우선매수권, 재매각이라는 조건이 붙어 있기 때문에 단순 할인율보다 실제 사용·협의·처분 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 515,002원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 42,287,664원 | 5,873,998원 |
| 미배당 | - | 36,413,666원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 6,389,000원에서는 집행비용 515,002원을 제외한 5,873,998원이 신청채권자에게 배당되고, 36,413,666원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 건천읍 대곡리 속칭 “갈말마을” 내에 위치하고, 주변은 자연부락 내 농가주택과 농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 및 농기계의 출입이 가능하며, 간선도로 및 인근 취락과의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택은 목조 강판개량지붕 단층, 창고는 목조 세멘기와지붕 단층이며 두 건물 모두 사용승인일이 1934년으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 단독주택에는 급·배수설비와 유류온수보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 토지. 지목 대, 364㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 79,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경매대상 지분 확인. 등기 목적은 “임동렬 지분 강제경매개시결정”입니다. 매각물건명세서·물건목록에서 실제 매각되는 토지·건물 및 각 지분 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권이 있고 행사제한은 1회입니다. 외부 응찰자의 최종 취득 여부에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 재매각 조건. 재매각 사건이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 1,277,800원입니다.
- 점유·임대관계. 명시된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장점유 및 전입관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 건천읍 대곡리 일대 토지·노후 단독주택의 실제 거래와 공유지분 할인요인을 별도로 비교해야 합니다.
- 노후도. 단독주택·창고 모두 사용승인일이 1934년으로 기재돼 있으므로 현황·보수상태와 실제 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 매각물건목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 “4분의 1 지분”이 먼저다
표면적으로는 감정가 18,625,720원짜리 물건이 세 번 유찰돼 6,389,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 할인율만 보면 이 사건의 본질을 놓칩니다. 소유자는 네 명의 공유자이고, 등기상 강제경매 대상은 임동렬의 4분의 1 지분입니다. 여기에 공유자 우선매수권(행사제한 1회), 재매각, 매수신청보증금 20%, 감정평가상 임대관계 미상이 함께 붙어 있습니다.
배당표만 보면 인수액 0원이라 금전채권 측면은 단순하지만, 낙찰 뒤 다른 공유자들과 공유관계가 남을 가능성이 핵심입니다. 최근 실거래 비교값도 제시돼 있지 않아 6,389,000원이 시장가 대비 얼마나 싼지도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 단순하지만 취득구조와 환금성이 까다로운 공유지분형”으로 보는 것이 맞습니다. 가격만 보고 들어가기보다 매각지분·우선매수권·점유를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
