28,420,000원
울산지방법원 2025타경1437. 울산광역시 북구 중산동 951-3, 현칭 두광하이트빌라 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 58,000,000원, 현재 최저가는 두 차례 유찰을 거쳐 28,420,000원까지 내려왔습니다.
권리구조는 단순합니다. 소유자 전현조 명의 이후 2023년 11월 22일 유제인 앞으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025년 9월 임의경매가 개시됐으며 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없어 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1437 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 951-3 4층402호 · 울산광역시 북구 약수1길 11-9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 70.29㎡ |
| 소유자 | 전현조 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 28,420,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준은 2023.11.22. 설정된 유제인 근저당권이고, 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이후 2025.09.10. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시 근저당권 채권이 전액 회수되지 않더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 최근 가격은 하락 추세
두광하이트빌라 전용 70.29㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 5월 58,000,000원과 2025년 10월 65,000,000원으로, 평균은 61,500,000원입니다. 최신 거래는 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 70.29㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 70.29㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2021.12 | 70.29㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 70.29㎡ | 2건 | 61,500,000원 |
현재 최저가 28,420,000원은 최근 12개월 평균의 46.2%이고, 최신 거래 65,000,000원보다도 크게 낮습니다. 따라서 현재 회차는 가격 숫자만 놓고 보면 최근 실거래 대비 상당한 할인 구간입니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래가격보다 9.6% 낮아진 추세로 집계됐습니다. 과거 전체 평균 63,666,666원보다 최근 평균 61,500,000원을 우선해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 911,560원 |
| 1. 근저당권 · 유제인 | 60,000,000원 | 27,508,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 28,420,000원 기준 근저당권 예상배당은 27,508,440원, 미배당은 32,491,560원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 28,420,000원 | 27,508,440원 | 32,491,560원 |
| 3회 유찰 시 | 19,894,000원 | 19,135,908원 | 40,864,092원 |
| 4회 유찰 시 | 13,925,800원 | 13,275,136원 | 46,724,864원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 자료상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족과 낙찰자의 권리인수 위험은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약수초등학교 남동측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물 내 4층 402호입니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4~5미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 586,600원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 두광하이트빌라는 15세대, 1993.09.28. 준공이며 동일면적 확인 거래는 3건입니다. 최근 가격은 과거 대비 9.6% 하락 추세입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 현장 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 원본 및 현장을 다시 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 63,666,666원보다 최근12개월 평균 61,500,000원과 최신 거래 65,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래평균이 이전 거래보다 9.6% 낮습니다. 단순히 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 재매각 가격을 낙관하지 않는 것이 중요합니다.
- 소규모 단지 환금성. 15세대 규모이며 동일면적 실거래 표본이 많지 않아 낙찰 후 매도기간과 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 깊은 할인 구간”
이 물건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 말소기준인 유제인 근저당권 이후 경매가 진행됐고, 임차인 신고가 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 58,000,000원에서 두 차례 유찰돼 28,420,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 61,500,000원의 46.2% 수준입니다.
다만 최근 시세가 이전 거래 대비 9.6% 하락했고, 15세대·1993년 준공의 연립주택이라는 점은 할인폭과 별개로 봐야 합니다. 따라서 핵심은 권리인수 위험보다 실제 점유관계 확인과 최근 거래가격을 기준으로 한 환금성 검증입니다.
