190,640,000원
대구지방법원 2025타경32085. 대구 서구 평리동 514-2 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 건물(2-1) 1·2층 단독주택, 건물(2-2) 화장실이며 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 방정식, 경매개시결정 채권자는 오세만입니다. 감정가 272,342,450원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 190,640,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 유찰 폭이 아닙니다. 등기부에는 오세만 명의의 전세금 85,000,000원 전세권이 2014.08.01. 설정되어 있고 범위는 건물 중 2층 전부입니다. 이 전세권은 2025.11.19. 강제경매개시결정보다 앞서며, 등기상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 따라서 입찰가를 190,640,000원만으로 판단하면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 평리동 514-2 · 대구광역시 서구 북비산로41길 13-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 건물(2-1) 1,2층 단독주택 · 건물(2-2) 화장실 |
| 토지 | 155.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 840,400원/㎡ |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 · 사용승인 1987.2.18. |
| 소유자 | 방정식 |
| 감정가 / 최저가 | 272,342,450원 / 190,640,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오세만 / 89,197,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 8,500만원을 먼저 본다
등기 흐름에서 가장 중요한 것은 2014.08.01. 설정된 을구 3번 전세권입니다. 전세권자는 오세만, 전세금은 85,000,000원이며 범위는 건물 중 2층 전부입니다. 존속기간은 2014.08.05.부터 2016.08.05.까지로 적혀 있으나, 등기상 전세권 자체는 말소되지 않은 상태로 확인됩니다.
반면 2014.01.06. 설정된 대구영광신용협동조합의 근저당권 91,000,000원은 2014.08.01. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 것은 2025.11.19. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 오세만 전세권은 입찰자 입장에서 반드시 별도 확인해야 할 선순위 권리입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 70%인 190,640,000원입니다. 표면적인 최저가만 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 선순위 전세권 85,000,000원을 인수하는 경우 실질취득 부담은 275,640,000원이 됩니다. 따라서 이 사건은 “감정가 2.72억짜리를 1.90억에 산다”는 식으로 보면 안 됩니다.
③ 전세권과 배당 가정 — 반드시 원본에서 소멸 여부 재확인
| 권리 | 권리자 | 금액 | 핵심 내용 |
|---|---|---|---|
| 을구 3번 전세권 | 오세만 | 85,000,000원 | 2014.08.01. 설정 · 건물 중 2층 전부 · 말소기준 이전 |
| 갑구 4번 강제경매개시결정 | 오세만 | 89,197,369원 | 2025.11.19. · 현재 말소기준 |
예상배당에서는 전세권 85,000,000원을 배당하는 가정이 반영되어 있습니다. 하지만 등기상 해당 전세권은 말소기준 이전으로 매수인 인수라고 표시되어 있으므로, 실제 입찰에서는 전세권자의 배당요구 여부와 매각물건명세서상 소멸·인수 문구를 원본으로 확인하기 전까지 85,000,000원 인수 가능성을 제거해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,468,960원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 오세만 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 오세만 | 89,197,369원 | 89,197,369원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,973,671원 |
현재 회차의 배당 가정에서는 채권 174,197,369원이 전액 배당되고 소유자 잔여 12,973,671원이 남습니다. 다만 선순위 전세권의 실제 소멸 여부는 별도로 확인해야 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리는 별개다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 190,640,000원 | 0원 | 12,973,671원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 133,447,999원 | 43,417,642원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 93,413,599원 | 82,865,215원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격 자체는 낮아지지만 채권 전체의 미배당액은 증가합니다. 특히 이 사건은 선순위 전세권의 인수 여부가 최종 확인되기 전에는 회차별 최저가 하락을 곧바로 매수인의 경제적 이익으로 연결해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 평리동 ‘서대구중학교’ 서측 도로 건너편에 위치하며, 주변은 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로와의 접근성 등을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 155.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 건물. 1987.2.18. 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 건물입니다. 건물(2-1)은 1·2층 단독주택으로 위생설비 및 난방설비가 되어 있고, 건물(2-2)은 화장실로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(12층이하)이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연재해위험개선지구에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2014.08.01. 오세만 전세권 85,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 반드시 확인하세요.
- 실질취득 기준. 소멸이 확정되지 않는 한 현재 입찰 판단은 최저가 190,640,000원이 아니라 전세권을 포함한 275,640,000원 부담 기준으로 보수적으로 보세요.
- 2층 범위 확인. 전세권 범위가 ‘건물 중 2층전부’로 기재되어 있으므로 현황 점유관계와 실제 사용자를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 조건이므로 현황·경계·제시외 건물의 상태를 현장에서 확인하세요.
- 자연재해위험개선지구. 토지가 자연재해위험개선지구에 포함되어 있으므로 이용·보수·향후 처분 시 관련 영향을 확인하세요.
- 가격 비교. 실거래 비교자료 없이 70% 유찰이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.90억 낙찰”이 아니라 “전세권까지 얼마인가”
이 사건의 표면은 단순합니다. 감정가 272,342,450원에서 한 번 유찰되어 최저가가 190,640,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 한 단계 더 들어가면 2014.08.01. 오세만 전세권 85,000,000원이 2025.11.19. 말소기준보다 앞서 있고, 등기상 매수인 인수 권리로 남아 있습니다.
따라서 전세권의 소멸이 원본 서류에서 명확하게 확인되기 전까지는 인수 0원으로 입찰가를 계산하면 안 됩니다. 보수적으로 계산한 현재 실질취득 부담은 275,640,000원으로 감정가 272,342,450원보다도 높습니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 ‘70% 유찰이라 싸다’는 결론은 금물입니다. 가격보다 먼저 전세권을 해결해야 하는 사건입니다.
