🏷️ 38,710,000원 📉 최근시세의 58.1% 🔐 인수 0원 ⚖️ 2회 유찰
38,710,000원
울산지방법원 2025타경1348. 양산시 평산동 대우월드피아 15층1509호 아파트입니다. 감정가는 79,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 38,710,000원까지 내려왔습니다. 임차인은 없고 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자는 이재철이며 2019.01.02 매매를 원인으로 125,000,000원에 취득한 것으로 등기돼 있습니다.
권리 흐름에서 주목할 지점은 2023.08.24 양산세무서장의 압류가 말소기준으로 계산돼 있다는 점입니다. 이후 2025.08.18 임의경매개시결정과 2025.09.01 울산원예농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 근저당권 중 울산제일새마을금고 100,800,000원은 이미 말소됐고, 2019.01.24 설정된 울산원예농업협동조합 근저당권 90,000,000원도 등기자료상 이미 말소로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1348 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 15층1509호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 평산중앙로 46 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 49.905㎡ |
| 소유자 | 이재철 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 67,512,981원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금을 낙찰자가 추가 부담하는 구조가 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 최저가는 아래
대우월드피아 동일면적 49.91㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 57,733,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 3건 평균 66,666,666원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래군 대비 21.8% 높은 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.91㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2025.07 | 49.91㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.05 | 49.91㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2023.12 | 49.91㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 49.91㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2023.02 | 49.91㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2022.06 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 2022.06 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 2 | 42,500,000원 |
| 2021.10 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.91㎡ | 3건 | 66,666,666원 |
현재 최저매각가 38,710,000원은 최근 12개월 평균 66,666,666원의 58.1%입니다. 최신 거래인 2025.10의 51,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 전체 12건 평균 57,733,333원과 비교하면 67.0% 수준입니다. 과거 거래보다 최근 거래군이 21.8% 높은 흐름으로 집계된 만큼, 단순히 오래된 저가 거래만을 기준으로 삼기보다 최근 3건과 최신 거래를 함께 보는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,780원 |
| 갑구 10번 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 38,773,164원 | 37,613,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 울산원예농업협동조합 채권 38,773,164원 중 37,613,220원이 배당되고, 1,159,944원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 1,159,944원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 12,563,910원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 18,967,900원 | 18,226,478원 | 20,546,686원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가격이 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자가 배당으로 전액 회수하지 못하는 것과 낙찰자가 그 미배당 채권을 승계하는 것은 별개의 문제로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 대우월드피아 · 120세대 · 2014.09.05 준공.
- 토지. 대 1,086.0㎡ · 일반상업지역 · 상업기타 · 평지 · 정방형 · 중로한면.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,601,000원/㎡.
- 거래. 동일면적 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 거래는 3건입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 최근 시세를 함께 확인. 현재 최저가 38,710,000원은 최근 12개월 평균 66,666,666원의 58.1%이고 최신 거래 51,000,000원보다 낮습니다.
- 말소기준 압류 원본 확인. 2023.08.24 양산세무서장 압류가 말소기준으로 계산돼 있으므로 등기부와 세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 없음. 보증금 인수 구조는 없고 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
- 채권 미배당과 인수는 구분. 현재 회차에서 1,159,944원이 미배당되지만 제공된 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 최근 거래 편차 확인. 최근 3건은 51,000,000원·71,000,000원·78,000,000원으로 차이가 있으므로 층·상태 차이를 감안한 개별 호수 가격 검토가 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 원본 대조
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 임차보증금 승계 위험은 보이지 않습니다. 현재 최저가 38,710,000원은 최근 12개월 평균 66,666,666원의 58.1%이며 최신 거래 51,000,000원보다도 낮습니다. 두 차례 유찰을 거치며 감정가 79,000,000원 대비 가격이 크게 내려온 상태입니다.
다만 권리분석의 기준점이 일반적인 근저당이 아니라 2023.08.24 양산세무서장 압류로 계산돼 있고, 배당상 채권 미배당도 발생합니다. 제공된 계산에서는 그 미배당이 매수인에게 인수되지는 않지만, 입찰 전에는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 세금·배당 관계를 원본으로 다시 확인하는 절차가 중요합니다. 가격은 최근 거래보다 낮고 인수액은 0원 — 최종 판단의 핵심은 권리 원본 대조와 개별 호수의 실제 상태 확인입니다.
