대구지방법원 2026타경10064. 경주시 현곡면 하구리 ‘경주센트럴푸르지오’ 106동 18층 1802호 아파트입니다. 감정가 301,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 210,700,000원입니다. 말소기준권리는 2019.05.03. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 211,200,000원이고, 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상표상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 눈에 띕니다. 같은 단지 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 310,433,333원, 최신 거래는 309,500,000원인데 현재 최저가는 210,700,000원입니다. 즉 권리상 인수액이 추가되지 않는다는 전제에서 실질취득액도 210,700,000원으로 유지되어, 현재 회차는 최근 거래 시세보다 낮은 가격대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10064 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 하구리 1285 경주센트럴푸르지오 106동 18층1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.8725㎡ · 지하2층 지상25층 중 18층 |
| 소유자 | 최정인 · 거래가액 280,135,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 210,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 28,970,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 경주센트럴푸르지오 · 1,671세대 · 2019.01.24 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이며 현장 조사 당시 관계인 부재로 내부 시설은 확인하지 못했습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 말소기준인 2019.05.03. 농협은행주식회사 근저당 이후의 제2근저당, 신한카드·경북 신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·경주시 등의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.9%
경주센트럴푸르지오 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 310,433,333원, 최저 거래는 290,000,000원, 최고 거래는 337,000,000원입니다. 현재 최저매각가 210,700,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.87㎡ | 12 | 309,500,000원 |
| 2026.08 | 84.79㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2026.08 | 84.79㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 22 | 327,000,000원 |
| 2026.08 | 84.79㎡ | 6 | 312,400,000원 |
| 2026.08 | 84.7㎡ | 5 | 298,300,000원 |
| 2026.08 | 84.7㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.79㎡ | 22 | 303,000,000원 |
| 2026.08 | 84.7㎡ | 21 | 337,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 22 | 327,000,000원 |
| 2026.07 | 84.59㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 16 | 313,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 310,433,333원 |
감정가 301,000,000원 자체는 최근 12개월 실거래 평균 310,433,333원과 비슷한 범위지만, 한 번 유찰된 현재 최저가는 210,700,000원까지 내려왔습니다. 최신 거래 309,500,000원과 실거래 최저 290,000,000원보다도 낮기 때문에, 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,749,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 211,200,000원 | 206,950,200원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 96,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,826,748원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 35,580,682원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 신유나 | 28,970,547원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 28,970,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 411,548,524원 중 206,950,200원이 배당되고, 미배당은 204,598,324원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 210,700,000원 | 206,950,200원 | 204,598,324원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 147,490,000원 | 144,625,140원 | 266,923,384원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 103,243,000원 | 100,997,598원 | 310,550,926원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당이 커진다고 해서 그 금액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현곡초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사지붕 지하2층 지상25층 중 18층입니다.
- 설비. 보일러 난방설비, 위생·급배수시설, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복4차선 포장도로, 북동측으로 폭 약6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 지정이 있습니다. 공시지가는 397,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 관계인 부재로 내부 시설은 확인하지 못했고, 내부구조·설비·마감재는 인근 유사부동산 상태 등을 기준으로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 최종 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못한 감정이므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 경매시장 유동성. 단지 경매물건 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 14.29%라는 수치는 매각 소요와 재매각 유동성을 보수적으로 보게 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 실거래 평균 310,433,333원, 최신 거래 309,500,000원, 최저 거래 290,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 검토하는 것이 합리적입니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 회차
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기에 한 차례 유찰로 최저매각가가 210,700,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 310,433,333원의 67.9%에 위치합니다. 권리와 가격만 놓고 보면 매력도가 높은 편입니다.
다만 국세·지방세 압류에 따른 실제 배당 변동 가능성, 임대관계 미상, 내부 미확인, 단지 경매 평균 유찰 4.1회와 낙찰률 14.29%는 무시할 수 없습니다. 결론은 “인수 0원의 말소형 + 현재 가격 메리트는 분명하지만, 세금·점유·내부 상태와 경매 유동성을 확인하고 들어가야 하는 물건”입니다.
