울산지방법원 2025타경1483. 울산 중구 반구동 유로캐슬아파트 13층 1403호입니다. 소유자는 서재순이며, 2015.03.16. 거래가 218,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 176,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2020년 국민은행 근저당 88,000,000원, 2025년 케이비국민카드와 국민은행의 가압류, 경매개시결정 2건, 2026년 울산광역시 북구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 채권자 미배당액이 105,635,873원 발생하지만, 그 미배당이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 권리분석의 핵심은 선순위 인수보다 현재 가격이 최근 실거래와 비교해 어느 위치인지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1483 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 449-16 유로캐슬아파트 13층 1403호 · 울산광역시 중구 염포로 26 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9㎡ · 13층 1403호 |
| 소유자 | 서재순 · 2015.03.16. 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 187,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 78,187,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 등기상 기준은 2015.03.16. 설정된 국민은행 근저당 176,400,000원입니다. 2020.04.28. 국민은행의 추가 근저당 88,000,000원, 2025.07.01. 케이비국민카드 가압류 10,862,193원, 2025.07.25. 국민은행 가압류 14,547,280원, 이후 임의·강제경매개시결정과 울산광역시 북구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 12개월 평균의 79.0%
유로캐슬은 156세대, 준공일은 2005.04.20.입니다. 비교 면적은 전용 84.9㎡와 매칭되며, 실거래 12건의 전체 평균은 237,916,666원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 237,333,333원, 최신 거래는 2026.06. 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.11㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 82.42㎡ | 10 | 239,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.01 | 84.11㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2025.08 | 78.51㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2025.08 | 78.51㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2025.06 | 81.7㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 83.3㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.02 | 81.7㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2024.06 | 82.42㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2023.08 | 81.7㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2023.02 | 78.51㎡ | 8 | 226,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 237,333,333원 |
현재 최저가 187,600,000원은 최근 12개월 평균 237,333,333원의 79.0%입니다. 전체 실거래 평균 237,916,666원과 비교한 비율도 78.9%입니다. 최신 거래가 역시 250,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 실거래 기준으로 가격 간격이 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,426,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 88,000,000원 | 7,773,600원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,862,193원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 14,547,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 289,809,473원 중 184,173,600원이 배당되고, 105,635,873원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지자료 기준)
- 단지. 유로캐슬 · 156세대 · 2005.04.20. 준공.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역이며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,167.3㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 · 공시지가 2,136,000원/㎡.
- 제한. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 거래. 실거래 12건의 최저 225,000,000원, 최고 260,000,000원, 전체 평균 237,916,666원이며 최근 12개월 평균은 237,333,333원입니다.
- 건축. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.03.16. 을구 3번 국민은행 근저당 176,400,000원이 기준입니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 미배당 105,635,873원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 237,916,666원보다 최근 12개월 평균 237,333,333원과 최신 거래 250,000,000원을 중심으로 응찰가를 비교해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -0.5%이므로 현재 79.0% 수준의 가격 간격이 실제 안전마진으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 상태와 점유관계는 입찰 전 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2015.03.16. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 187,600,000원은 최근 12개월 평균 237,333,333원의 79.0%로, 1회 유찰 뒤 실거래 대비 가격 간격이 형성됐습니다.
다만 가격 흐름이 완전히 우상향인 것은 아닙니다. 최근 거래 추세는 -0.5%로 소폭 하락하고 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고, 현재 가격도 최근 거래 대비 낮지만, 하락 추세와 실제 점유·세금 관련 원본 확인은 필요하다”입니다. 감정가 할인율보다 최근 거래 237,333,333원과 250,000,000원을 기준으로 최종 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
