울산지방법원 2025타경1365. 양산시 물금읍 범어리 양산신도시반도유보라1차아파트 103동 26층 2603호입니다. 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중이며 대상 면적은 84.917㎡입니다. 소유자 이귀영은 2011년 6월 3일 이 주택을 거래가 271,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2012년 7월 31일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 78,000,000원입니다.
그 뒤 남아 있는 국민은행 근저당 48,400,000원·22,000,000원, 해운대새마을금고 가압류 238,495,590원, 경매개시결정, 양산세무서 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. 과거 농협 근저당과 국민은행의 일부 근저당도 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1365 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-1 양산신도시반도유보라1차아파트 103동 26층 2603호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 84.917㎡ · 29층 건물 내 26층 |
| 소유자 | 이귀영 (2011.06.03. 소유권이전 · 거래가 271,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 54,321,905원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 2012년 국민은행 근저당이 기준
임차인 없음. 확인된 임차권이나 대항력 임차인은 없습니다. 말소기준은 을구 4번 국민은행 근저당이며, 현재 등기부에 남아 있는 후순위 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 72.4%
동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 261,875,000원입니다. 현재 최저매각가 189,700,000원은 이 최근 12개월 평균의 72.4%입니다. 최신 거래는 2026년 7월 275,000,000원이며, 최근 거래 범위는 249,000,000원~275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 2 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 6 | 259,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 21 | 261,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 23 | 262,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 14 | 266,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 8 | 265,500,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 11 | 258,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 261,875,000원 |
현재 최저가 1.897억은 최근 실거래 최저 2.49억보다도 낮고, 최근 평균 2.61875억보다 72,175,000원 낮습니다. 감정가 2.71억은 최근 평균과 비슷한 구간이지만, 한 차례 유찰되면서 가격 기준이 크게 낮아졌습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 권리인수형이 아니라, 인수 0원을 전제로 실제 취득가 자체가 최근 거래대보다 낮은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,455,800원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 국민은행 | 48,400,000원 | 48,400,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 국민은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 해운대새마을금고 | 238,495,590원 | 37,844,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 386,895,590원 중 186,244,200원이 배당되고 미배당은 200,651,390원입니다. 해운대새마을금고 가압류에 미배당이 발생하지만 후순위 소멸권리이므로 매수인이 이를 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 189,700,000원 | 186,244,200원 | 200,651,390원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 132,789,999원 | 130,130,939원 | 256,764,651원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 92,952,999원 | 90,879,845원 | 296,015,745원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 이 사건은 대항력 임차보증금처럼 낙찰가 하락분만큼 매수인 인수가 늘어나는 구조가 아닙니다. 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 소재 아파트로, 주위는 아파트단지와 근린상가 등으로 형성되어 있으며 제반 환경조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 대체로 보통입니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 26층이며 위생·급배수, 승강기, 소화전, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 부지이며 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역입니다.
- 규제. 대로3류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 거래 표본. 반도보라빌 622세대, 2007.09.19 준공이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 확인. 말소기준은 2012.07.31 을구 4번 국민은행 근저당입니다. 입찰 직전 최신 등기부에서 추가 권리 변동을 다시 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 189,700,000원은 최근 평균 261,875,000원의 72.4%입니다. 경쟁 입찰로 낙찰가가 상승하면 최근 거래대와의 차이를 다시 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 재확인하는 것이 필요합니다.
- 세금·관리비 확인. 양산세무서 압류가 존재하며 예상배당은 당해세를 별도로 반영하지 않았습니다. 관리비 체납 여부도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 0원 인수, 가격은 최근 평균의 72%
이 사건의 핵심은 단순합니다. 2012년 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 현존 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 한 차례 유찰된 최저가 189,700,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 261,875,000원의 72.4%이고, 최근 실거래 최저 249,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 제공된 권리·배당·거래자료만 놓고 보면 권리 안전성과 가격 여유가 함께 있는 회차입니다. 다만 실제 입찰에서는 경쟁으로 낙찰가가 상승할 수 있고, 세금·점유·관리비 등 현장 확인사항은 별도로 남습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 실제 낙찰가를 최근 거래 범위 안에서 얼마나 보수적으로 통제하느냐입니다.
