서울중앙지방법원 2025타경3259. 신당동 디오트 지하1층 지씨-09호로, 감정평가상 판매 및 영업시설(상점 : 드벨)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 김우미는 2014.09.26 매매를 원인으로 거래가액 380,000,000원에 취득했고, 같은 날인 2014.10.30 광희신용협동조합 앞으로 채권최고액 409,500,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 서울보증보험주식회사의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 임차인 김샛별 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 차임은 3,700,000원이고, 전입일은 2021.12.15입니다. 말소기준일 2014.10.30보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않고 우선변제 여부도 확인되지 않으므로, 배당순위 자체는 원문 서류와 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3259 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 193-2 디오트 지하1층지씨-09호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매 및 영업시설(상점 : 드벨) |
| 건물 | 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내 지하층 지씨-09호 |
| 소유자 | 김우미 (2014.09.26 매매 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 276,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광희신용협동조합 / 277,457,501원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 김우미에게 있고, 2014.10.30 광희신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 서울보증보험주식회사 가압류 30,000,000원, 17,693,425원, 79,442,440원 및 광희신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 우리은행 근저당 216,000,000원은 2014.10.31 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 매수인 승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김샛별 | 지하1층 C-09호 | 2021.12.15 | 50,000,000원 | 3,700,000원 | 2025.11.03 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 276,800,000원으로 감정가 346,000,000원의 80%입니다. 1회 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 내려온 것은 맞지만, 이 물건과 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 충분하다”라고 판단할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태는 지하층 판매 및 영업시설(상점)입니다. 주거용 아파트와 달리 동일 단지·동일 평형 실거래 평균을 곧바로 대입할 수 없는 유형이므로, 현 회차의 실질취득액 276,800,000원을 주변 상가의 실제 거래·임대수익과 별도로 대조하는 절차가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,675,200원 |
| 2. 근저당 · 광희신용협동조합 | 409,500,000원 | 272,124,800원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,693,425원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 79,442,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 536,635,865원 중 272,124,800원이 배당되고, 미배당액은 264,511,065원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·상권 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신당역(지하철 2·6호선) 북측 약 200미터 지점. 동대문디자인플라자와 청계천 주변으로 평화시장 등 재래시장, 두타·밀레오레 등 대형쇼핑몰, 의류·신발 도매시장이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 주변에 노선버스정류장과 동묘앞역(1·6호선), 신당역(2·6호선)이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조 8층 건물의 지하층이며, 기본 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 화재자동탐지·경보, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 판매 및 영업시설(상점 : 드벨)로 이용 중이며, 토지는 일반상업지역·상업용입니다.
- 도로. 동측 약 30미터 내외 도로, 북측 및 북서측 약 6~8미터 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심 등에 포함되고 철도에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김샛별의 전입일 2021.12.15, 보증금 50,000,000원, 차임 3,700,000원, 배당요구일 2025.11.03을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 배당관계는 법원 서류로 최종 점검해야 합니다.
- 명도·영업점유. 현재 판매 및 영업시설로 이용 중인 점을 고려해 실제 영업 여부와 인도 일정, 집기·시설물 처리 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 346,000,000원이나 최저가 276,800,000원을 곧바로 시세로 받아들이지 말고 주변 유사 상가 거래와 임대조건을 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 221,440,000원, 3회 유찰 시 177,152,000원입니다. 할인율보다 실제 상권·수익성에 맞춘 입찰 상한이 우선입니다.
- 규제 확인. 철도 저촉, 지구단위계획구역, 보호구역 등 토지이용계획 제한이 실제 사용·공사·용도변경에 미치는 영향을 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2014.10.30 광희신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김샛별도 2021.12.15 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 최저가는 감정가의 80%인 276,800,000원이지만, 이 물건은 지하층 근린시설·판매 및 영업시설이고 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현재 회차가 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다. 권리 인수는 정리됐지만, 입찰 판단의 핵심은 상가 자체의 시세와 수익성 검증입니다.
