대구지방법원 2025타경32275. 달서구 도원동 대곡사계절타운 306동 10층 1005호 아파트입니다. 소유자 이귀자는 2016.05.31 공유자 전원 지분을 거래가액 295,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 최저매각가는 감정가 298,000,000원에서 한 차례 유찰된 208,600,000원입니다.
이 물건은 가격만 보면 신건과 상황이 달라졌습니다. 동일면적 134.92㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 251,555,555원, 최신 거래는 2026.07 265,000,000원인데 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.9%입니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군의 흐름이 -8.1%이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32275 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 306동 10층1005호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 20층 건물 중 10층 1005호 |
| 소유자 | 이귀자 · 2016.05.31 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 194,873,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급일 | 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 압류
말소기준으로 잡힌 권리는 2022.04.11 달서구 압류입니다. 이후 2025.09.02 한화생명보험 주식회사 가압류는 2026.02.13 해제로 말소됐고, 2025.12.29 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 흐름입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장 방문 때 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 내부현황 확인이 불가능했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 계산상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 82.9%지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
대곡사계절타운 동일면적 134.92㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 257,091,666원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 251,555,555원과 최신 거래 265,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 134.92㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 134.92㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2026.04 | 134.92㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 134.92㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 134.92㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 134.92㎡ | 16 | 263,000,000원 |
| 2025.12 | 134.92㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2025.09 | 134.92㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2025.09 | 134.92㎡ | 11 | 257,000,000원 |
| 2025.06 | 134.92㎡ | 4 | 236,000,000원 |
| 2025.06 | 134.92㎡ | 2 | 285,100,000원 |
| 2025.04 | 134.92㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 134.92㎡ | 9건 | 251,555,555원 |
최근 12개월 실거래 평균은 251,555,555원, 최신 거래는 2026.07 265,000,000원입니다. 현재 최저가 208,600,000원은 최근 12개월 평균의 82.9%로 내려와 가격 차이는 확보됐습니다. 다만 최근 거래 추세가 -8.1%이고, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 따라서 “82.9%니까 무조건 싸다”보다는 하락 추세가 더 진행되는지 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 208,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 146,020,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 102,214,000원 | 0원 |
현재 회차 기준 예상 매각가 208,600,000원에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 2회·3회 유찰 시나리오에서도 인수액은 동일하게 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 |
|---|---|
| 0. 집행비용 | 3,720,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 204,879,600원 |
현재 계산표에서는 집행비용 3,720,400원과 소유자 교부 204,879,600원으로 매각대금 208,600,000원이 배분됩니다. 다만 사건 청구액 194,873,655원이 별도로 확인되는 만큼, 실제 배당순위와 배당액은 배당요구 및 조세채권 등을 포함해 반드시 원본으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도원초등학교 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 폭 약 35미터 왕복6차로, 동측 폭 약 25미터 왕복4차로, 남서측 폭 약 12~15미터 왕복2차로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,947,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 대곡사계절타운은 1,200세대, 준공일 1997-09-20이며 동일면적 134.92㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 내부 확인. 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·내부현황·구조변경 여부를 직접 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 근저당 이전등기 확인. 2016.05.31 삼성생명보험주식회사 근저당과 2025.07.04 한국자산관리공사 이전등기의 현재 효력 및 말소관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 대비 82.9%라는 할인율만 보지 말고 최근 거래 추세 -8.1%를 응찰가에 반영하세요.
- 추가 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.4회인 만큼 현재 1회 유찰에서 추가 회차도 비교하세요.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당표와 별도로 사건 청구액 194,873,655원이 존재하므로 실제 채권배당·조세채권 순위를 원본에서 점검하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인 없이 단정할 단계는 아니다”
이 물건의 현재 최저가는 208,600,000원으로 최근 12개월 동일면적 평균 251,555,555원의 82.9%입니다. 최신 거래 265,000,000원과 비교해도 현재 회차의 가격 차이는 분명합니다. 반면 시장 흐름은 -8.1%이고, 단지 경매물건은 평균 2.4회 유찰됐습니다.
권리 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 현장조사상 임대관계가 미상이고 2016년 근저당과 2025년 한국자산관리공사로의 이전등기가 함께 확인됩니다. 따라서 결론은 “가격은 매력 구간에 진입했지만, 점유와 근저당 이전등기 확인 후 판단”입니다. 1회 유찰이라는 숫자만 보고 서두르기보다는 권리 원본과 최근 거래 흐름을 동시에 확인하는 편이 적절합니다.
