울산지방법원 2025타경1335. 양산시 평산동 선우아파트 202동 7층 707호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 황정숙이며 2022.11.09. 거래가 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 44,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드주식회사, 부산신용보증재단, 소상공인시장진흥공단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 후순위 권리는 정리됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주거 점유자 박선미가 확인됩니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 없어, 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있어도 실제 입찰 판단에서는 인수 위험을 미확정 상태로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1335 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 117-1 선우아파트 202동 7층707호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 57.18㎡ · 15층 중 7층 |
| 사용승인일 | 1992.07.31 |
| 소유자 | 황정숙 · 2022.11.09. 소유권이전 · 거래가 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60,900,000원 / 42,630,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 43,086,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.11.09. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 44,000,000원입니다. 이후 2024.02.27. 롯데카드주식회사 가압류 5,501,691원, 2024.04.05. 부산신용보증재단 가압류 21,375,000원, 2025.09.30. 소상공인시장진흥공단 가압류 42,404,707원은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 박선미의 대항력·인수 여부가 핵심
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선미 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서에서 박선미가 주거 점유자로 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 확정일자 역시 확인되지 않아 배당요구 및 우선변제 여부를 판단할 근거가 부족합니다. 특히 전입 시점이 2022.11.09. 국민은행 근저당보다 빠르고 점유가 유지되었다면 대항력 문제가 발생할 수 있으므로, 최저가 42,630,000원만 보고 실질 취득가가 확정됐다고 보아서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
동일 평형 최근 거래 12건의 전체 평균은 58,875,000원이고, 최근 12개월 6건 평균은 59,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.05. 54,000,000원이며 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +1.6%입니다. 현재 최저가 42,630,000원은 최근 12개월 평균의 71.8%로, 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 57.18㎡ | 10 | 54,000,000원 |
| 2026.01 | 57.18㎡ | 2 | 56,000,000원 |
| 2026.01 | 57.18㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 57.18㎡ | 11 | 51,000,000원 |
| 2025.10 | 57.18㎡ | 15 | 77,000,000원 |
| 2025.10 | 57.18㎡ | 9 | 53,000,000원 |
| 2025.03 | 57.18㎡ | 6 | 61,000,000원 |
| 2025.01 | 57.18㎡ | 14 | 54,000,000원 |
| 2024.12 | 55.8㎡ | 3 | 49,000,000원 |
| 2024.10 | 57.18㎡ | 15 | 62,500,000원 |
| 2024.10 | 57.18㎡ | 11 | 64,000,000원 |
| 2024.07 | 57.18㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 59,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 44,000,000원 | 41,462,660원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 5,501,691원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 21,375,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 42,404,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 113,281,398원, 예상 배당액은 41,462,660원이며 미배당은 71,818,738원입니다. 신청채권자 청구액 43,086,643원도 전액 충족되지 않습니다. 이 배당표의 매수인 인수 추정은 0원이지만, 박선미의 임차보증금·대항력 여부가 확인되지 않았으므로 실제 인수 판단과는 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 42,630,000원 | 41,462,660원 | 71,818,738원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 29,840,999원 | 28,903,861원 | 84,377,537원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 20,888,699원 | 20,112,702원 | 93,168,696원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 회차가 이미 그 수준에 도달해 있고 최저가도 최근 시세보다 낮아졌습니다. 다만 유찰이 더 진행돼 가격이 내려가더라도 임차인의 대항력 및 보증금 확인 전에는 실질취득가 위험이 해소되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천성초등학교 북동측 인근에 위치하며 아파트와 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 7층 707호이며 사용승인일은 1992.07.31입니다.
- 설비. 난방, 위생·급배수, 화재탐지, 소화, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 아파트 부지이며 용도지역은 제3종일반주거지역, 공시지가는 572,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 선우2, 총 420세대이며 동일 평형 거래 표본은 최근 12건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박선미 전입일 확인. 2022.11.09. 국민은행 근저당보다 전입이 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금 규모가 확인돼야 배당 가능액과 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 미배당 보증금의 승계 여부 판단에 필요합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 42,630,000원은 최근12개월 평균 59,333,333원의 71.8%로 가격 자체는 낮습니다.
- 최근 거래 확인. 최신 동일 평형 거래는 2026.05. 54,000,000원이며 최근 추세는 +1.6%입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리 확인은 아직”
이 물건은 1회 유찰로 감정가 60,900,000원에서 42,630,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 59,333,333원의 71.8%입니다. 최신 거래 54,000,000원보다도 낮아 가격 자체의 매력은 분명합니다.
하지만 법원경매에서 싸다는 판단은 최저가만으로 끝나지 않습니다. 박선미의 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 현재로서는 대항력 가능·미상입니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 임차인 권리가 확인되기 전까지 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 합격권, 임차인 확인 전 입찰은 보류”입니다. 전입·보증금·확정일자와 배당요구 관계가 확인돼 인수 위험이 해소될 때 비로소 현재 할인폭을 실제 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.
