대구지방법원 2025타경31831. 대구 달서구 성당동에 있는 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로, 2022.08.19. 사용승인됐습니다. 이용상태는 지하층 주차장·기계실·계단실·E/V, 1층 계단실·E/V, 2층 사무실2(공실) 외, 3·4층 스크린 골프연습장(각층 4개실) 외입니다. 권리의 출발점은 2022.09.06. 설정된 안계농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이고, 이 근저당권은 2024.01.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
현재 최저매각가는 2,128,321,000원으로 감정가 3,040,459,600원의 70%입니다. 하지만 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 곧바로 대입할 수 있는 자료가 없으므로, 단순히 “감정가보다 30% 내려왔다”는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 3층·4층 내부인테리어와 옥탑 위 기지국시설은 매각에서 제외되고, 토지와 건물 현황에도 확인해야 할 차이가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31831 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 성당동 536-13 · 대구광역시 달서구 장기로10길 35(성당동) |
| 용도 | 근린시설 + 토지 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 2022.08.19. |
| 이용상태 | 지하층 주차장·기계실·계단실·E/V · 1층 계단실·E/V · 2층 사무실2(공실) 외 · 3·4층 스크린 골프연습장(각층 4개실) 외 |
| 소유자 | 강섬균 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,040,459,600원 / 2,128,321,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,997,092,165원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.09.06. 근저당
말소기준권리는 2022.09.06. 안계농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 2023.02.24. 명산건설주식회사 근저당권, 기술보증기금·김영한·예병근·케이비캐피탈주식회사의 가압류, 달서구와 국의 압류, 2025.09.15. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진욱 | 3층 4층 전부 | 2023.10.12. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
정진욱의 전입신고일은 2023.10.12.로 말소기준권리인 2022.09.06.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조로 보지 않습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 근거는 없다
현재 회차는 1회 유찰 후 2,128,321,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,489,824,700원(감정가 49%), 3회 유찰 시 1,042,877,289원(감정가 34%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 70%라는 낙찰 하락률 자체를 시세 할인율로 해석할 수 없습니다. 근린시설·스크린 골프연습장 용도의 수익성, 공실 상태, 토지 현황, 매각 제외 시설을 함께 반영한 별도 가치검증이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,128,321,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,683,210원 |
| 을구 1번 근저당권 · 안계농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 2,104,637,790원 |
| 을구 2번 근저당권 · 명산건설주식회사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 김영한 | 65,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 예병근 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 50,256,318원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 4,080,256,318원 중 2,104,637,790원이 배당되고, 총 미배당은 1,975,618,528원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 성당동 대구남부초등학교 동측 인근이며, 주변은 근린 상가·공원·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하층은 주차장·기계실·계단실·E/V, 2층은 사무실2(공실) 외, 3·4층은 스크린 골프연습장(각층 4개실) 외입니다.
- 설비. 도시가스, 위생·급배수, 3·4층 천정형 냉·난방, 승강기, 스프링클러 등 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며, 소로3류·중로1류에 접하고 토지거래계약에 관한 허가구역입니다. 공시지가는 1,104,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부상 지목 ‘전’인 토지가 현황 ‘대’로 이용되고 있으며, 건물 소재 필지와 실제 합필 상태도 현장·공부 대조가 필요합니다.
- 매각 제외. 목록3의 3층·4층 내부인테리어와 옥탑 위 기지국시설은 매각에서 제외되고, 목록3 옥상 계단실은 감정평가에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 근린시설 임대수익·공실·스크린 골프 영업성·토지가치를 별도 검증해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 정진욱의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 확인. 3층·4층 내부인테리어와 옥탑 위 기지국시설이 낙찰자 소유에 포함되지 않는 점을 현장에서 특정해야 합니다.
- 토지 현황 대조. 공부상 지목 ‘전’과 현황 ‘대’의 차이, 합필 후 건물 소재 관계를 지적도·토지대장·건축물대장과 대조해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2026.05.08. 공매공고 후 2026.06.09. 말소된 이력이 있으므로 현재 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에도 채권자 총 미배당이 1,975,618,528원이고 후순위 권리자는 배당이 없는 구조입니다. 이는 인수와 별개지만 이해관계인 명도·협상 환경에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 안전은 별개”
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 선명합니다. 2022.09.06. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 정진욱의 전입은 그보다 늦습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 어려움은 권리가 아니라 물건과 가격에 있습니다. 최저가는 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 그 자체로 저가라고 결론내릴 수 없습니다. 3층·4층 내부인테리어와 기지국시설 매각 제외, 공부와 현황의 차이, 실제 임차인 점유, 공매 이력까지 확인한 뒤 수익가치와 토지가치를 별도로 검증해야 합니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격은 검증 전까지 보류. 이 사건은 그 구분이 가장 중요한 물건입니다.
