울산지방법원 2025타경1437. 울산광역시 북구 중산동 951-3, 두광하이트빌라 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 58,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 40,600,000원입니다. 등기상 핵심은 2023.11.22. 설정된 유제인 명의 근저당권으로, 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 2025.09.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 현재 회차가 감정가의 70%까지 내려왔고, 동일 면적 70.29㎡의 최근 12개월 실거래 평균 61,500,000원보다 낮습니다. 다만 이 물건은 15세대 규모이고 1993.09.28. 사용승인된 두광하이트빌라입니다. 최근 거래가격 자체가 이전 거래보다 9.6% 낮아진 흐름이므로 과거 전체 평균 63,666,666원보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1437 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 951-3 두광하이트빌라 4층 402호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용중 |
| 면적 | 70.29㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 전현조 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 40,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.11.22. 근저당
말소기준권리는 2023.11.22. 유제인 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며 채무자는 전현조입니다. 이후 2025.09.10. 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도 압류는 확인되지 않았고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로 보면 66%
두광하이트빌라 동일 면적 70.29㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 58,000,000원과 2025.10. 65,000,000원으로 평균 61,500,000원입니다. 최신 거래는 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 70.29㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 70.29㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2021.12 | 70.29㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 70.29㎡ | 2건 | 61,500,000원 |
현재 최저가 40,600,000원은 최근 12개월 평균의 66.0%이고, 최신 거래 65,000,000원보다도 24,400,000원 낮습니다. 가격 차이만 놓고 보면 신건 때보다 유찰 1회 후의 현재 회차가 유리합니다. 다만 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 -9.6%로 하락한 흐름이어서, 과거 전체 평균 63,666,666원을 기준으로 과도하게 가격 메리트를 확대해 해석하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,130,800원 |
| 1. 근저당 · 유제인 | 60,000,000원 | 39,469,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 40,600,000원 가정 시 집행비용 1,130,800원을 제외한 39,469,200원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 60,000,000원 기준 미배당액은 20,530,800원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 40,600,000원 | 39,469,200원 | 20,530,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 28,420,000원 | 27,508,440원 | 32,491,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 19,894,000원 | 19,135,908원 | 40,864,092원 |
현재 시나리오뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 추가 유찰이 발생하면 등기상 채권 미배당은 늘어나지만, 해당 배당 시뮬레이션에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약수초등학교 남동측 인근이며 주변은 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물의 4층 402호이며 외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4~5미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 695.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 586,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 두광하이트빌라는 15세대, 1993.09.28. 준공 물건으로 확인된 동일 면적 실거래가 3건이어서 거래 표본은 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 63,666,666원보다 최근 12개월 평균 61,500,000원과 최신 거래 65,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -9.6%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 시세가 계속 같은 수준이라는 전제를 두지 않는 편이 안전합니다.
- 소규모 물건 특성. 15세대 규모이고 거래 표본이 3건이므로 일반적인 대단지 공동주택보다 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 20,530,800원은 배당표상 매수인 인수액 0원과 구분해서 보아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류, 실제 점유관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 마지막 변수는 점유 확인”
이 물건은 현재 한 차례 유찰돼 40,600,000원까지 내려와 있습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 61,500,000원의 66.0%, 최신 거래 65,000,000원보다도 낮아 가격 차이는 충분히 보입니다. 등기상 말소기준은 2023.11.22. 유제인 근저당이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 최근 거래 추세가 -9.6%이고, 무엇보다 감정요항표의 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 구조와 현재 가격은 긍정적, 실제 점유·임대차 확인 전까지는 최종 확정 보류”로 정리할 수 있습니다.
