대구지방법원 2025타경32196. 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 535-4 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 제조업소로 이용 중이며 토지는 공장용지 808㎡입니다. 건물은 제조업소 내 사무실·화장실 등이 있고, 주기둥은 H-Beam, 처마고는 약 8m로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2018.12.26. 주식회사국민은행 근저당권 900,000,000원입니다. 그보다 뒤의 현재 존속 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저매각가는 804,325,000원이고 배당 계산상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어, 점유·임대차는 현장과 원본 서류에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32196 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 535-4 · 대구광역시 달성군 옥포읍 시저로 39 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제조업소(내 사무실, 화장실 등) |
| 토지 | 공장용지 · 808㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 · 처마고 약 8m · H-Beam 250mm*100mm 등 |
| 소유자 | 배상훈 · 2018.12.13. 매매 · 2018.12.26. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,149,036,000원 / 804,325,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 850,731,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 공부상 지번 535-4, 535-42이나 토지합병으로 실제 535-4 지상에 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 북대구농업협동조합 근저당권 2건은 2018.12.26. 일부포기로 말소됐고, 이정수 근저당권 132,000,000원도 2022.08.22. 해지로 말소됐습니다. 2024년 중소벤처기업진흥공단 가압류 194,869,727원과 롯데카드 가압류 24,462,839원 역시 등기부상 말소된 상태입니다.
현재 권리분석의 기준은 을구 4번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고 채무자는 배상훈입니다. 이후의 케이뱅크 가압류 69,784,047원, 국민건강보험공단 압류, 유에이치케이제칠차유동화전문 유한회사 명의 경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류 47,376,580원은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 1회 유찰로 최저매각가가 804,325,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 563,027,500원, 3회 유찰 시 394,119,250원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 평가하는 것은 근거가 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 804,325,000원 | 793,881,750원 | 223,278,877원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 563,027,500원 | 554,997,225원 | 462,163,402원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 394,119,250원 | 387,801,580원 | 629,359,047원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼 매각가가 낮아지면 매수인의 계산상 인수액은 계속 0원이지만, 채권자의 미배당액은 223,278,877원 → 462,163,402원 → 629,359,047원으로 커집니다. 이것은 후순위 채권자의 배당 부족을 보여주는 수치이지, 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 804,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,443,250원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 900,000,000원 | 793,881,750원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 69,784,047원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 47,376,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 1,017,160,627원, 채권자 예상배당은 793,881,750원, 미배당은 223,278,877원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 소재 옥포농공단지 북측 인근으로, 부근 일대는 소규모 공장·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 제조업소로 이용 중이며 내부에 사무실·화장실 등이 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로 내·외벽 판넬잇기, 바닥 칼라하드너·타일깔기, 샷시창이며 위생·급배수설비가 돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 808㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 464,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 제시되지 않았습니다. 다만 목록2 부동산은 공부상 지번 535-4, 535-42이나 토지합병으로 실제 535-4 지상에 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가의 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 임대차관계, 전입·사업자등록·확정일자 등 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 4번 국민은행 근저당권 900,000,000원이 기준이며, 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,149,036,000원과 최저가 804,325,000원의 차이만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말아야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각 비고상 일괄매각이며, 535-4·535-42의 토지합병 내용과 실제 535-4 지상 건물의 매각범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·소로3류 접합 조건이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 성격. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 점유관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.12.26. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 존속하는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이것만으로 바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 제조업소·공장용지 물건이고 비교 가능한 실거래 자료가 없으며, 감정평가상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 여부보다 실제 점유관계와 시장가격 확인이 최종 판단의 핵심입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자보다, 실제 이용 상태·점유·매각범위·주변 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
