대구지방법원 2025타경32196. 대구 달성군 옥포읍 강림리 535-4 일대의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 제조업소(사무실·화장실 포함)로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층, 처마고 약 8m이며 토지는 공장용지 808㎡입니다. 현재 소유자는 배상훈이고, 권리분석의 기준점은 2018년 설정된 국민은행 근저당권 900,000,000원입니다. 그 뒤의 케이뱅크 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
등기부상 과거 북대구농업협동조합 근저당권 2건과 이정수 근저당권, 중소벤처기업진흥공단·롯데카드 가압류는 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않고, 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 인수액 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 거래표본이 풍부한 주거용 물건이 아니라 제조업소·공업용 토지 성격이 강해, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32196 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 535-4 · 도로명주소 대구광역시 달성군 옥포읍 시저로 39 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제조업소(내 사무실, 화장실 등) |
| 토지 | 공장용지 · 808㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 · 처마고 약 8m |
| 소유자 | 배상훈 |
| 감정가 / 최저가 | 1,149,036,000원 / 804,325,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 850,731,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 공부상 지번 535-4, 535-42이나 토지합병으로 실제 535-4 지상에 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 4번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고 토지 강림리 535-4, 535-42가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 존속하는 케이뱅크 가압류 69,784,047원, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류 47,376,580원은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰만으로 ‘저가’ 판단 금지
감정가는 1,149,036,000원, 현재 최저매각가는 804,325,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 563,027,500원(49%), 그다음은 394,119,250원(34.3%)입니다. 하지만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 실제 거래가격과 비교할 수 있는 시세 자료가 없어 현재 804,325,000원이 시장가격보다 낮은지, 높은지는 이 정보만으로 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 804,325,000원 | 223,278,877원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 563,027,500원 | 462,163,402원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 394,119,250원 | 629,359,047원 |
③ 예상배당표 (매각가 804,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,443,250원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 900,000,000원 | 793,881,750원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 69,784,047원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 47,376,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,017,160,627원 중 현재 회차 예상 배당액은 793,881,750원이며, 미배당은 223,278,877원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 10,443,250원이며, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 옥포농공단지 북측 인근으로, 주변은 소규모 공장·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 건물은 제조업소로 이용 중이며 내부에 사무실과 화장실 등이 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층, 내·외벽 판넬잇기, 주기둥 H-Beam 250mm×100mm, 처마고 약 8m입니다.
- 토지. 공장용지 808㎡, 공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 464,700원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 공부상 지번 535-4, 535-42는 토지합병으로 실제 535-4 지상에 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 804,325,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시장가격은 별개입니다. 인근 공장용지·제조업소 거래와 임대수요를 직접 대조해야 합니다.
- 건물 활용성. 제조업소로 이용 중인 철골조 단층 건물이므로 실제 설비 상태, 유지보수 상태와 향후 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 조건. 제2종일반주거지역·공장용지라는 조합과 도로접면, 가축사육제한구역·소로3류 접합 조건을 실제 이용계획과 함께 점검해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 일괄매각 확인. 토지합병으로 공부상 지번과 실제 소재 표시가 다르므로 매각목록·등기·현황을 서로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 발생하더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준인 국민은행 근저당권 이후의 존속권리가 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 정돈된 편입니다.
반면 가격은 다릅니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 804,325,000원까지 내려왔지만, 제조업소·공장용지의 시장가를 확인할 실거래 비교가 없어 이 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 토지 808㎡의 입지·도로조건과 제조업소 건물의 활용가치, 실제 점유·임대수요를 확인한 뒤 감정가와 별개로 자체 적정가를 산정하는 것이 이 물건의 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 검증이 필요한 물건입니다.
