울산지방법원 2025타경1348. 양산시 평산동 대우월드피아 15층 1509호, 전용면적 49.905㎡ 아파트입니다. 감정가는 79,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 55,300,000원입니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 따라서 보증금 인수 때문에 낙찰가와 실제 취득비용이 달라지는 구조는 아닙니다.
다만 권리관계를 완전히 단순하다고 단정하기에는 확인할 지점이 있습니다. 제공된 권리 흐름상 말소기준은 2023.08.24 양산세무서 압류로 산정되어 있고, 그 뒤의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 반면 2019.01.24 설정된 울산원예농업협동조합 근저당은 말소 처리로 표시되어 있으면서도 2025.11.28 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전 등기가 이어집니다. 입찰 전 실제 원본 등기부에서 이 근저당의 현재 존속·말소 관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1348 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 15층1509호 · 도로명 경상남도 양산시 평산중앙로 46 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.905㎡ |
| 단지 | 대우월드피아 · 120세대 · 2014.09.05 사용 |
| 소유자 | 이재철 · 2019.01.02 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 67,512,981원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 근저당 원본 대조 필요
임차인 없음. 실제 임차인은 0명이고, 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈가 확인되는 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 모든 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현 단계의 핵심 리스크는 임차인 보증금이 아니라 등기상 근저당 표시의 일관성 확인입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균은 밑돌지만 최신 거래는 웃돈다
대우월드피아 동일면적 49.91㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 전체 평균 57,733,333원보다 최근 12개월 평균 66,666,666원, 최신 거래 51,000,000원, 최근 구간과 과거 구간의 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.91㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2025.07 | 49.91㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.05 | 49.91㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2023.12 | 49.91㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 49.91㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2023.02 | 49.91㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2022.06 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 2022.06 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 2 | 42,500,000원 |
| 2021.10 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 66,666,666원 |
현재 최저가 55,300,000원은 최근 12개월 평균의 83.0%입니다. 평균만 보면 할인 구간에 들어왔습니다. 하지만 가장 최신인 2025.10 실거래는 51,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 현재 가격을 일괄적으로 “최근 시세보다 싸다”라고 표현하기는 어렵습니다.
최근 12개월 평균은 과거 구간보다 21.8% 높은 것으로 집계되어, 추세 지표 자체는 하락을 가리키지 않습니다. 다만 최신 한 건이 51,000,000원까지 내려온 만큼 실제 응찰가 판단에서는 평균값뿐 아니라 최신 체결가를 함께 상한 기준으로 삼는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 38,773,164원 | 38,773,164원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,131,436원 |
현재 회차 시나리오에서는 반영된 가압류 38,773,164원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 15,131,436원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자의 전체 청구액은 67,512,981원으로 시나리오상 전액 충족되지 않습니다. 또한 2023.08.24 양산세무서 압류가 존재하므로 실제 배당과 소유자 잔여는 세액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 용도·토지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 기준)
- 용도. 아파트이며 대상 전용면적은 49.905㎡입니다. 대우월드피아는 120세대이고 사용일은 2014.09.05입니다.
- 토지 조건. 일반상업지역, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타로 확인됩니다. 지형은 평지·정방형이고 중로한면에 접합니다.
- 도로·계획. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며 가축사육제한구역과 일반상업지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,601,000원/㎡이며 관련 토지면적은 1,086.0㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래 12건이 확인되며 거래가는 42,500,000원부터 86,000,000원까지 편차가 큽니다. 최근 12개월 평균은 66,666,666원, 최신 거래는 51,000,000원입니다.
⑤ 회차별 배당·입찰 체크리스트
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 55,300,000원 | 38,773,164원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 1,159,944원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 12,563,910원 | 0원 |
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 66,666,666원만 보면 현재 최저가가 낮지만, 최신 거래는 51,000,000원입니다. 입찰 상한은 평균 하나가 아니라 최신 체결가와 함께 판단해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 2019 근저당의 말소 표시와 2025 근저당권 이전 등기가 함께 존재하므로 원본 등기부에서 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 세무서 압류 확인. 말소기준으로 산정된 2023.08.24 압류의 실제 체납세액과 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 임차인. 현재 확인되는 실제 임차인은 0명이고 매수인 인수액도 0원입니다.
- 관리비·점유. 입찰 전 관리비 체납 여부와 실제 점유 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 원문을 최종 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 최신 거래와 등기 확인이 먼저
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이라는 점에서 보증금 승계형 경매의 복잡성은 없습니다. 현재 최저가 55,300,000원도 최근 12개월 평균 66,666,666원의 83.0%까지 내려왔습니다. 그러나 가장 최신 실거래가 51,000,000원이라는 점 때문에 현재 최저가를 곧바로 시세보다 저렴한 가격으로 단정할 수는 없습니다.
여기에 2019 근저당의 말소 표시와 2025 근저당권 이전 등기가 함께 존재하는 점까지 감안하면, 이 사건의 순서는 명확합니다. 첫째 원본 등기부로 근저당 존속 여부 확인, 둘째 세무서 압류와 배당 관계 확인, 셋째 최신 실거래 51,000,000원을 기준으로 응찰가 재검토. 인수 부담은 낮지만 확인 없이 가격만 보고 들어갈 유형은 아닙니다.
