서울중앙지방법원 2025타경2959. 방배동 설록아파트 4층 401호, 아파트(방4·화장실2·거실 등)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 2,190,000,000원이고 현재 최저매각가는 1,752,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2025.05.07 설정된 김민경 명의의 근저당권 채권최고액 260,000,000원이며, 2025.05.08 조행훈의 1,900,000,000원 근저당권과 2025.09.11 경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다.
그러나 등기 순서만 보면 이 사건을 안전하다고 결론낼 수 없습니다. 임차인 백광호는 2017.08.10 전입해 말소기준권리보다 훨씬 앞서고, 배당요구도 2025.11.17 접수했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표에 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있더라도, 권리분석상 실제 인수 위험을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 그 금액은 매수인의 실질취득비용에 더해집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 815-22 설록아파트 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4·화장실2·거실 등 · 6층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 신미녀 |
| 감정가 / 최저가 | 2,190,000,000원 / 1,752,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2005.05.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 우리은행 근저당, 흥양농업협동조합 근저당, 가등기·가처분·가압류·압류 및 2022타경2125 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2025.05.07 김민경 근저당권입니다. 이 근저당은 이후 주식회사대신아이엠대부중개를 거쳐 임도희에게 이전됐고, 2025.05.08 조행훈의 근저당권 및 2025.09.11 현재 사건의 경매개시결정이 뒤따릅니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백광호 | 2017.08.10 | 미상 | 미상 | 2025.11.17 | 대항력 有 우선변제 미상 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금이 확인되지 않으므로 “낙찰가가 17.52억이니 그 금액만 준비하면 된다”는 접근은 위험합니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금을 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
② 가격 비교 — 할인율보다 실질취득 확인이 먼저
현재 회차는 감정가 2,190,000,000원의 80%인 1,752,000,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 1,401,600,000원, 3회 유찰 시에는 1,121,280,000원입니다. 그러나 이 숫자만 보고 “싸졌다”고 판단할 수는 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상인 이상, 각 회차의 낙찰가에 실제 인수액을 더한 실질취득비용이 얼마인지 먼저 계산해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,752,000,000원 | 427,920,000원 | 1,472,080,000원 |
| 2회 유찰 시 | 1,401,600,000원 | 774,816,000원 | 1,125,184,000원 |
| 3회 유찰 시 | 1,121,280,000원 | 1,052,332,800원 | 847,667,200원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,752,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,920,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 김민경 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 조행훈 | 1,900,000,000원 | 1,472,080,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,160,000,000원 중 1,732,080,000원이 배당되고 427,920,000원이 미배당되는 계산입니다. 위 계산의 매수인 인수는 0원으로 표시돼 있으나, 백광호의 보증금이 미상인 만큼 임차보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방배초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·다가주택·주상복합건물·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 내방역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 401호이며 사용승인일은 2005.05.27입니다. 기본 위생·급배수·E/V 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 9,447,000원/㎡이며 지목은 대, 지형은 평지입니다.
- 규모. 설록아파트는 18세대이고, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰 등을 토대로 작성됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 백광호 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금과 실제 배당액이 확인돼야 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·우선변제 순위 확인. 확정일자가 미상이라 배당 후 남는 보증금 규모를 현재 확정하기 어렵습니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 1,752,000,000원, 2회 유찰 시 1,401,600,000원, 3회 유찰 시 1,121,280,000원이지만 인수액을 더한 실질취득가격으로 판단해야 합니다.
- 근저당권 변동 확인. 2025.05.07 근저당권은 이후 이전등기가 존재하므로 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 임대관계 원본 확인. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 함께 최종 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “17.52억”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건은 감정가 21.90억에서 한 차례 유찰돼 최저가가 17.52억으로 낮아졌습니다. 하지만 권리분석의 결론은 “20% 할인”이 아닙니다. 백광호는 2017.08.10 전입해 2025.05.07 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금이 아직 확인되지 않습니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조라면 실제 취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 보증금 확인 전 가격 판단 보류가 맞습니다. 먼저 임차보증금과 배당 가능액을 확정하고, 그 뒤 낙찰가 + 인수액 = 실질취득비용으로 다시 판단해야 합니다.
